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南通,一个房价很神奇的城市

2018-08-03 07:53:19 和讯房产 
    本文转载自公众号:“真叫卢俊”
 
    最近应众多粉丝的要求,我们调研了

    南通(楼盘)

  意外的发现,这真是一个很有意思的城市。今天来跟大家说一说

南通,一个房价很神奇的城市
    01

  被忽略的环沪南通其实利好频出

  南通,位于上海(楼盘)北翼,而被称为“上海北大门”。

  近年来凭借各种规划利好成为环沪一大热门板块。

  1)、首先是南通甩掉“南通,难通”的帽子

  曾经因为跟上海隔了一个江,这样的天然阻隔,让即使近在咫尺的南通被大家所遗忘。

  多年前,苏通大桥的建成,打通了整个南通及盐城(楼盘)等地的南线交通走向,也大大拉进了跟上海的距离。

  在建的沪通铁路将结束南通没有高铁通上海的历史,未来还有规划中的京沪二线,北沿江高铁直达上海,通苏嘉甬高铁直达苏州(楼盘),杭州(楼盘),宁波(楼盘)

南通,一个房价很神奇的城市
    意味着,南通不仅结束了没有高铁的历史,而且一举成为上海北的高铁枢纽,从某种意义上说,南通将是连接上海和苏北的流量中枢。

  已经开工轨道交通1号线的南通还是上海第三机场的有力竞争者。

2)、南通的GDP全省第四,仅次于无锡
    2)、南通的GDP全省第四,仅次于无锡

  再来说说经济实力。

  这个以教育和惊人的升学率而出名的城市,近年来在经济方面表现则是更加出色

  不仅GDP超过江苏传统经济强市徐州(楼盘),常州(楼盘),位列作为经济强省江苏GDP第四大市,仅次于苏州,南京(楼盘),无锡,更难得是还在保持高速增长。

  2017年,南通7734.6亿元的GDP和7.8%增长排名全国第18名,地级市第6位,潜力不凡。

当然,和各种规划利好和经济增长相应带来就是不断攀升的南通房价了。
  当然,和各种规划利好和经济增长相应带来就是不断攀升的南通房价了。

  02

  南通楼市,本地人的疯狂持久不退

  我们实地走访了很多盘,发现一个很特别的现象。

  南通的楼市相对于其他环沪城市而言,火爆程度更持久一些,而且在南通,你几乎看不到外地炒房客。什么意思?简单来说,这火爆的背后是,南通本地人自己在抢房

目前南通除了启东个别区域外,其他地方都还是不限购不限购,但是限价。严重的一二手倒挂,让这个全中国最多建筑老板、轻纺老板、钢丝绳老板的城市,本地人全民疯狂。
  目前南通除了启东个别区域外,其他地方都还是不限购不限购,但是限价。严重的一二手倒挂,让这个全中国最多建筑老板、轻纺老板、钢丝绳老板的城市,本地人全民疯狂。

  到底有多疯狂?

  前段时间,一个南通最边边上几年前还只有两个项目以7、8K均价在卖的老板块——苏通园区的一个新盘正式开盘。

  1.1-1.3万/㎡的均价竟然全部售罄。即使那里现在的配套仍旧是极度缺乏,即使那里竖满了大烟囱,即使有传言江边的码头要搬到那里,依然挡不住购房者的涌入。

  除了营销的成功以及销售的成功,我们要开始思考,在热点板块全面破万的情形下,所谓的刚需还有哪些选择?首改、改善以及投资者还可以选择哪里?

  03

  热点板块再无万元盘

  南通房价全线外拓,新兴板块有哪些?又有哪些是价值高地呢?为此我们对热点板块做了一个解析,仅供参考。

南通,一个房价很神奇的城市
    在正式解析之前,热点板块的标准是什么?

  笔者认为至少要有以下两个特征:

  一,地理位置区分明显;

  二,区域至少有四个新项目或者品牌开发商项目入驻。

  我们发现,港闸区(市北高新(600604,股吧)、北大街、五水)、崇川区(新东区、老城区、新城区)、开发区(能达、苏通)、中创区、通州区便真正符合这些特征。

  如果说2016年末的土拍吹响了重点板块全面破万的号角,这次苏通园区某盘的开盘直接宣告热点板块的全面破万。

  目前来说,港闸均价基本在14000元/㎡左右,崇川区均价基本在14000-30000元/㎡,开发区均价基本在13000元/㎡左右

  其中新城>主城>中创区>五水>市北高新>北大街=能达=通州金沙>苏通。

  以上所列的板块,它们地理位置区分明显、区域至少有四个新项目或者品牌开发商项目入驻。

  热点板块的存在名副其实:

  港闸汇聚了万科、绿城、苏建这样的品质开发商;

  崇川区拥有火爆的学区、高昂的房价;

  开发区能达板块八个新项目争奇斗艳;

  通州金沙合作项目顶了半边天。

  随着土地出让起拍价的不断上涨,房企拿地成本越来越高,未来的售价同样水涨船高。自行盘点了一下,在上述的热点板块,基本没有低于万元以下的项目。

  高溢价之下,除了购房者会转向外围,开发商也会全面向外线拓展。

  比如碧桂园拿下的川姜镇项目,阳光城(000671,股吧)拿下的五接项目,恒大拿下的张芝山项目,富力拿下的世纪大桥南项目。

  投资的判断其实就是对未来的赌博,而对于开发商来说,经过严谨的计算,大概率下是赌赢的,比如阳光城五接项目,首次开盘以及二次加推基本售罄,硕果累累。

  04

  五大高价值板块领涨

  那么,南通房价全线外拓,新兴板块有哪些?又有哪些是价值高地?

