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从公寓商破产看长租之战:争钱、争宠、争生死

2018-08-24 08:36:14 90度地产微信号  刘宝丹

  长租公寓彻底火了,不是热火朝天的火,而是处处战火的火。

从公寓商破产看长租之战:争钱、争宠、争生死

  8月23日下午,一则“长租公寓真的爆仓了,杭州(楼盘)鼎家破产,4000户租客受损”的新闻又掀起了一波风浪。据媒体报道,鼎家负责人虽不承认破产,却坦承由于业务扩张过快,导致资金困难,有资金链断裂的风险。

  有数据显示,自2017年以来,已经至少有8家长租公寓宣布倒闭,而它们多是因为资金链断裂的问题。

  有人说,长租公寓就像一个一直存在但被大家忽视的三房姨太太,在房地产行业里看似无足轻重,但某个夜晚被翻了牌子也能找到点儿情趣。不过,如果没有原我爱我家副总裁胡景晖的愤怒,看热闹的各位谁也不会想到要跟这位姨太太推心置腹。

  “资本推高房价”的论断还在发酵,这更像是一个引爆点,人们借机把对租房这件事长久以来积压的不满一股脑发泄在了“长租公寓”头上。于是,租房市场满目狼烟,对战各方被翻到了台面之上:为租金不惜翻脸的租客与公寓、为房源明争暗抢的区域运营、以及为划分战略地盘勾心斗角的各大长租公寓机构。

  战争会带来阵痛,但这也许是长租行业涅槃重生的最好方式。

  一个月内房租连涨两次

  小王:这个次卧我打算续租。

  管家:哦,和您说一下,咱们续约价格又变了。

  小王:前几天跟我说要从2230元涨到2880元对吧?

  管家:不好意思,现在续约价格已经涨到3030元了。

  小王一脸懵逼……

  去年8月,北漂女小王换了一份工作,为了离新公司近一点,她打算从北京(楼盘)的房山区搬到朝阳区,她看上了东四环边上的一个次卧,这是北京最大的长租公寓品牌在道家园小区收的房子,价格每月2230元。

  入住后的第一个早上,隔壁的水龙头不到6点就把小王“震”醒。从那时起,小王就知道她自己的租房生活不会比别人更幸运。隔音差、水电常修、空调不制冷等各种小问题随时恭候。

  就这样,小王在这里住了一年。如今眼看租期将至,8月初管家告知小王,房子涨到了2880元,问她是否考虑续租。小王觉得,就这么一个不到10平米的次卧,设施没有任何改善,就凭空涨了650元,这个价格实在有点高,她犹豫了。

  接近一个月的时间里,小王四处看房,一圈下来也没找到合适的,最终还是决定续租,当她把这个消息告诉管家时,管家说这个房子现在已经涨到3030元了。听到这个回答,小王又无奈又气愤,也有困惑,她想不通,管家如此涨价的原因和底气来自哪儿?

  同样感觉租金上涨太厉害的还有小乐,由于刚刚换了份在海淀区的工作,为了上班方便,他便想着在公司附近租套房。两年未换房的小乐在租房APP上来来回回浏览良久,本以为换房很轻松的他悠悠地道出一句,“才过了2年啊,太吓人了。”

  小乐是一个很看重生活质量的人,他本想着拿出5000元的预算租一个好点的房子,但他看中的“好点的房子”价格都远超预算,这些房子大都来自长租公寓机构。这两年,随着长租公寓的发展,盘踞在小乐公司附近的长租机构房子越来越多,因此,也助涨了这片区域的价格。

  “这些房子品质固然比普通房子好,但价格实在承受不住。”这一次,和小王一样,小乐也犹豫了。

  小王和小乐只是众多房租上涨案例中的代表,但他们的例子有一个共同特点:续租或看中的房子都来自长租公寓品牌。

  小王一遍遍问自己,租赁市场来了,但是租客的话语权哪儿去了?

