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长租公寓的杠杆游戏:租客房东两头通吃,有人已爆仓

2018-08-29 07:42:06 每日经济新闻微信号 
  起初,我爱我家前副总裁胡景晖的这番话,很多人不理解。直到首家爆仓的长租公寓出现,人们才发现,原来租房也要加杠杆。

  长租公寓运营方杭州(楼盘)鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家)破产,给火热的势头浇下一盆冷水,同时也留下诸多亟待解决的问题。

  “鼎家给房东的租金是到8月份,9月份之后,我就要跟房东续签或者是搬出去,但是我到今年底的分期合同是没有终止的。”一位通过分期贷款在鼎家上租房的租客向每日经济新闻(博客,微博)(微信号:nbdnews)记者表示。

  “鼎家给我们的房租是到9月底,但是我房子的租客已经把10月份的房租付了,并且还有一个月的押金在鼎家,现在房东和租客之间的矛盾就出来了。”一名鼎家业主说道。

  破产后,鼎家公司总部一片狼藉——吃剩的食物,砸烂的电脑,大量散落的租房合同文件,还有相继赶来的业主和租客。

  分期贷款目前不需要归还

  一位女士从2016年开始,便是鼎家的租客。她表示,在2018年之前,她在鼎家租房用的是押一付三的付款方式,2018年初新签合同时,中介表示可以用押一付一的方式,通过一个叫做“51返呗”(现已更名为“爱上街”)的APP缴纳房租。

  当时没有说是分期贷款。要是说了,我们肯定咬牙也要押一付三。APP是中介帮忙下的,他指导我注册、绑定银行卡。等所有东西弄好之后,就发现有了51700元(即全年租金)借款。

  该租客向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示,

  没多久,我就收到了第一次还款提醒,刚好是1个月的房租,我想的是肯定能住满今年,大不了明年就不用这种方式了,继续押一付三。

  但随着鼎家的破产倒闭,该租客也陷入焦虑。她告诉记者,鼎家给房东的租金是到8月份为止,9月之后她需要跟房东签合同或者搬出去,但是贷款分期是没有终止的。“爱上街给我们的答复是,分期协议我们说要取消是没用的,要鼎家发起终止协议。”

  可是租客和鼎家董事长魏永锋的说法矛盾。

  魏永锋在接受媒体采访时表示,“交易流程是这样的,我们和租客签租赁合同后,租客拿着交易合同交给第三方金融机构平台,进行贷款,贷款时他们会签订一个协议,这个协议具体怎么弄,我不是操作人,不太清楚,但这个协议要提交身份证和各种信息,有时候还要拍照。提交完协议之后,平台会向租客确认是不是本人,还有还款日期这些信息,这都是会告知(租客)的。”

  记者从租客手中获得的分期服务协议显示,该租客办理的分期借款本金为51700元,手续费0元,利息6721元,这部分利息由平台补贴,借款期限2018年1月17日至2018年12月17日,每月11日还款,借款用途为个人消费。在这笔贷款分期中,出借人为杭州绿游网络科技有限公司(以下简称杭州绿游),爱上街为借款人和出借人提供居间服务。

  爱上街的运营方为浙江阿拉丁电子商务股份有限公司,是一家主要提供商品分期业务的平台,官网信息显示,其2018年1月上线了分期租房、分期购机票车票业务。

  爱上街客服表示:“鼎家的分期贷款目前不需要归还,问题正在处理当中。不需要承担逾期费用,个人信用也不会受到影响。”

  鼎家在停止运营的通知中表示,办理分期支付的租客,可第一时间提起诉讼解决,或等鼎家清算以后,由相关部门统筹解决。

  引入第三方承接房源

  业主目前也面临问题。记者了解到的情况是,鼎家一般按季度向业主缴纳房租,同时向租客提前收取房租,鼎家破产后,业主无法收到后续房租,而租客已经提前将一个月或者几个月的房租交给鼎家,业主和租客之间的问题随之而来。

  一名业主向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示:

  鼎家付给我们的是7到9月份的房租,租客已经把8到10月三个月的房租付给了鼎家,还有一个月的押金。我签的是月初付钱,有些业主签的是月末付钱,所以就还没收到房租,但是租客已经把下一季度的租金给鼎家了。

  鼎家破产后,引入了寓团(上海(楼盘))网络科技有限责任公司(以下简称“上海寓团”)作为鼎家业务承接方,并给出了两种承接方案:

  第一种,一次性补贴业主50%~100%的月租金,前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,签订相关协议,并且原租赁期限延长2年。

  第二种,一次性补贴100%~200%月租金,原租赁期限延长3~5年。上海寓团与鼎家为独立主体,不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。

  业主方面对于这样的承接方案接受度也并不高。“他们要在以前签订的房租期基础上增加两年,我之前跟鼎家签的是三年,到现在刚好过了一年,如果再加两年就是还有四年,时间太长了。”上述业主说道。

