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“房租不是用来炒的”监管介入遏制多城房租大涨

2018-08-23 00:07:00 中国产经新闻 

  本报记者 苏沐晖报道

  近期,房租成为国民关注的焦点,多个热点城市的房租价格持续看涨。据中国指数研究院数据显示,今年7月份,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津(楼盘)、武汉(楼盘)、重庆(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)和成都十大城市租金环比均有所上涨,其中北京最为突出。

  据悉,今年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。进入8月份,随着大量高校毕业生离校,租房价格一再攀升。

  房租上涨资本无罪?

  近年来,长租公寓市场在资本加持下走向“风口”,2017年全国租房市场总规模已达到约1.4万亿元。而华菁证券的一份研报数据显示,有品牌的长租公寓占整体租赁市场的比重仅为2%。当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中,已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,无论是房租还是房价,都在上涨,其实还是和居住需求很强烈有关。但资本进入租赁市场,使得租赁市场也出现了一个新课题,即租赁市场如何防泡沫。房源收储中存在了恶性竞争,自然要求此类房源未来在价格方面做管控。

  国务院发展研究中心研究员刘卫民也表示,导致房租上涨不容回避的一个因素是资本介入。“不管是风投也好,一些社会资本也好,他们在选择投资标的的时候,经常会讲头部效应,只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式,会造成一些企业在扩张速度方面,在市场化房源搜集方面,用力过猛。更主要的是我们在前期租赁市场发展得不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应,一些大城市特别是年轻人,他们需要这些优质的租赁房源,而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。”

  8月17日,我爱我家副总裁胡景晖对媒体坦言,当资本大量进入长租公寓以后确实推动了房租上涨。胡景晖直接点名自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房,导致售房成本直接上升,严重违背市场规律。

  “房租涨价的原因从表面上看是毕业季高校毕业生的增加,导致房源紧张,价格随着上涨。但是实际上此次房租上涨,其中背后的资本起到了非常重要的作用:大量的资本进入长租公寓,囤积低端房源,并对房源进行改造升级,增加了成本,直接导致房租上涨。而且由于是囤积低端房源,并没有实际新增房源,消费者在无奈中只能接受。”中研普华研究员覃崇告诉《中国产经新闻》记者。

  此外,就盈利模式而言,尽管长租公寓企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点,例如自如推出的资管平台向委托者收取委托管理费,魔方公寓收取的管理费和其他增值服务费用等。但长租公寓的主要收入依旧来自于租房租金。

  严跃进认为,对于长租公寓来说,因为现在很多金融资本介入了,所以类似经营有点像共享单车,属于市场比较狂热,但是又没有找到很好的盈利机制。所以类似爆雷的警惕也是需要注意的,或者说部分中小长租公寓企业,确实会面临很多压力,后续若是此类企业和小贷公司有合作,那么其实是有金融风险的。“换而言之,如果是存在高杠杆资金进入的长租公寓业务,类似房源收购等领域的部分资金是违规的,那么风险确实很大,这其实是有点在炒房源的概念,后续需要警惕,否则容易打击很多合规做租赁业务的企业。”

  监管出手多措并举

  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。管理部门要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  同时,管理部门对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

  8月20日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这其中,自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套等,总计125725套(间)。

  随后,包括自如在内的机构表态响应。其中,自如承诺,新增房源约8万间(存量房源退租加上新增供应),新增房源租金不涨。蛋壳公寓则承诺,2018年8月至12月,北京地区租金环比7月不增,并且不囤房惜租。

  覃崇指出,虽然说房租上涨有资本的加入,但相关法律法规不完善也是一个方面。因此面对增长的房屋租赁市场,首先要做的是完善相关法律法规,做到有法可依、违法必究。其次是要对资源进行合理分配,从资金的流动、人员的流动等各个方面,进行政策性的引导,避免一哄而上,造成资源浪费。

  “稳租金应该成为发展租赁市场的重点内容,但是稳租金其实是一半的内容,是站在租金上涨的情况下进行的。若是后续长租公寓出现了较高空置率,那么其实就要换成提租金了。所以未来需要把活跃租赁市场交易、稳定租金和市场预期等作为主要工作来抓。”严跃进表示,从房租上涨的根治来说,其实本质上是房源分类的概念。未来建议形成系统的分层次的房源资源库,以吻合更多层次的需求。后续要和购房市场一样,也形成监管,类似形成租赁市场的价格指导内容,或者说价格涨幅,这样才可以形成更为稳妥的租赁业务和租金走势。

  刘卫民则认为,对于租赁市场来讲,其实还是要规范租赁市场,在规范的过程中,我们要建立一套关于租赁市场的长效机制,这个长效机制应该是多措并举的政策。“保护租户的同时,也要保护房东的权益。在这个权益的平衡过程里,要尽快出台关于租赁市场的法律法规,使大家能够在一个平等公开的契约化平台上进行租赁。同时要跟进政策支持的问题,比如说对于税费的减免,特别是对于长租项目土地供应模式的创新,这也非常关键。”

(责任编辑:张洋 HN080)
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