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土地流拍创7年新高,调控要松绑了?

2018-08-26 00:30:00 楼市微观察微信号 

  最近一段时间,除了被热炒的房租,就是各地频发出现的土地流拍新闻。

  具体的案例太多,这里就不再一一举例,直接放一张截图吧。

土地流拍创7年新高,调控要松绑了?

  中原地产统计的结果显示,全国超800宗土地流拍,而且流拍的土地宗数还在继续增加。

  土地流拍,有点成瘾。开发商算不过账,直接原因。

  而算不过账的原因则是多方位的,

  比如土地定价太高,约束条件太多等因素。再比如土地属于商服用地,现在风险更大。

  当然,也少不了融资成本节节上升的因素。今年以来,国内的融资渠道频频收紧,最近又传出房地产信托项目被暂停,在银行贷款、公司债等融资方式早就收紧的情况下,信托的确是国内非常重要的渠道。

  但是土拍规则严苛也不是今年才出现的,房地产融资收紧不是今年才开始的,今年暴风骤雨般的流拍,难以用上述原因来解释。

  谁都知道,房地产市场虽然有限价的存在,但成本决定价格是不变的铁律。现在全国各地的开发商都不买土地了,土地市场的定价权似乎一下子回到了开发商手里,而政府必须要重新定价,要让开发商满意。

  如果限价继续保持,那么土地价格必须要往下走,其结果是一些高价成交的老盘会陷入尴尬的境地。这些开发商不得不降价销售,甚至亏本销售。比如最近济南(楼盘)龙湖的一个项目,遭遇老业主维权,因为新房子卖的比老房子便宜。当然这种事见怪不怪了都。

  我们要聊的是,这个链条背后的逻辑。如果限价继续,那么现在越来越多的开发商就是不买地,而政府希望通过加大供应来平抑房价的愿望就会落空。而且高价的老项目相继折价入市,必然引发越来越多的业主维权问题,虽然不管用,但影响也非常不好。

  而且,土地收入对于地方非常重要,如果继续流拍,那么发不出工资的城市就不只是个案了。就有可能从星星之火发展成燎原之势。

  总之,眼下的土地流拍,的确有可能从星星之火发展成燎原之势。

  我更倾向于这是一场房企与政策之间的一种明牌的博弈。

  实际上,调控至此,今年仍有不少城市房价呈反弹之势,比如海南(楼盘)的海口和三亚(楼盘),山东的济南等城市房价整体仍在涨,至于成都、西安(楼盘)、长沙(楼盘)等也是多次警告才下决心增加供应把新房稳住,才遏制住了二手房的上涨势头。

  政策的底线一直是稳房价,这一点所有人都清楚。相比较二手房市场,一个个房主降价卖房,大规模的土地流拍反而更容易对房价预期形成巨大的冲击力。

  如果继续调控,继续限价等,那么结果就是土地流拍,影响到商品房供应,进而影响到房价和地方收入。而对开发商来说,损失当然也有,但相比地方城市来说,仍然是可以接受的。但如果博弈成功,政策松绑,那就是稳赚。

  接下来,土拍还可能会继续流拍。对此,我倒是认为,调控绝不可妥协,资本是逐利的,缰绳稍微松一点,他们就有可能飞鸟化凤。

  未来仍然要着力做好两个重要工作,

  其一是继续限价,这是在房地产税等替代方案正式推出前必须要坚持的,没有更优选择。

  其二是管住资金,今年以来,这方面做得不错,央行几轮放水,对房地产的影响都不算明显,说明资金并未大规模流入房地产。

  而对于普通购房者来说,新房相对安全,因为政府帮助你挤掉了泡沫。

  此时应尽量少碰二手房,特别是二线城市的二手房,比如成都。二线城市的二手房价格,现在不过是刚刚转跌,下行趋势仍将维持,此时需要做的就是观望,而结束观望的标志是成交量的回暖。

  何谓回暖,个人观点是,至少二手房的日均成交量回归到正常状态下的8成以上,且能维持住两个月以上。

  以上关于二手房的判断是比较宏观的,如果具体到某套房,价格如果非常划算,那当然是果断入手。这个“划算”也是可以有参考标准的,比如该房源附近限价房的价格,该楼盘当初的成本和售价。

  就整体而言,对于二手房处于下行周期中的二线城市,新房仍然是第一选择。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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