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半年赚了530亿,恒大高增长的秘密原来是这个……

2018-08-29 18:03:44 和讯名家 
  最近房企半年报集中出炉,颇有一种看得人眼花缭乱之感。小七也来凑回热闹,准备做个房企半年报解读系列。

  刚好昨天恒大发布了一份华丽丽的半年业绩,各项数据颇值得探究。

  这期就从恒大开始。

虽然许老板没在发布会露面,但现场热度却丝毫没减。
  虽然许老板没在发布会露面,但现场热度却丝毫没减。

  整场发布会看下来,印象比较深的一点是:就连财大气粗的恒大,现在也准备精打细算过日子了。

  这倒不是人们俗称的,“地主家也没有余粮了”,而是说,要把销售规模和销售速度降下来,转而去追求销售质量。也可以看成是珍惜现有资源,精心打好手里的每一张牌。

  正如恒大总裁夏海钧所说,以恒大的土储,冲规模并不难,但恒大并不打算这么做。显然,过去那种一味追求规模的“土豪”式发展,恒大已经放弃了。

  在历来将规模论推到至高无上地位的地产圈,能主动做出这种决定,可说是智勇之举。

  窃以为对于一个企业来讲,这是一件好事。

  恭喜恒大。

“有恒乃大”瞄准的一直是行业第一,这个早就不是秘密。
  “有恒乃大”瞄准的一直是行业第一,这个早就不是秘密。

  从这次发布的半年业绩看,其多项核心指标也体现了这个底气:

  营业额3003.5亿,同比增长59.8%;

  核心利润550.1亿,同比增长101.5%;

  净利润530亿,同比增长129.3%;

  总资产17699亿,净资产3245亿,均创行业有史以来最高纪录。

  特别亮眼的是恒大的利润指标,已经创下了历史新高。半年报显示,其除了核心业务利润和净利润大幅上涨,上半年恒大实现毛利率36.2%,毛利润1088.6亿,同比大增61.8%;净利率17.7%,同比增5.4%;核心利润率18.3%,同比增3.8%。

  从已经公布半年报的四家龙头房企数据来看,碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿,恒大半年净利润超过四家企业之和,稳居行业“利润王”。

  数据显示,恒大上半年销售3042亿,同比增长24.6%,已达全年5500亿销售目标的55%。

  据夏海钧透露,公司下半年可售货量约7000亿,只需要销售50%就可以实现3500亿。这意味着恒大今年销售突破6000亿几无悬念。

  预计其2019年营业收入将达6000亿左右,若以上半年17.7%的净利率估算,明年有望实现净利润1062亿。

近两年,恒大的销售增速放缓,不及另两家5000亿俱乐部成员的万科、碧桂园,但营收增速却大幅领先。
  近两年,恒大的销售增速放缓,不及另两家5000亿俱乐部成员的万科、碧桂园,但营收增速却大幅领先。

  对此,夏海钧回应称,这是公司于2017年提出两个转变的结果,其一为由“规模型”向“规模+效益型”转变,其二为由“高负债、高杠杆、低成本、高周转”转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。

  业内解读称,这种转变显然表示,比起一味猛冲规模,如今恒大更加在意项目所能带来的利润。

  “恒大在过去主要是以规模取胜,利润适度增长,是比较低的。”夏海钧表示,现在则是,把增长速度放下来,取而代之的是注重项目的销售质量。

  夏海钧表示,就已有的土地储备而言,冲规模并非难事,但恒大未来并不打算这么做。

  说这种话显然是要有底气的。说不追求规模了,是打肿脸充胖子不得已为之,还是手里有粮心里不慌主动为之?这两者表面看虽然一样,其内在逻辑和由此带来的行为表现则截然不同。

  恒大手里现在有多少土地呢?

  据悉,截至2018年6月30日,恒大总土地储备项目822个,总规划建筑面积3.05亿平方米,土地储备原值为人民币5130亿元。平均土储成本为1683元/平方米,为龙头房企最低。

  此外,恒大在现有土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。

  可见,恒大的“降速”是为了要把手里的每一张牌都发挥到最大作用,不是粗放式发展,而是精耕细作,很有一种精打细算过日子的味道。

  在这种精细管理,追求实惠利润、而不是面子和规模排位的策略下,恒大也透露,尽管今年上半年恒大已经实现合约销售金额3041.8亿元,完成年度目标的55.3%,但全年的5500亿目标并不打算调整。

  此外,高负债一直是高风险的体现。但各家房企都几乎都在“负”重前行。降低负债率也一直是房企们努力前行的同时,想要实现的重任。

  上半年,恒大净资产增加34%至3245亿,有息借款大幅下降615亿,“一增一降”推动净负债率下降至127.3%,较去年同期大幅下降近五成。可以说,兑现了之前许过的降负债承诺。

半年赚了530亿,恒大高增长的秘密原来是这个……
  除了上述数值,小七比较感兴趣的还有恒大的市盈率,仅为5.35。简直太便宜了有木有?

  大家可以对比一下这张今年上半年五大房企业绩数据表,

从市盈率来看,万科是13.62,保利是10.27,碧桂园7.38,绿地6.32。恒大是最低的,5.35。
  从市盈率来看,万科是13.62,保利是10.27,碧桂园7.38,绿地6.32。恒大是最低的,5.35。

  不要说目前港股前十大上市房企平均市盈率是8,就算以上述五家龙头房企来比,作为利润王的恒大,股价是不是也明显被低估了?

  如果以碧桂园的7.38倍市盈率算,恒大股价应为40港元,市值约为5200亿港元;以万科的13.62倍市盈率算,恒大股价应为75港元,市值约为9700亿港元。而以昨日(28日)恒大收盘价来看,股价是29.15港元,市值大约只有3800亿港元。

  考虑到恒大极有望成为首家年利润超千亿的房企,恒大的股价还有巨大的上涨空间。

    本文首发于微信公众号:地产情报站。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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