我已授权

注册

以房养老,明明是件好事

2018-08-18 10:38:46 和讯名家 
文/ 金错刀频道 祥燎
文/ 金错刀频道 祥燎

这几天,“以房养老”成为热议话题。
  这几天,“以房养老”成为热议话题。

  网上对此的反映,普遍是难以接受。

中国的养老压力会越来越大,东北是最鲜明的例子,仿佛是未来社会的预兆。
  中国的养老压力会越来越大,东北是最鲜明的例子,仿佛是未来社会的预兆。

  在此情况下,推广“以房养老”政策,先不论合不合理,至少是想解决问题的。

  初心是好的,但它就像有些产品,想解决用户痛点,却又无视了用户,最后隔靴搔痒,不能止痒。

  1

  无奈之举

  “以房养老”的模式有很多,这次推广的是最常见的一种模式,专业术语叫做“住房反向抵押养老保险”,即:

  房屋所有人把房子抵押给保险公司,然后每个月从保险公司领一笔养老金,待所有人去世后,保险公司再处置房子,并扣除相关费用,房子抵押并不影响居住。

  这种模式下,那些收入较低,但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金,从而改善老年生活。

  其实“以房养老”并不新鲜,早在2007年就在上海(楼盘)“试点”过,但仅仅完成了一例。

  在2014年6月,又在北京(楼盘)、上海、广州(楼盘)、武汉(楼盘)四个城市开展试点,为期2年。而到期后,试点期延长至2018年6月30日,还将试点范围扩大江苏、浙江、山东、广东省等部分地级市。

  效果却不尽人意。四年来,参保者仅有寥寥98户家庭、139位老人。

  这些就是“以房养老”被推广至全国时的背景。

为什么听起来不错,落实却出问题了呢?有两方面的原因。
  为什么听起来不错,落实却出问题了呢?有两方面的原因。

  首先是产品的目标用户,也就是老人们,他们觉得亏了。这是种绝对不对称的风险收益。

  按照目前产品,老人持有一套价值100万元的房产,将房子交给银行后,每个月只能领取2514元。最后,交套房子出去,本金都拿不回来,更别提利息了。忙活一辈子,房子和钱,都没了。

  而对于在高房价时买入的80后90后,年轻时每月按揭近万,每月只给个三五千的“以房养老”更是毫无吸引力。

  相比之下,把房子卖了,买个年化4%的理财产品。或者,换套小房子,收租金,自己则住养老院。有好多方案都比“以房养老”划算。

  另外,想“以房养老”,你还得先过子女那关。或者,希望孤寡老人算数不行,可惜九年义务教育都普及了。

不仅是老人觉得不划算,银行和保险公司也不乐意。
  不仅是老人觉得不划算,银行和保险公司也不乐意。

  在全国推广前,幸福人寿是第一家、也是唯一一家开展了“以房养老”业务的保险公司。

  这么挣钱的生意,为什么不抢着做?因为对于他们来说,风险也很大。

  房子的价值,“短期看供求,中期看金融,长期看人口”。长期来看,贬值是必然(北上广或许能坚挺)。

  也就是说,银行和保险公司得等二三十年才能拿到房,而到时你这100万的房也许就值50万。亏大了。

  该类业务长期执行,将会有大量的“不动产”持留在银行保险手里。也容易积聚金融风险。

  所以说,目前的“以房养老”,并不是个好产品。即便如此,它还是被全国推广了,这也算是个无奈之举。

  日本是出了名的老龄化社会,而据美国评论员泰德·菲什曼测算,2030年,中国65岁以上的人口比例将超越日本,成为全球老龄化程度最高的国家。从年轻人口主导的国家变为老龄化国家,中国所用的时间将是日本的四分之一。

以房养老,明明是件好事
  日本的养老环境一流,但很多人仍不得不故意违法犯罪,主动去监狱养老。中国会是什么状况呢?

  现在还没到惨不忍睹的地步。但看看这组数字:不算政府补贴,我国的养老金年度亏空从2014年的1321亿元猛增到2016年的5086亿元。未来不敢想象。

另一边,越来越多年轻人倾向不婚不育,结婚率和生育率逐年下降。养老金亏空的窟窿会越来越大。
  另一边,越来越多年轻人倾向不婚不育,结婚率和生育率逐年下降。养老金亏空的窟窿会越来越大。

  “未富先老”的我们,受到了老龄化和少子化的双重攻击。解决问题,势不容缓。

  但很明显,作为解决方案之一的“以房养老”尚未完善。问题是,有完善的空间吗?

