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40年·大咖说|房企的市场机会在哪儿?阳光城吴建斌:在账本里

2018-08-11 09:26:58 和讯房产  苗雪艳

  和讯房产消息 回看98年房改之后的2001年,楼市积蓄的能量集中爆发,房价一飞冲天。当初的开发商被经济学家樊纲曾形容为“中国最幸福的人”。不言而喻,那个时候市场机会满天飞。

40年·大咖说|房企的市场机会在哪儿?阳光城吴建斌:在账本里

  多年之后的开发商在危与机之间犹如过独木桥,变得愈加小心谨慎,一些看似是机会的机会好像一个误判身后就是危险,因此,算好账成了开发商的一门必修课。

  在2018博鳌房地产论坛的采访间,有着业内最强CFO美誉的阳光城集团执行副总裁吴建斌多次提到了“算账”一词。

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  他说,如今,所有的市场机会都不过是一笔“算账”罢了,算完了账,觉得达到了标准,就是最佳机会,没有达到标准,再好的机会也是风险,账单不合理,那就不进入。“这个地的位置怎么样,成本怎么样、将来建成后要卖给谁,这些都是算完账才能决定是否是最佳时机。”

  拿地方面,阳光城曾提出算账原则必须要符合三个硬指标:第一,项目净利润率达到10%以上;第二,股东年化资金回报率不能低于30%;第三,必须符合阳光城的双赢指标,双赢包括公司赢、员工赢(员工在项目跟投中的收益)。

  在算账理论支撑下,提速中的阳光城开启了并购模式。2017年,阳光城通过并购渠道获得项目52个,在120个新增项目中,并购占到了4成多。

  “并购是很重要的一个补充,最近并购机会多了很多,小地产商融资难、融资成本高,对未来形势判断上更加慎重,所以会愿意跟我们合作。”对于城市新项目的进入,吴建斌又回到了算账层面,“新项目还是得算账,愿意跟你合作的土地方,对未来预期很高,要价就很高。还得纳入到算账体系里去看它。”

  他还给出了一个算账建议,那就是做你控制得了的事情,顺势而为,否则尽管感觉有机会,算账后利润也很大,但控制不了,强行进入风险就很大。“中国市场这么大,做不了东边做西边嘛,这个行业只要有人在就会有需求。”

  当然,房企算账也侧面反映了资金的紧张以及融资的难度,尤其是在资管新规的约束下,融资通道越来越窄,成本也越来越高。而融资的艰难在市场上也有接连不断的反应,比如,股权质押比例超过警戒线、土地流拍不断、海外银团贷款再现、房企CFO离职潮集中爆发等。

  对于融资,吴建斌曾提到过一个形象的比喻,“像天空上飘了一片乌云,尤其是融资的难度这朵云很厚。除了开发贷保持和过去差不多的融资水平外,其他融资工具,从我自己操盘的角度看,起码上升了5%到10%。”

  因此,吴建斌认为,融资难、成本高,把有限资金投了一个项目,如果这个项目还不高周转,那风险就很大了。

  “高周转是化解风险最根本的方式。高周转企业不管怎么转型还是要算账,算账的根本目的就是高周转,如果做不到高周转,压力是非常大的。高周转就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼,高周转并不是让你施工的工期缩短,并不是影响你的品质。高周转也是为了现金流管理,没有现金流没有资金房企几乎寸步难行,所以房地产企业说来说去就是现金流管理。”高周转下,2017年阳光城也首次实现了现金流回正。

  对于未来的房地产市场,吴建斌乐观表示,房企空间还是有的,中国房地产市场走了20多年,能发展到今天,在市场里有相当竞争力的企业,会根据市场变化作出调整,都有自己的生存之路,比如,人才如何调整,内部管理如何优化。

  “办法总是有的,关键看你怎么做。短期之内是有必要通过盘活你的资产,扩大有效的融资,最大限度地储存现金,今年四季度或者是明年上半年,也许就是买地的最佳时机,一定要把财务资源在这个阶段配置好,保证你的安全运行,迎来更好的发展。”

  面对当今的政策,他最期待的就是土地市场化的管理,越市场化,很多事情好平衡,完全在市场化机制下企业选择错误了,那就认倒霉他们不会怨天尤人。如果市场化程度不高,大家可能就会怨天尤人。国家的政策要清晰,越清晰越好,清晰完之后房企就知道该做什么不该做什么。

  阳光城今年全年业绩目标为上千亿,吴建斌说具体超过1000亿多少,这个没有限制。不过,阳光城的“算账法”或正在进一步发挥作用。

  因为根据7月初阳光城发布的业绩预增公告,2018年半年度归属于上市公司股东的净利润9.5亿—11亿,同比大增189.5%—235.2%。阳光城表示,这主要系公司迅速发展,房地产开发项目结算收入大幅增加所致。

  根据克而瑞数据,阳光城2018年上半年实现销售金额678亿,同比增长71.3%,完成年初目标的48.4%。而中信建投证券研究发展部追踪的数据,阳光城上半年回款率超过85%,并认为阳光城销售额有望在三季度突破“千亿”门槛!

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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