中央创新区
中央创新区
南通,一个房价很神奇的城市
  价值指数:5

  适宜人群:首改、改善、投资

  中创区排名第一价值高地,笔者认为应该是实至名归的。

  无论从规划中的配套(

  大剧院、美术馆、紫琅湖、森林公园、双地铁、三甲医院),还是从目前正在开挖的湖面、修建的隧道、森林公园以及创新学校的进度来看,都是名副其实。

  从中创区土地拍卖的情况看,中创区显然已经不是刚需所能触及的。而首改、改善以及部分投资群体还是有很多的机会。国城X府碍于限价,价格很美丽;中创X都会,作为中创区内第一个新商品房项目,备案价对于刚需来说,还是有些高。

  投资的意义不言自喻,如果一个城市举全市之力在做的事,你都不敏感,何谈投资。

  先锋镇

价值指数:4
价值指数:4

  适宜人群:刚需、首改、投资

  先锋镇价值指数排名第二基于以下三个方面判断:

  一是其地理位置与中创区实在太近,可以享受各种配套辐射;

  二是坊间流传着中创区东扩的说法,不得不引人注意;

  三是5月底中南以7227元/㎡的楼面价拿下世纪大道南地块,未来售价可能高达15000元/㎡,创区域新高。

  在中南拿地之前,先锋镇其实很少进入大家的视线。

  规划建设的南通火车东站客运站、地铁二号线先锋站,立马让先锋上升了一个等级。总归来说,随着以后中创区高房价的外溢,先锋的发展,绝对不能忽视。

  平潮镇

价值指数:4
价值指数:4

  适宜人群:刚需、首改、投资

  港闸以下,前有滨江新城的规划,现有高铁新城的概念,平潮也是一个值得关注的板块。因为,任何城市的高铁新城,都会撇开与主城区的联系,独立高效发展。

  这里有南通高铁站,沪通铁路由此向南,半小时可到上海;这里有地铁一号线南通西站,可以通达全城。

  目前整个板块除了南通同仁置业开发的璟御华府,基本没有项目在售。2017年9月,经过469轮的厮杀,同仁置业以楼面价7680元/㎡,溢价211%拿下CR2017-023地块,把吃瓜群众吓得目瞪口呆,预估售价也将要超13000元/㎡。

  张芝山镇

价值指数:3
价值指数:3

  适宜人群:刚需、投资

  张芝山镇目前在售的项目不多,可以说是一个非常孤独的板块。整个区域的价值与先锋镇类似,承载着更高价值板块的溢出,这就是开发区能达板块。

 张芝山的火爆一是基于稍低于能达的售价,二是相对宽松的购买门槛。可以这么说,开发区越是火爆,价格越高,张芝山的价值将越来越凸显。

  幸福镇

价值指数:3
价值指数:3

  适宜人群:刚需、投资

  如果不是近期幸福新城的拍卖,幸福镇的火爆可能还要晚一段时间。至于为什么这么火,原因可想而知,目前地铁二号线已经坐实年底开工,而二号线的第一站便是幸福镇,预计二号线将于2023年开通。

  川姜镇、五接镇、兴仁镇

南通,一个房价很神奇的城市
  价值指数:2

  适宜人群:刚需、投资

  以上三个板块目前价值程度相对仍是偏低的。首先类似于川姜、五接与主城区的距离确实稍远,二是所在区域目前仅各有一个品牌开发商开发的项目,三是区域的客户比较孤立,客群范围较小。

  五接镇项目的火爆主要是由于低总价、低首付;川姜镇项目的火爆,主要是客群比较固定,高收入业主较多。而兴仁镇,除了机场大道,没有任何利好,而板块内是否有机场与房价的上涨关系并不大。

  05

  慢慢等待好的机会

南通目前新房市场依然火爆,但也开始出现分裂现象。一些性价比低的楼盘去化率明显降低。2017年那种手捧全款还要托关系茶水费才能买到房的行情已经少见很多。
  南通目前新房市场依然火爆,但也开始出现分裂现象。一些性价比低的楼盘去化率明显降低。2017年那种手捧全款还要托关系茶水费才能买到房的行情已经少见很多。

  刚需上车的朋友,既然已经错过了上一波行情,不用着急不如挑选一些真正优质的项目。

  投资的朋友们,抓住目前的高价值板块的机会。

  改善的朋友们,也就那几个了,跟着**风向标走,总是没错的。

  如果还没明白,就把文章再看一遍。希望大家都能买到合适自己的“好”房子。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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