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投资测算10大常见错误,亲中了几条?

2018-08-06 07:52:00 和讯房产  越懂君/老岳

    本文转载自公众号:“明源地产研究院”

    老岳早期审过很多测算表格,也自己做过很多测算,发现犯过的错误都很多,今天把常见的错误给各位分享一下;话说到现在老岳也还是有很多问题还没研究透彻,经常去折磨我们公司财务,还有一位态度超级nice 的会计师,在此向他们表示感谢!

  一、用地与规划指标表

  项目测算的基础,包含了项目的占地面积、建筑面积及各物业产品的构成

  错误特点:基础概念不清晰,早期入门者常见(难度系数1颗星);

  常见错误1:用地性质与物业类型傻傻分不清楚

  应该说犯这种错误的同志是极少的,但是老岳还是要提一句,因为很多初级入门者的小同事们,拿到一张规划条件就开始做测算了,大家都知道规划条件中,只有很笼统的一个用地性质,比如综合性金融用地,并无明确的物业类型,这时候需要自己做一下物业的拆分(可以去请教下营销或者设计人员)。 毕竟规划条件不能直接转化为方案指标,需要各位根据市场情况,初步做一个项目定位,比如商办用地到底是办公、集中商业还是底商? 而不是直接摆一个“公建”,不然后面的销售收入怎么去衡量呢?

  常见错误2: 项目指标明细与其他表格不对应,无法引用内容

  项目指标表有两大作用,一是清晰展示项目总体情况, 二是便于其他表格引用,比如销售收入表和成本收益表等,如果需要调整,只调整一个源数据就可以实现后面直接随之改变,快捷而不易出错。 很多小伙伴,指标表是一套科目明细,比如办公、住宅;销售收入表却出现了高层、洋房等其他概念,这样前后两张皮的指标表已经失去了指导作用,容易让读表人混淆不清,更不利于引用、调整修改。

投资测算10大常见错误,亲中了几条?
  老岳tips:

  (1) 建议将项目的整体规划图作为附图,有助于指标理解和指标核对。

  (2)对于部分旅游地产项目,比如鱼塘、菜地、儿童营地等不计入建筑指标,但成本预算中要充分考虑,因此各类统计口径要清晰。

  二、开发假设前提表

  一般来说,在项目开发早期阶段,需要设定的条件很多,因为这些关键因素太重要,对项目测算结果有着本质影响,

  错误3:假设前提不说明,葫芦僧算葫芦账(难度系数2颗星);

  很多测算表格中,并没有单独把测算前提作为独立章节体现,而是在汇报文件中轻描淡写的写两句,然而老岳在实际中发现测算前提的重要性太高了。 老岳曾经的领导常说一句话:项目测算的假设前提不合理,测算结论也就不具备参考意义”。重要的一个假设可能会导致项目盈亏出现大的逆转。

  一般来说,常见的测算前提包含如下:

  1.项目成本: 土地取得成本楼面价XX元, 建安成本XX元/平米

  2.开发周期:项目整体开发周期XX年,分X期进行开发,

  3.财务成本利率:股东借款利率X%,外部渠道融资借款利率X%,计息周期X年

  4.租售比例:销售物业占比X%,自持经营物业占比X% ,车位是否销售

  5.项目收入:销售产品销售价格XX元/平米 ,租赁物业租金XX元/月

  以下某个项目的测算案例(样式仅供参考)

投资测算10大常见错误,亲中了几条?
  老岳Tips :

  关于土地成本的说明:对于采取股权转让的项目, 股权收购往往存在较大的溢价空间,这些溢价部分无法计入项目成本, 因此一定要把最初土地取得成本列清楚。

  三、成本收益测算表

  这张表是承前启后的一张核心表格,与其他支撑表格之间的逻辑链接关系最多,前面引用了规划指标和假设前提作为基础,中间引用了销售收入、租赁收入、资金利息支出、税费支出等关键成果数据,最后加以运算转化,最终将测算结论计算出来,

  错误特点:技术核心关键表,处处陷阱最艰难(难度系数4颗星);

  常见错误4: 地下规模不清晰,土地出让金不补缴;

  很多项目在早期阶段,地下总建筑规模是不清楚的,一般都是概算,所以导致了部分同行们指直接忽视地下部分,指标里不体现、建安成本不考虑、土地出让金补缴也没有,整个将地下规模视为空气! 老岳想说,如果你只是粗算大家不和你计较,但如果从一开始就觉得不用补缴,这就是逻辑上的不对了!

  根据北京(楼盘)市挂牌文件:地下经营性用途建筑面积按照以下标准收取出让金:

  地下建筑面积补缴= 土地成交楼面单价X 相应用途地下空间修正系数 X 25% X相应用途地下建筑规模。

  老岳建议: 别去抠这些文字了,直接参考一下周边的项目,他们地下出让金大概是什么标准,直接套用一下就ok了,简单粗暴,比你自己推算的准确度还高

  常见错误5:增值税计算傻傻算不清,不懂价税分离做还原

  营改增之后,很多同志表示,测算有点搞不定了! 是的,以前营业税采用乘法计算,现在增值税采用的是减法( 销项税额-进项税额),难度确实大了!