  离职员工爆料收房价格战

  A:我出价6500元。

  业主:我决定跟B长租机构品牌签约。

  A:我出价7000元。

  业主:对不起,你还是没有B机构出价高,他们出7500元。

  在房山区域,两个不同长租机构品牌的收房人员A和B,为了拿下一位业主的房源,开始了多轮的“叫板加价”厮杀。这让业主的心里乐开了花。

  小B在房地产行业从事销售工作多年,今年初,他跳槽到某长租机构品牌DK,在房山片区做收房工作。入职第一个月,小B就签了9套房,工资有3万多元。

  小B说,他所在的长租机构算是房山区最大的,收房团队有十几人,多的时候有40多人,对于房山区域租金高是否跟他所在机构的进入有关,他觉得多少还是有一点关系的,因为在房山一提到他们的机构,收房时给人的印象就是价格出得特别高,业主都很开心,房子也好收。

  在房山布局的长租公寓品牌众多,除了几家全国知名品牌,也包括房山本地的中介品牌。不过,据小B描述,其他机构一见到他所在机构的收房人员一般扭头就走,他们从来不敢竞价,因为心理上就觉得竞不过。

  另一家机构中一位不愿具名的员工告诉90度地产,在她印象中,这家机构确实比较有狼性,能效比较高。

  小B还透露,由于他们机构收房出价特别高,引起了其他竞争对手的不满并到住建委举报,导致他们不能再收50年的办公房源,因此,与刚开始的业绩相比也稍有下降。

  由于“价格大战”,某小中介机构的收房工作人员小吴也是压力重重。他说,小中介的确是在夹缝中生存,基本都靠老房东。在房东委托房源时,机构永远给的比小中介高,市场价8000元的房子,一般房东会让利给小中介一部分,但机构可能会出8500元。小吴无可奈何,机构有品牌效应,愿意花钱打广告,小中介标价2000元的房租,机构可以租到2500元。

  原因说来也简单:资本加持。

  “今年竞争尤其激烈,是因为我们机构融资附带了条件,资本市场要求今年我们机构的全国房屋间数要达到**万间。每一个员工入职培训时,培训老师都会告诉大家,几乎所有DK员工都知道这个数字。”小B说,在他上班第一天就知道了这个数字。

  资本加持下,房山租金也在蹭蹭往上涨。在房山住了7年的董女士感触良多,她举例说,今年春节以前,房山长阳一个两居室的租金大约2500元,但现在已经涨至4000元。

  对于价格上涨,在小B看来,租金一旦炒高,肯定无法再降价,业主形成习惯,不到一定租金不会出租。“羊群效应”导致业主基本都是这种态度。

  事实上,炒高租金的后遗症已开始显现。当小B对90度爆料这一切的时候,他刚刚从这家机构辞职,原因是他所在的机构在房山区域收的高价房租不出去,基本处于关区状态。

  长租行业涅槃重生前的阵痛

  就在我爱我家前副总裁胡景晖的言论“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”言犹在耳时,8月23日下午,一则“长租公寓真的爆仓了,杭州鼎家破产4000户租客受损”的新闻又掀起了一波风浪。

  一个行业事件变成了一个社会事件,一个利好载体敲碎了多少个中产居住梦。

  问题根源在哪儿?在这场舆论战中,资本成为炮轰对象,理由是资本逐利,机构要活。

  在恒大研究院副院长夏磊看来,长租公寓参与方为了竞争市场份额,疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额,争取房租的定价权。夏磊认为资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式,房租上涨是必然结果。

  不过,对于资本来说,这种二房东的轻资产模式的确很容易出现局部区域垄断,但并不会全部带动。

  但是,一个不可忽略的问题是,正如西红门大火带给我们的同类逻辑推理一样,区域性的租金上涨也可能带动整个北京城的房租租金上涨。如果问题不及时解决,随着长租公寓机构越来越多,影响的区域也将越来越广。

  不过,也有多位业内人士认为,深层次来讲,这是供需矛盾造成的,一两家公寓商争夺房源很难导致整体房租上涨,主要还是供应和需求的不平衡造成的,长期以来市场缺乏优质房源。

  不管是哪种原因,可以确定的是,资本推高房租事件更像是一个警钟,让大家重新聚焦租赁行业本身,而在租金上涨表象背后,也显示出行业基本规范缺失,租赁供给不足、结构失调,租赁行业需要建立行业准入门槛和基本规范。

  不过,换个角度想也有好处,战争会带来阵痛,但这也许是长租行业涅槃重生的最好方式。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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