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半年报丨靠卖酒店赚利润 大悦城地产何时才能突出重围?

2018-08-24 07:16:26 和讯房产  刘宝丹

  和讯房产消息 2018年上半年,中国商业地产整体租金水平上扬,但以商业物业运营为主的大悦城地产却仍然表现平平。

  根据大悦城地产发布的半年报,公司上半年营业收入40.267亿元,同比下降16.4%;物业开发收入及土地开发收入18亿,占收入总额约45.4%,同比下降27.1%;投资物业租金及相关服务收入总额约17亿元,占收入总额约42.6%,同比下降0.9%,其中,购物中心租金收入12亿,较去年同期的11.6亿增长6.6%,没有显著提升,净利润涨幅最高,同比增长61.3%至22.62亿元。

  对比大悦城地产历年半年报数据可以发现,公司近五年营收起起落落,并不稳定。与这一情况相匹配的,是在过去几年大悦城地产的物业开发速度十分缓慢,“到2020年全国布局20家大悦城”的目标能否实现,仍是个未知数。

  近五年营收波动较大

  纵观大悦城近五年的营收数据,不难发现,2015年和2018年其营收均处于下降态势,而其余年份则表现为上升,整体来说,业绩波动较大。

大悦城近五年的营收变化
大悦城近五年的营收变化

  对此,大悦城财务总监许汉平在业绩会上表示,大悦城收入下滑的主因是物业开发业务业绩下降致使销售收入减少。大悦城最开始是以商业为主,销售物业占比较小。通过这两年的土地储备,部分项目的销售物业占比能够达到60%-70%。随着货源的补充,未来收入会趋于平滑,不会出现这么大的波动。

  中国商业地产联盟秘书长王永平认为,导致大悦城收入下降的主要原因是住宅销售,由于限购,房子无法网签,导致销售下降。财报显示,2018年上半年,大悦城销售待售物业收入18亿元,相比去年同期的25亿,下降28%。

半年报丨靠卖酒店赚利润 大悦城地产何时才能突出重围?

  值得注意的是,2017年上半年,大悦城48亿营收创下近年业绩的新高,主要因素是物业开发合同销售金额达到35亿元,同比增長151.3%,促进营收大涨。

  而2018年上半年的物业开发合同销售同比上涨43.3%,金额达50亿,但在营收上没有体现,主要是因为销售贡献近36亿的前滩壹号项目,大悦城只有50%股权,若减去这部分权益,则权益销售金额并不高。

  大悦城的销售物业主要以综合体方式获取,因此,物业开发速度很大程度上将会影响营收情况,虽然一直试图弯道超车,但大悦城过去几年进展缓慢。

  2015年前后,中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政曾再次提到,未来五年,大悦城购物中心会在全国扩张到约20家。

  然而,截至目前,大悦城在全国只完成11家布局。8月初,大悦城进驻武汉(楼盘)的首个项目被爆暂停,年初,大悦城还公布了该项目的规划设计图,从公布的资料可以看到,武汉大悦城项目的整体规划几乎全部完成。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,大悦城其实面临很多尴尬。很多城市商圈不断形成,对于大悦城来说,业态更新慢,所以效益不高,这几年和中粮的关系也在调整,多少也会影响大悦城商业项目的布局。

  周政坦承,这几年大悦城的发展,相对较为缓慢,主要因为大悦城的重点是把基础打好,把系统打好,把组合打好,下一步想要跨越式发展,首先要稳中求进,稳中快进。

  2020年目标20座大悦城

  大悦城地产的半年报中,最亮眼的指标则是净利润,半年实现净利22.62亿元,同比增长61.3%;公告中称,净利润主要来自出售北京(楼盘)W酒店所得收入。

  和讯房产统计发现,从2015年到2018年,大悦城酒店数量锐减5家,而与酒店数量减少形成鲜明对比的是近三年净利润的大幅增加,尤其,去年底长安街W酒店的出售被很多投资者认为是在冲业绩。

  大悦城近五年半年报净利润变化

  但这种方式必然难以持久。对于外界质疑,许汉平解释道,酒店不是大悦城的核心战略,只要价位合理,就有可能被出售。如果今年剔除酒店业绩的影响,上半年大悦城的核心净利润基本持平,大概在30%。

  周政也回应称,大家可能看到W酒店结算以后,整体同比增长不太大,这一点希望大家要用发展的眼光看,大悦城未来增长的动力还是很强劲的。

  从公司发展角度来说,出售酒店可以获得不错现金流,为核心业务输血,并不是坏事。众所周知,做好商业地产,必须经得起资金考验,这是大悦城在拿地和收购方面进展缓慢的最重要原因。

  不过,种种迹象表明,大悦城的资本运作能力正在提升。

  去年,大悦城的管理层就表示,未来将采取轻重并举,存量和新开发相结合的方式,在自身已经有良好发展的基础上,将发展速度提高。而轻重并举在许汉平看来,只是一个比例,未来大悦城会通过基金的方式,将一部分重资产证券化。

  此前,大悦城已陆续成立多个基金,用于项目投资。除了去年与多家合作方成立境外基金和境内基金外,今年8月中粮旗下的大悦城地产全资附属公司大悦城商业管理与高和资本就成立母基金及项目基金订立框架协议,根据协议,大悦城地产于基金的投资总额将不超过25亿元,该基因旨在寻找中国境内具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目的收购机会。

  不仅如此,财报显示,大悦城通过加大境外融资的比例,融资成本进一步下降至4.20% ,目前手中的资金也较为充裕,现金及现金等价物(包括受限银行存款及抵押存款)为115亿元,同比上涨37%。许汉平直言,由于拥有低融资成本及低负债率的优势,当前正是大悦城地产拿项目的好时机。

  他还在业绩会上透露,原来的目标是20座大悦城,但实际上董事长和公司内部计划提高目标,大悦城更大的目标是轻重并举,利用现有的重庆(楼盘)、武汉综合体重资产实现数量的提升。

  与中粮地产(000031,股吧)重组后,大悦城的速度无疑将会进一步加快。中粮地产的资源优势将和大悦城地产在拿地和渠道上实现互补,大悦城得以拓宽购地渠道、低成本购地。

  目前,大悦城正在谈武汉项目,下半年,将有三座大悦城开业,分别是杭州(楼盘)大悦城、西安(楼盘)大悦城以及昆明(楼盘)大悦城。周政表示,现在手里拿到的大悦城的项目,综合体的项目,算上已开业的加上未来的一共有18个。

  距离2020年还有两年,按照大悦城目前的进展,20座大悦城也许并不是难事。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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