  增值税作为价外税, 价税合计计算时,需要做“价税分离“”, 同时成本也需要价税分离。(啥意思? 老岳解释下,就是不含税金额=含税销售额/( 1+税率11%),比如项目房款收到110万的, 那么不含税金额=110/1.11=100万)

  举个栗子:所有的科目基本都可以拆分为 不含税金额和增值税两部分。

投资测算10大常见错误,亲中了几条?
  老岳 TIPS:有人问了,土地没有扣税凭证,发票咋办,怎么计入抵扣项目呢?

  房地产开发企业中一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税的老项目除外),以取得的全部价款和价外费用(含税价),扣除受让时向政策部门支付的土地价款后的余额为销售额。

  啥意思?老岳解释下,比如项目房款收到110万的, 土地款30万, 那不含税销售额=(110万-30万)/ 1.11=72.1万;

  常见错误6: 增值税抵扣项科目太模糊,误把财务管理费用计其中

  很多同行们,或许是为了简便计算,或许是没意识到错误,将整个增值税的抵扣项简化为总投资/(1+11%), 销项简化为销售收入/(1+11%), 然后二者相减得增值税!

  殊不知,这里面有两项是不能计入抵扣项的,第一是管理费用,因为管理费用是发给员工的工资等,员工是无法给企业开发票用于抵扣的,这个好理解。最重要的是财务费用不能进入抵扣科目! 多数情况下,财务费用金额较大,经常占到总投资的10%-20%左右,如果不小心把财务费用也计入抵扣项目,误差真的会差很多!

  常见错误7: 土增税计算中,不懂价税分离做还原

  营改增之后,增值税变得复杂了,土增税也需要做价税分离了,这里的销售额是价税分离后的销售额,这里的各项成本是也是价税分离后的销售额;

  这个原理同常见错误5,老岳不赘述了~

  常见错误8: 土增税计算中,可售自持混一起

  大家都知道,土增税实行四级超率累进税率,税率30%-60%不等,具体计算方法参考如下:

根据国税发【2006】187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知:房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
  根据国税发【2006】187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知:房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  也就是说,土增税计算时,只计算产权发生转移部分(销售部分)的收入, 土地成本与相关费用也是销售的,大多数人犯的错误一般是这样的:销售收入是销售部分的金额,成本扣除是是销售自持混在一起的总成本,这样增值额必然减少,因此土增税金额就被错误的少算了......

投资测算10大常见错误,亲中了几条?
四、销售测算收入表

  这张表的最大作用就是直观的将销售收入的构成一目了然的展示出来,如开盘节奏、销售价格变动幅度,同时把每年的销售回款统计得清清楚楚。一张合格的收入表格,可以清晰的展示出项目操盘者的运作思路,同时可以指导项目运营,并可用于指标考核。

  常见错误9: 整盘均价与起始售价模糊不清(难度系数1颗星);

  对于多年开发的项目,其实能够预测的比较准的只能是项目起始均价,根据市场规律设定一定的涨幅比例是比较合理的。而好多小伙伴,直接对一个开发10年以上的盘直接预测一个静态均价计算总货值,然后分摊到到各年度中,这样是不合理的。1年之内市场变化尚且天翻地覆,而对于一个开发周期超长的项目,基本上就更不太靠谱了~

投资测算10大常见错误,亲中了几条?
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  五/六、现金流量收入表 / 资金筹备

  这两张表最大作用就是详细展示了资金运用的过程,并且详细推导出财务费用的计算过程。

  错误特点:逻辑关系不正确,一招犯错满盘皆输(难度系数5颗星)

  以上两个表格的常见错误很多,初级学习者经常发现,苦苦抠表多半天,一不留神满表全花,各种引用错误,各种不知所措,这里可能出现的错误太多了,老岳都无法展开细说。常见错误比如筹备期与开发期的年限衔接问题啊、税费的预缴与清算问题、开发建设周期与运营周期的衔接、资金筹措还款安排等等;处处是坑, 一言难尽,大家边做表边摸索吧~

七、测算结论表
七、测算结论表

  常见错误10: 项目公司利润与股东利润混淆不清(难度系数3颗星)

  股权并购中,买方支付的成本金额往往远高于卖方提供的发票金额,这一部分的无票成本,需要在最后股东利润计算时进行扣除。

  (1) 项目公司账目:总投资只包含可计入项目成本的账目,不含无票支出部分(2) 股东层面的账目:股东利润=项目公司账面利润—无票成本;

  啥意思, 老岳解释下,比如一块20亩的土地, 卖方要价400万/亩,只有50万/亩的发票,那么无票成本=(400万-50万)*20亩=7000万,差异的这7000万要从项目公司利润扣除,才是股东利润。

  最后说一句,经济测算是越精细越好吗? 当然不是,合理范围内。有资料显示,机会研究阶段,误差率30%即可,初步可行性研究阶段,误差率20%即可,可行性研究阶段10%即可,所以不要一味追求复杂的表格而不惜一切代价,逻辑关系对了就可以啦!

投资测算10大常见错误,亲中了几条?
  文末贴士: 最近老有小伙伴问我,以股权并购方式取得项目,土增税咋算?

  老岳想说,股权交易,标的物是公司股权,不涉及土增税好么? 这里面最大的一项就是所得税,境内企业所得税税率25%。

  举个栗子:1亿元的土地原值,股权交易对价3亿元,那么所得税=(3亿元-1亿元)*25%=0.5亿元。土增税是项目公司要缴纳的,与本次交易没关系。(但是未来项目土增税清算中,土地成本的抵扣基数仍然为1亿)。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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