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博鳌·现场丨郭杰群:商业地产的发展一定要与金融结合

2018-08-03 16:28:15 和讯房产  常丹丹

  和讯房产消息 8月3日,以“地产归途 时间与未来”为主题的2018博鳌房地产论坛第二天全体大会开幕。此次大会上,清华大学货币政策与金融稳定中心的副主任郭杰群认为,房地产金融是简单粗暴的,传统的融资模式,带来负债率走高,这种模式是无以为继的。

  郭杰群以美国融资成本为例,美国房企平均负债率不过52%,相当于国内2001年的水平,在金融危机前最高峰也不过是66%,显然跟国内的开发商的模式不同。主要原因是美国房地产市场在金融的应用上非常娴熟。结构上,长期债务在美国的占比高达60%,而在我国内长债务不到30%。尽管如此,国内开发商不可能向美国学习。

  原因在于中国银行(601988,股吧)和欧美银行有一个显著的不同在于,国内银行是政府执行货币政策的实施单位。因此,如果商业地产商过分的依赖于银行,就会发生一些悖论,“当你看到一个很好的物业,想购买的时候,缺钱想借钱的时候,银行可能不给你借,当你不需要钱的时候,银行为了执行政府的货币政策,可能催着你要你借钱,导致有一个错配。”郭杰群介绍到。

  郭杰群以海航收购纽约曼哈顿大厦的资金来源为例分析称,收购过程中23%的现金来自企业自身,其余基本源于财团贷款,而这背后的本质是资产证券化。资产证券化融资的方式是直接从市场募集过来,依赖的不是银行的贷款。它的融资的成本仅仅3.5%,利息也比较低。

  资产证券化的融资方式是怎样的?郭杰群表示,目前企业融资模式都是通过增加负债,在资产负债表的负债端。资产证券化是对资产负债表的资产端进行融资的方式,“如果你有一个比较好的物业,有酒店或者商场等等,你完全可以通过物业来进行融资,而不是被动的到银行去进行资金的募集。”

  郭杰群表示,目前中国房地产市场仍处于增量为主的阶段,这个阶段中最明显的特点,一是开发商主导,必须强调高周转,二是必须强调间接融资,从银行以低成本融资的方式来募集资金。

  但是,不可否认的是,目前房地产风向已变,高杠杆的模式无以为继。“在房地产市场的行业发展过程中,我们非常确信,10强的占比已经达到29%,再过5年达到40%都是有可能的。在这种情况下,中小房地产企业如果没有特色是非常难以与强者竞争的。”郭杰群称。

  如何改变这种现状?郭杰群认为,要做到金融模式的转型。郭杰群进一步分析到,根据国内的国民经济分类的标准,房地产和金融业是属于两个不同的行业,但是美国把商业地产和金融业放在了一个大类,实际上是认可了商业地产具有金融的某种属性。在运营过程中,国内基本上是项目管理为主导,逻辑在于有项目才能融资,而在美国,是主动管理的模式,通过资金再匹配物业。

  在目前国内的商业地产开发商,最大的部门肯定是项目部,但是铁狮门最大的部门是金融部门,金融部门的员工占到公司所有员工的45%到50%左右。所以一个被动的以项目为主的开发商,在持续的竞争的环境下是非常难以生存的,发展一定要跟金融相结合。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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