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你天天吃土买下的房子,“被公摊了”吗?

2018-08-14 07:29:04 和讯房产 

    本文转载自公众号:“真叫卢俊”

  最近,新华社、人民日报双双发文对“公摊面积”发出质问。文章指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

  与此同时,题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》等文章在网络热传,激起了很多网民共鸣,将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。

  为此,小编特地收集汇总了公摊面积相关资料,供大家参考。

  01

  什么是公摊面积

所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
  所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

  房屋公摊面积+套内建筑面积=商品房的建筑面积

  根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  这就是意味着,除了你家的面积之外,你家电梯的面积,楼道的面积,过道的面积,门口保安室的面积都要分摊一部分到你家的建筑面积里面。

  你要为这些面积支付购房款,交房后还支出高昂的未来费用,比如物业费、试点城市征收在即的房产税,北方地区的取暖费等使用成本。

  这不是坑又是什么呢?

  02

  公摊面积如何计算?

  公摊面积=建筑面积×公摊系数

  公摊系数=建筑总公摊面积/建筑总建筑面积

  以下这些数据来自测绘公司的经验值:

  1、住宅的公摊系数一般在0.18-0.25

  一般来说,高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。

  普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数约在0,10—0,15之间;

  带电梯的小高层住宅,公摊系数约在0,15—0,20之间;

  高层住宅相对更高一些,约在0,20—0,25之间。

  2、商业用房一般在0.3-0.4

  但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京(楼盘)某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

  关于分摊面积目前还没有法律加以约束,只有建设部的规章,以及地方政府的部门文件做出的原则性的规定。

公摊面积计算方式缺乏标准,这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积,从而达到自己赚钱更多的目的。
  公摊面积计算方式缺乏标准,这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积,从而达到自己赚钱更多的目的。

  业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  03

  公摊面积产权归属?

  公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  按道理,小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,归业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利,应该把广告的收入反馈给业主。

  据了解,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

  还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

  也就是说,你支付了公摊面积的购房款和高昂的使用成本,却很难享受到与之相应的收益。

  04

  有无可能取消公摊?

    我们查阅了各种资料,其实,纵观世界大部分国家,只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积

  既然国际上普遍采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据,那么,是否有必要取消公摊,按照实际使用的室内建筑面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。

  早在2002年,重庆(楼盘)就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  近年来,为回应民众诉求,广州(楼盘)、北京(楼盘)等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波说:一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。

  公摊面积问题积弊已久,非一朝一夕之间可以解决。取消公摊的支持方和反对方各执一词,拉锯战还会继续。期待后续会出台合理的解决方案。

  以上为正文,来自真叫卢俊的壹伴

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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