  2

  “以房养老”可以是件好事

  在国外,“以房养老”由来已久。上世纪60年代,美国就开始试水该模式,随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。

  在美国,“以房养老”是由政府参与和政府补贴计划扶植,为老年人提供类似工资的养老生活费。

  具体可以分为“抵押式”“搬离式”“共享式”三种。

“抵押式”要求老人将房产抵押给银行或理财公司,并签订一个有“生活费发放效期”的协议。协议效期内,老年人可按月领取生活费,老人去世或协议效期到期后,老人或其后人应按协议归还本息,否则银行或理财公司有权自行处置抵押房产。
  “抵押式”要求老人将房产抵押给银行或理财公司,并签订一个有“生活费发放效期”的协议。协议效期内,老年人可按月领取生活费,老人去世或协议效期到期后,老人或其后人应按协议归还本息,否则银行或理财公司有权自行处置抵押房产。

  “搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理,并签署为放贷方认可的还贷协议。

  “共享式”一般无有效期、老人不需搬离,但要求老年人住户让出住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

  不同方式,各有利弊,适合不同人。

  在加拿大,老人可将房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万到30万加元之间,只要不搬家不卖房,房产主权不变,就能住到去世,在后人处理房产时折还贷款。

  比如一位老人将所住的房产抵押给银行,贷款10万加元,该老人在15年后去世,银行将其房产处置后获20万加元,减去10万加元贷款,再减去15年的贷款利息后,剩余的钱就由其继承人所得。

  可以看出,加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化,可根据贷款人的不同需求,制定不同的贷款方案。因为它是福利国家,并且有完善的规章制度。

在新加坡,老人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内,待其去世后,房屋产权由这些机构处置,进行抵押变现并结算利息,剩余的钱则交给其继承人。
  在新加坡,老人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内,待其去世后,房屋产权由这些机构处置,进行抵押变现并结算利息,剩余的钱则交给其继承人。

  虽然在国外,“以房养老”并非主流,有些模式与中国现有的产品也没多大差别,但推广起来难度小多了。主要有三点原因:

  1. 土地。土地的价值比房子稳定,即使房屋完全损毁,但由于土地仍有净现值,所以房产净值仍然为正。而在中国,城市土地归国家所有,银行能拿到的只有房子,且拿到时基本是个危房。如果银行到手的“楼面地”还得重新缴纳足额的土地出让金,真就亏大了。

  2. 公信力。中国人对代理机构的信任度很低,而代理机构本身经营管理能力也有限,很多承诺无法兑现。这需要一个完善的法律法规配合。否则仅房价的评估上,双方就天差地别,更别说保险的流程、房价涨跌风险的控制了,谁也说服不了谁。

2015年被某机构以“以房养老”骗走房的老人
2015年被某机构以“以房养老”骗走房的老人

  3. 政府的保险和背书。“以房养老”要推广,就得为老人提供可靠的保障,这离不开政府的保险和背书。在美国,贷款由联邦政府保险,假使房价真跌了,政府会将差价补给贷款机构。如果房价涨了,多出来的收益子女还可继承。

  所以说,“以房养老”是好事,尤其是在中国,有大量的失独老人,这个政策多多少少能帮到他们。前提是要不断完善,找到最佳平衡点。

问题是,想的和做的,常常大相径庭,看看P2P都扭曲成什么样了。
  问题是,想的和做的,常常大相径庭,看看P2P都扭曲成什么样了。

  3

  不能全靠“以房养老”

  仅靠“以房养老”,只能解决一部分人的问题。

  未来也许还会有设基金,收“单身税”,延长退休年龄,减少养老金发放等方案,以缓解养老危机。

网上评论:少生点专家,对大家都好
网上评论:少生点专家,对大家都好

  对于普通人而言,甚至是二三十岁的年轻人,养老是现在就得考虑的问题。

  能靠养老金活吗?很难。即使是大城市的人,能领更多养老金,到时也只能保证极其基本的生活。

  本着谁也指望不上、自力更生的精神,普通人能做点什么?在这里,刀哥有几个一些人不爱听的建议。

  1. 结婚。“人多力量大”,家庭的抗风险能力和保障能力,比个人会强很多。除非你是高收入人群,否则你和有家庭的人的财富差距、生活水平会越来越大。

  2. 养儿/女防老。这个观念一点都不过时,对自己对国家都有好处。我们可以有不婚、丁克的人群,但不能太多,要保证健康的人口结构。话说,不婚、丁克的人拿的是别人家孩子交的养老金,又不用养育孩子,将来多交税是大概率事件。

  3. 存钱。多点钱才能过好晚年。不仅是现金,也可以是房产、股票,或者商业养老保险。

想安度晚年,得有150万以上的资产
想安度晚年,得有150万以上的资产

  4. 找份稳定工作。职业的中断对养老金的影响是巨大的。你可以选择自己交养老金,问题是在这种情况下,你交的金额会很高,但进入你个人账户的会很少。所以别动不动就辞职看世界,家里有矿啊?

  这些和现在的“以房养老”一样,都是无奈之举,过程无比艰难。

  我们更应该反思的是,如何通过完善公共服务体系以及灵活运用多种政策手段来鼓励生育,让年轻人真正“敢生”。

  因为在一个没有年轻人的未来,我们没有生活,只有生存。

本账号系网易新闻·网易号“各有态度”签约账号
本账号系网易新闻·网易号“各有态度”签约账号

  刀哥重磅推荐点击图片直接阅读

以房养老,明明是件好事
  本文首发于微信公众号:金错刀。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:邱光龙 HF056)
看全文
想了解更多关于《以房养老,明明是件好事 》的报道,那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。