  记者注意到,上海寓团是一家新近成立的公司。天眼查显示,上海寓团成立于2018年5月18日,注册资本为55万元。

  运营成本高、房源大量空置

  “公司倒闭,还是(因为)资金链断裂,扩张太快。”鼎家副总经理付小杰在电话中说道。鼎家官网信息显示,成立于2016年的鼎家到2017年底已经发展长租公寓超过5000间。

  据公开报道,鼎家于2009年进入二手房与租赁市场,2017年独立拆分“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌,分别发展二手房买卖业务和长租公寓业务。今年3月,鼎家获得由浙江筑家投资管理有限公司投资的千万级Pre-A轮投资,彼时的宣传称,融资将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设,另外在公寓智能化管理、金融服务方面也会进行一系列的升级。

  魏永锋在接受媒体采访时表示,运营成本高企、房源大量空置,是公司破产的重要原因。“今年3~4月,因为一些管理漏洞导致鼎家业务员收上来的房子价格偏高,要命的是,这种房子也一直租不掉,空置率上升。公寓行业不同于中介,公寓从跟房东签订合同收房上来开始,就要向房东付房租了。所以即使空置,我们也一直在消耗。”

  从2017年全线进入公寓行业的时候便开始亏损,量小的时候每个月亏五六十万元,今年每月亏损一百多万元,累计到目前亏损在3000万元左右。

  揭秘长租公寓杠杆游戏

  长租公寓的商业模式,愈发扑朔迷离。以自如、蛋壳为代表的头部企业,在这一轮舆论大战中被指破坏市场秩序。

  2011~2017年中国房屋租赁行业市场规模(单位:万亿元)

  自如的业务模式极具代表性。在该模式下,企业主要通过互联网获得客户,无需供养线下门店。自如从房东手上签下房源,经过装修处理,转租给承租人,简单来讲就是“二房东”。

  每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者了解,在自如租房,租客通常需要押一付三,针对这一痛点,自如很早便探索了租金分期。

  记者以房东身份与自如某工作人员取得了联系,并表示希望一次性收齐一年租金,对方告诉记者:“我们6月推出了一款年付贷产品,您贷款,抵押与自如的合同,自如还本息。放款方是一家互联网银行,条件是每年多15天空置期,就是免租期。”

  也就是说,房东若想一次性收齐一年租金,在签约此款年付贷产品后,银行提前将一年的房租以贷款形式付给房东。从银行的角度看,其掌握的是单人的贷款合同,只要个人征信不出问题,他们会非常乐意贷款。但事实上,这些贷款的最终去向,是自如。自如可以利用海量租客的信用,为其资金扩张作信用背书。

  当记者表达出对贷款风险的担忧时,该工作人员说:“以自如现在的规模和品牌,不存在这种风险。不会因为一套房子贷款,来砸自己的品牌,品牌是最宝贵的。”

  他两度表示,建议在8月底之前完成签约,由于近期北京(楼盘)市住建委的约谈和介入,自如收房或许从9、10月会开始降价。

  另一家长租公寓蛋壳从2015年到2018年,用3年时间拥有了10万间房源。今年初,蛋壳完成B轮1亿美元融资。

  当记者询问月付是否需要贷款时,该一位蛋壳管家答道:“会有一个贷款合同,是以你个人名义和银行签订的,蛋壳提供担保,贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的,很划算。建设银行(601939,股吧)等多家银行都是我们的合作银行,你这笔贷款很安全的,不会有风险。”

  当记者问到能否选择不贷款时,该工作人员直言:“如果你选择月付,就必须贷款。”

  随后,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者再次以房东身份联系了另一位蛋壳管家,托词要将房屋租赁给蛋壳,并提出了一次性收取一年租金要求。对方表示,“公司没有针对房东的年付方式,支付租金方式为押一付三,现在蛋壳只有这一种支付方式,定期打款”。也就是说,蛋壳首次会支付给房东4个月房租,合同期满后收房时,如果出现损坏,就从押金里扣除。

  值得一提的是,蛋壳现阶段已停止收取3年期房源,最低4年起签。但是,如果能够签约5年甚至更长期,还可以给出更高价格。

  通过金融工具的运用,这些长租公寓能够短时间内大量聚集资金,一次又一次“租—贷—租”的操作,让他们的体量飞速膨胀。

  “似乎整个公司都在全力奔跑”,自如工作人员对每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示,“租房讲究的就是短平快,自如的屋子三天就能装修好挂出去租。”

  即使是像自如这样的头部平台,其租金分期模式和年付贷产品也被屡屡质疑,目前依旧没有获得完全澄清。

  本文来自凤凰号,仅代表凤凰号自媒体观点。

  
(责任编辑:常丹丹 HO016)
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