直播:2018博鳌房地产论坛——地产归途 时间与未来

　　我们继续请出下一位演讲嘉宾，他是中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人 程骁远先生。程骁远先生的演讲题目是地产和金融的融合，有请程骁远先生。

　　程骁远：谢谢观点，我很赞同王谦总明年是不是来点好玩的，这个地方不错，但是还是可以搞得大家更有情绪来参与讨论。我今天讲的是地产和金融的融合，中信资本很多人都不知道是干吗的，做金拱门那个。

　　很多人说把麦当劳买了之后改成金拱门，就是我们，我们是资产管理公司，主要做传统PE、房地产，还有其他投资类别，现在管理规模是220亿美元，房地产是我在负责，主要是在中国大陆的投资，占了绝大部分，我们也在美国，在欧洲一些国家也有投资，把国内的资金带出去。

　　这两天大家谈得最多的就是地产以后怎么走，融资好像情况特别严峻，大家都在说要转型，怎么转？可能王谦总转得最快，他是创业者，在行业有领导作用，大家今天讲了很多了，包括明天下午的都是存量资产怎么做。

　　存量资产要做最关键的是资本，没钱肯定做不了，大家都想存，问题是存不起来，资本在这里能做什么样的作用？等会儿我讲一些比较简单的我们的做法，我们要和所有人合作，因为我们就是提供资本，对行业有些了解，但是是需要很多的合作伙伴一起来把投资机会找到，同时也靠不同的合作伙伴把项目做好。

　　这一两年地产行业过得特别好，在十年以前就开始做基金，但是发现合作伙伴日子一好过就不要我们了，觉得你们股权太贵，现在去银行融资，信托发债成本可控，利润太高，就不想跟你分享。但这确实是比较现实的情况，现在这个机会也会越来越多，私募基金在全球存在的时间已经非常长，主要的助力是怎么样跟资产能够结合，这个图也是证明开发商也好，原来物业持有者也好，如果需要资本支持的话，是可以通过基金的渠道，进行管理改造，再实现最后的推出。

　　基金公司和REITs在全球来说扮演的角色是相当重的，在中国主要是银行还有表外业务占了绝大部分，所以从基金来说，我们面对的大多数是债权业务，所以银根收紧非常紧张，股权类的基本没有这样的时间紧迫性，是同股同权。

　　购物中心的零售物业投资者主要是上市公司，房地产，信托，养老基金，基金公司，组成了所有的投资者的类别。一个简单的图，怎么样跟基金合作，我们和开发商一起，我们做普通合伙人，我们在外面募集基金，进行房地产项目的投资。当然有时候，基金经理可能会提供更多的支持，比如说有些合作伙伴在开发方面特别强，但是在商业管理不一定是有团队或者没有准备好的情况下，基金管理公司可能在这方面累计了经验，也有自己的团队，这方面可以对项目的定位，对开发、运营能够提供更多帮助。所以除了在资金层面提供的帮助，在项目定位各方面也能有比较积极的参与。

　　昨天闭门会议里对REITs抱着不是特别乐观的情绪，王谦总说的未来的推出，REITs也是其中的一个渠道，不管怎么说，中国现在的商业地产里面，类REITs的比例都是相当低的，市场规模非常小，同时可以佐证未来发展的空间非常大，尤其是现在可以看到新的资管条例出来以后，很多的原来的非标类的可能往比较标准类走，能够提供一个未来资产评级，对资产收益债权上提供评级，对很多投资机构来说就比较有保障，这样对资金的投入、资金的分配上，我相信是能够带来一些好处的。

　　我们在其他的方面尤其是融资渠道方面是非常保守，而且很多时候银行政策决定了资金从哪里来，可以看到其他的临近的国家地区，比如马来西亚在80年代已经开始了REITs的发行和整理，新加坡在金融风暴以后成立，这些国家和地区发展的市场跟我们比，根本比不上，但是整体的REITs发展还是比较滞后，昨天还跟中信证券的一个朋友聊天，都十年以前了，是不是再搞一个中国REITs协会，那是十年以前的事，但是现在还是基本在谈。

　　没有REITs怎么办？那就是类REITs产品，过去两年是有比较大的市场认可，同时监管机构包括了两个交易所也都是非常支持，当然随着资金成本的越来越高之后，我们也在观察，到底这个市场能够走多远，因为大部分认购的产品还都是银行，银行可能通过资管计划进行销售也好，进行分配也好，但是我们是觉得类REITs，尤其是长租公寓上，政府政策支持会越来越坚决，所以从类REITs过渡到REITs时间短一点，同时我们也希望金融机构和投资者真正对股权类产品有多的认识，因为新资管条例下，很多的担保型号也很难再发行了，所以大家应该更多的从资产本身，管理人水平还有未来的市场上的机会，市场的预期做判断，不能仅仅的靠回购或者征信来保证资金的回收。

　　真正的REITs真的是权益型的东西，中国版的REITs还是固定收益为主，很多做18年的，很多是3+3+3，多年之后面对一个重新调整和赎回的可能性，这存在相当大的不确定性，我们的REITs不能够完全解决市场上对持有性物业最终退出的安排。

　　我们当时在2010年收购了一个项目，2011年开始改造，2012年运营，在长沙一个二线城市，当时也试过是不是在市场上能够进行交易，因为是基金持有的，基金持有到期就要退出，那时候市场上的交易有一系列不确定性，因为本身是二线城市，但是整个商场收益各方面相当好，就找了一些投资者做了一个类REITs，发得还是比较及时，现在发的话资金成本更高，发的时候，投资者对这个比较认可，评级方面也能顺利拿到比较好的评级，同时深交所给予的支持也非常快，基本上把文件报进去之后，在很短时间给了批复。

　　像这样的类型，起码在中间阶段解决了很多房企也好，资产的持有人融资的需求，同时在交易里面，也带进了不少的投资人一起持有，所以大家也是希望未来有更高收益，因为一个商场未来的黄金时段还没到，有更长的时间产生更好的效益，所以作为持有型物业，从中信本身投入了一定资源，共同投资人也投了不少资金在里面。以上是简单的介绍，谢谢大家。