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半年报|租赁首入核心业务:万科半年报折射“去地产化”逻辑

2018-08-22 07:35:07 和讯房产  苗雪艳
半年报|租赁首入核心业务:万科半年报折射“去地产化”逻辑
  万科的“去地产化”逻辑在半年报中有了进一步体现。

  8月21日上午,万科在深圳举办2018年上半年业绩会。财报显示,2018年上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。
  除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

  不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

万科“去地产化”路径

  财报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。截至目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示,期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。

  祝九胜表示,万科租赁新增房源主要来自三方面:第一,政府推地的时候,这是一个长租公寓用途的地,万科在北京(楼盘)、佛山(楼盘)、深圳有6个这样的项目;第二,各类机构历史上闲置的存量资产,万科通过合作方式或者通过租赁方式租过来;第三,社会上分散在个人手上的房子。

  此次租赁业务,关注点在于万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。按照祝九胜的解释,这个转变也符合万科美好生活服务商的定位,这只是逻辑的自然延伸。

  但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

  至于赚钱与否,祝九胜的言外之意已经透露出长租公寓还未找到盈利模式,“这是给大众、普通人提供一个居住的解决方案,从资本回报、赚钱不赚钱来说,短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。”

  因此,一个合理的解读就是,万科正在从各个层面悄然“去地产化”,程度有深有浅,范围有大有小,这是万科的长远生存逻辑。“十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,如果还是,那也得惨淡经营了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”郁亮曾如此表态。

  其实,“去地产化”正在一点点渗透万科,反映在业务上,就是上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的表现。

  7月3日,华人文化融资百亿,信息显示是万科携阿里、腾讯领投。

  7月5日,万科发布公告称,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本(天津(楼盘))拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元,首期规模为人民币8.02亿元。

  7月9日,万科物流发展有限公司,宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海(楼盘)、广州(楼盘)、南京(楼盘)、成都、厦门(楼盘)、廊坊、宁波(楼盘)在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一物流举动。

  短短一周,万科在文化娱乐、医疗、物流等领域就有三笔投资。

  2017年8月份的万科中期业绩推介会上,郁亮首次将万科的业务归为五大类型,其中地产开发和物业管理分别被纳入前两大核心业务。第二大核心业务物业上半年的动作也不小,上半年,万科创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海(楼盘)横琴试点“物业城市”。

  2018年半年报,租赁成为第三个被列入核心业务的类型。一个推断是,将来,上述“非地产业务”的发展和前三大核心业务的路径一样,殊途同归慢慢列入核心业务。

  而这些“非地产业务”采取的扩张手段大概率都是外部并购。例证就是,万科发展商业就是通过并购印力集团,而物流上的重大突破则是并购普洛斯。并购的好处就是试错成本低,扩张快。

为未来业绩增长未雨绸缪

  万科的另一大忧患意识体现在对各项财务指标的管控,以及未来业绩支撑的准备上。

  具体到各项指标上,拿地投资方面,上半年万科共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目。

  不过,在117个新增项目中,一线城市中只有2个项目,位于上海。而万科的一线城市销售金额占比也在逐步下降,2016年上半年占比26%,2018年上半年只有18%。对此,万科内部人员向和讯房产表示,万科目前深耕的是核心城市群及都市圈。这与财报中的说法一样,半年报中提到,万科坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,上半年新进入涿州、盐城(楼盘)、银川(楼盘)等城市。

  其实,万科的拿地节奏在下半年就有加速,补仓动作明显。数据显示,2018年1-7月,万科拿地所支付的权益价款总计为966.15亿元,较去年同期增幅达19.27%。仅7月单月,万科新增项目33个,计容建筑面积848.4万平方米,权益价款254.38亿元。此外,万科还新增物流地产项目8个,占地面积49.70万平方米,合计需支付权益价款19.98亿元。

  此外,万科可结算资源持续上升,也为万科未来业绩增长形成了支撑。上半年,万科结算收入地产方面1005.36亿元,结算均价14300元/平方米,比去年同期有比较大的提升。同时截至2018年上半年底公司可结算金额达到5200.5亿元,较2017年年底增长了25.5%,为未来结算业绩形成支撑。

  不过,万科的地产业务还是出现了“放缓”的现象。比如,财报显示,2018年上半年,万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%。而据国家统计局数据,今年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%。

  从销售金额指标来看,万科上半年的增速只有个位数,大大低于行业水平,这也说明万科地产市场份额的减少。

  换个角度想,这或许也可以解释万科为什么要多点开花,大力发展其他业务,在地产份额逐渐减少的前提下,万科如若还想保持一定的规模,也只能寻找其他的利润增长点。更何况,万科的第二大核心业务物业管理,从此次半年报来看,已经为万科业绩带来了贡献度。财报显示,万科物业服务累计签约面积超过 4.7 亿平方米,上半年实现营业收入 41.6 亿元,同比增长 29.8%!

  万科首席财务官孙嘉说,万科内部有一句话,没有成功的企业,只有时代的企业,万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因,从住宅开发到今天城乡建设与生活服务商,从职业经理到事业合伙人背后都是这种非常实在的变化。此次业绩会上,孙嘉表示,万科未来还会继续实施和探索事业合伙人机制,万科的事业合伙人机制不是行政命令,恰恰相反,而是要百花齐放、自行摸索,先实践再得理论,再进一步指导实践。

  或许,万科的“危机意识”也藏在这项制度里。此前为万科的事业合伙人制度做过顾问的周禹曾表示,不能持续增长就意味着失败,万科一定要增长,增长的秘诀就是调动员工的积极性,并且范围越广越好!

(责任编辑:徐帅 )
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