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窥报 世茂的攻守道

2018-08-30 07:39:16 凤凰网 
  随着房地产行业集中度的加速提升,房企只有保持一定的规模增长,才能获取足够的发展空间。包括万科、恒大、龙湖等房企在内,虽然将多元化标签举在面前,但是今年高速增长的房地产业绩依然是企业最重要的倚仗。

  2018年上半年的数据显示,世茂的攻势依然在加速。

  言之凿凿确实有据可循。8月28日下午,世茂房地产(以下简称“世茂”,00813.HK)发布2018年上半年业绩。2018年上半年,世茂合约销售额达人民币723.2亿元,完成全年业绩目标的51.7%。2018年上半年实现营业额425.7亿元,毛利率稳步上升,经营利润盈利能力领先,业绩亮眼,几项数据连续多年高于行业水平。

  截至8月27日,世茂销售业绩已达成1000亿元,完成全年目标超七成。

  攻势凌厉,去年全年实现高增长的世茂有信心在今年年底超额达成1400亿元销售目标;守势之中,销售之外稳健的负债、充裕的现金和优质的土储成为公司持续增长的底气,攻守之间,世茂正寻求速度与品质的平衡之道。

  “蹄疾”与“步稳”

  近年来,速度和规模在世茂的标签中再次显现。

  在去年全年销售高增长的基础上,许世坛同时对公司提出具体增长的目标:销售额要每年保持稳步增长。

  许世坛信誓旦旦,他的底气来自其全国化布局的完成和土储的大幅增长。

  曾经拿地视野偏爱一二线城市,如今世茂的拿地战略更加下沉,方式也更加多元。除了扩展至国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛的“红利区域”,参与了京津冀、长三角、长江中下游、海峡西岸、珠三角、成渝、山东半岛等“核心城市群”的发展建设,也开始积极布局一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。

  以上述区域为拿地重点,据凤凰网房产了解,世茂以相对灵活的方式在今年上半年通过加大底价合作及收购,把握部分一、二线城市的土地机会,通过合作、收购、底价招拍挂等方式获取土地,全年购地数量和面积预计将增加一倍以上。

  据财报显示,世茂集团在全国热点区域拥有充足的资源储备,货值超过8800亿,基本满足其未来几年持续增长的需要,这些优质土储成为未来销售保持增长的支撑。

  地产业务增速加快,但也面对行业政策与市场波动较大的问题,既要快又要稳是今年上半年房企销售增速普遍加速的另一个内在要求。

  从半年报来看,新业务的尝试可能是世茂房地产规避行业风险的一招“落子”。 酒店、商业、主题乐园、物管、金融、教育、健康、高科技等领域,形成了多元化业务并举的“航母式集群”。

  世茂还关注通过布局高科技来推动城市智能升级,实现人工智能领域的率先布局,以“地产+人工智能”发展提供新的探索模式,这可能成为未来的业绩亮点。

  聚焦“有品质的增长”

  世茂房地产在半年财报中特别强调要实现“有品质的增长”,这种将规模与利润放在同一天平之上的发展观在世茂房地产对外表述中日渐频繁,而其背后的驱动力则更值得深究。

  事实上在1年前的半年报中,“有品质的增长”已经成为关键词, 而2018年上半年上市公司依然保持了规模与利润携手并进。几个关键数据成为世茂强调“品质增长”的见证:在公司保持了较快增长的同时,期内股东应占利润增加10.1%至2018年上半年的人民币42.71亿元;上半年回款同比增长53%至550亿元,而关键的资金储备同比增长64%至360亿元。

  充足优质的土地资源、相对低廉的土地成本、强劲有力的资金支持,是世茂能在规模提升的同时保持较高利润率的势能保障。

  其中,多元的融资方式成为世茂稳定现金流的一个重要支撑。在融资渠道和融资创新方面,2018年1月,成功发行5亿美金七年期优先票据,发行息率为5.2%,进一步降低利息成本及优化债务结构;2018年3月,集团成功发行人民币9.5亿人民币“点心债”;2018年1月,提前赎回高息美金高级票据,进一步降低集团平均融资成本;2018年7月,发行全国首单住房租赁储架式租金ABS,全国首单住房租赁储架式租金ABS。

  在行业集中度提高,金融和政策不断收紧的行业新常态下,将规模与速度押注在高负债高杠杆之上已经成为风险的代名词,实现“品质”和“高速”的平衡不仅是财务能力,更是企业的战略艺术。

  上半年,在销售业绩增长较快的背景下世茂净资产负债率较2017年底微增3.8%至62.7%,基本保持平稳状态。增减之间,世茂的规模背书开始向 “高品质”进行转变。

  业绩锁定信心

  就在半年报业绩公布两周前,8月15日,香港上市的世茂房地产控股有限公司公告, 宣布注销于2018年7月5日至2018年7月27日期间回购股份,共计5676.1万股, 占已发行股份1.7%。

  凤凰网房产查阅其系列公告可以发现,世茂房地产从7月5号开始至7月27日连续进行回购,共计回购5676.1万股,回购金额约为4.76亿港元。

  从资本市场来说,回购股份注销有助于增加每股盈利水平。同时这一操作也是向市场传递股价被低估,以及公司对未来业绩信心的信号。无独有偶,重庆(楼盘)市原市长、第十二届全国人大财经委副主任委员黄奇帆曾就“提振股市信心、扭转悲观预期”提6点意见。其中有一点就是, 鼓励上市公司回购并注销本公司股票。

  回购从侧面显示企业对自身发展的信心,但市场的认可在于能否分享成长的红利。想要叫座又叫好,世茂更需要让利。

  集团在盈利能力增长的同时,分红回报也在稳步增长,世茂上半年派息额为每股50港仙,同比上升25%。进一步实现了股东权益最大化。

  这也让世茂获得了境内外评级机构的积极评价。标准普尔、穆迪及惠誉国际分别维持世茂“BB+”、“Ba2”及“BBB-”,中诚信国际及联合评级等机构维持“AAA”的主体最高信用等级。此外,集团下属世茂建设和世茂股份(600823,股吧)分别获得东方金诚、联合评级维持“AAA”的主体最高信用等级。

  现实的资本市场追逐利益,用脚投票。房企发展需要资本支持,却不能依附。把握利益与品质的平衡,这是世茂的攻守道。

  
(责任编辑:常丹丹 HO016)
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