我已授权

注册

人物丨对话李青岸,绿城的新兵法都在这里了

2018-07-28 11:41:46 和讯名家 
人物丨对话李青岸,绿城的新兵法都在这里了
绿城中国执行董事、执行总裁 李青岸

  中房报记者 李燕星丨三亚(楼盘)报道

  绿城正在寻找计算周转、品质、现金之间的最大公约数。

  此前,“为进一步充裕内源性现金流,保障集团的稳健运营,支持长远的战略发展,各相关子公司(包括绿城小镇集团、杨柳郡集团、各城市公司、绿城管理集团等)、项目公司必须着力加快销售去化,加速资金回笼,严格控制支付”,这则《关于全面加强内源性现金流管理的通知》所引发的“负债高融资难”等猜测,依旧困扰着绿城。

  7月23日博鳌(楼盘)· 21世纪房地产论坛期间,中国房地产报记者就上述问题专访绿城中国执行董事、执行总裁李青岸。在房地产政策调控趋多趋严的当下,绿城中国确实通过调整产品结构、加速销售的方式来应对,但不同于简单意义上的高周转,绿城事实上有两张王牌作为保底支撑:品质与粮票。

  “262”产品结构加减法

  中国房地产报:现阶段快速回笼资金的逻辑是什么?

  李青岸:从企业生产产品的角度来说,一个企业做到资产的快周转,是没有错的,但是作为房企尤其是绿城,作为一个做品质、做服务、做高端产品的企业来说,追求快周转的同时一定要保证产品品质。当下,房地产市场政策瞬息万变,房企拿地后,随着建设期拉长有可能出现限价政策,倒逼房企在没有出现限价政策的情况下快速出货。

  中国房地产报:绿城在应对局面变化方面做了哪些调整?

  李青岸:为了适应市场,绿城内部产品结构调整为“262”模式,即20%做高端物业,拿地到开盘一年;60%追求性价比较高的产品,用来提高周转率,这类产品分布在三四线城市和少数二线城市,并且保持“5912”的节奏,即5个月开工,9个月开盘,12个月现金流回转,在这一轮调控下,绿城对于这部分产品工期也会稍作压紧,个别项目4个月开工8个月开盘;另外20%是保障房和安置房,主要按照政府节奏推出。

  中国房地产报:与此前的产品结构变化大么?

  李青岸:原来高端物业比重高一些,大概40%,此前在三四线城市也有布局,但与市场需求不匹配,这一轮调整之后,高端产品比例有所降低,将性价比高的中端产品比例提高,以便推动销售率回款率和收益率指标。但无论如何调整,品质还是摆在首位,因为绿城的核心竞争力就是产品力,一定是在保证品质的情况下追求快周转。

  2200亿元粮票

  中国房地产报:快周转是因为现金流不够充裕吗?

  李青岸:在现金流方面,绿城银行存款约500亿元,比较充裕,且经营性现金流比往年都高。

  中国房地产报:金融监管政策趋严,绿城的融资成本是否上升?

  李青岸:去年金融工作会议出台监管政策,加上今年的资管新规,使得房地产金融市场进入历史最严时期,绿城也受到影响,主要体现在两方面,一是融资渠道变窄,二是融资成本上升。绿城2017年年底平均融资成本是5.4%,在行业普遍上涨的情况下,绿城2018年上半年与2017年基本持平。

  中国房地产报:相比同行,绿城今年的融资现金流是否具有竞争力?

  李青岸:绿城会顺应金融调控形势,但至少有三个方面在行业内相对宽松。第一,今年除了银行的正常融资,年初绿城有300亿元直接融资粮票,最近又批了30亿元。其中100亿元是供应链ABS,现在只做了不到10亿元;公司债50亿元;50亿元私募债;40亿元长租公寓债;另外还有短融90亿元。第二,在所有建设资金和按揭资金方面,银行授信额度1900亿元,未使用授信超1300亿元。第三,境外美元债也做了一些安排,绿城7月初获得14亿美元的银行贷款。绿城今年没有到期债务,在融资渠道上做了充分安排,融资现金流确保充裕。

  净资产负债低于50%

  中国房地产报:快周转是受到了高负债的倒逼吗?

  李青岸:企业的负债率分为两点来看,一是总资产负债率,二是净资产负债率。就总资产负债率而言,绿城起家于草根,从15万元人民币做到2600亿元的资产,权益净资产近500亿元,过程中自然少不了加杠杆,用利润来滚动发展。事实上,总资产负债率的高低要根据企业的健康状况来判断,要看负债增加的同时权益和资产是不是也同时在增加,另外负债结构应该打开来看看,不能纯粹地看房企总资产负债率是否超过80%。

  中国房地产报:一个企业真正的现金流状态要怎么看才不偏颇?

  李青岸:看一个企业发展好坏其实要看其净资产负债率,这反映的是企业现金充裕程度。经过3年调整,绿城2017年末净资产负债率只有46.4%,低于50%,受今年投资和销售回款增多的影响,下半年可能超过50%。这个净资产负债率是可控的,符合行业水平,并不会因为这一负债率改变企业的经营模式。

  中国房地产报:行业净资产负债率平均水平应该怎么把握?

  李青岸:净资产负债率行业水平一般控制在90%以内。尤其内房股在香港发债的时候,香港对债务要求是净资产负债率不能超过90%,否则发不出,即便通过也存在回购风险。房企发债对净资产负债率和利息保障倍数都是有约定的。有的房企净资产负债率达到200%,说明现金流非常紧张,但没有到断裂程度,不过持有公司债和股票的人会比较害怕。有的房企净资产负债率20%至30%,现金流十分充裕。

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:程璐 HA010)
看全文
想了解更多关于《人物丨对话李青岸,绿城的新兵法都在这里了 》的报道,那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。