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标普:因适度扩张且杠杆率改善,融信中国评级展望调整至稳定;“B”评级获确认

2018-08-30 14:06:56 和讯房产 

  ·随着更佳盈利状况项目的收入结转增多,未来12个月融信中国的杠杆率有望显著改善。

  ·我们认为,随着市场环境收紧,融信中国的扩张战略也更趋保守。

  ·我们将融信中国的评级展望从负面调整为稳定。

  ·我们亦确认融信中国的长期主体信用评级“B”以及其优先无抵押债券的长期债项评级“B-”。

  香港,2018年8月30日—标普全球评级今日宣布,将融信中国控股有限公司(融信中国)的评级展望从负面调整为稳定。同时,我们确认该公司的长期主体信用评级“B”以及其优先无抵押债券的长期债项评级“B-”。

  调整评级展望缘于我们预计,未来12个月融信中国的收入将稳固增长、恢复利润率并采取更保守的扩张战略,因此其杠杆率将显著改善。我们预估2018年该公司的债务对息税折旧及摊销前利润(EBITDA)比率将自2017年的11.6倍改善至介于8.0-8.5倍,而2019年又将逐渐下降。

  随着融资环境和行业动态对于企业进行激进扩张的支持力度下降,我们认为融信中国正在降低其增长意愿。自2017年下半年,对于开发商融资的限制包括:放慢抵押贷款的审批、监管“影子银行”活动、以及收紧债券审批。由于主要城市的融资成本上升、价格限制趋严,投资风险也在上升。

  我们认为,自2017年中期融信中国迅速作出调整以应对变化的市场环境,并大幅减少土地收购。我们预估该公司的全年土地成本支出将达到约人民币250亿元,或约为销售所得现金的30%。融信中国2,500万平米的现有土地储备应该足以支撑其未来三年的增长。

  我们预计未来12个月融信中国强劲的现金生成状况和有节制的土地收购将能够控制其整体债务水平。受今年上半年290亿元销售所得现金以及下半年将推出1,100亿元可售资源的支撑,我们预估2018年该公司的销售所得现金将达到600-650亿元。至2018年底,经调整债务将自2017年的700亿元小幅增长至750-800亿元。

  今年上半年融信中国的毛利率自2017年的16.6%回升至29.3%,超出我们此前的预期,原因或是2017年该公司结转了大部分低利润项目。随着融信中国于2017年收购的宁波(楼盘)海亮房地产投资有限公司和安徽海亮房地产有限公司(统称“海亮”)的贡献上升,我们预计该公司的毛利率将略微下降。未来两年利润率有望稳定在25%-26%。该公司自2017年21,000多元的高平均售价将覆盖较高的土地成本并抵消收购带来的影响。随着项目数量增多,我们还预计该公司的利润率将减少波动。

  我们认为,未来12个月融信中国将放慢规模增长,并重新关注利润率、流动性、以及组织效率。我们认为在融信中国此前快速的规模增长和地域扩张下,特别是去年对海亮的大型收购,前述方面未受到充分重视。同时,我们预计该公司将逐步改善其资本结构并延长债券期限。截至2018年6月,融信中国的现金对短期债务的覆盖率为96%,并已持续以银行借贷来偿还其在非银行金融机构的贷款。鉴于融信中国的销售业绩良好,我们认为该公司能够偿还传统借贷或对其进行再融资。

  然而,我们也考虑到融信中国保持合理扩张战略的过往记录较为有限。我们认为,如果出现新投资机会且融资环境更为宽松,该公司可能再次加速扩张。

  稳定展望反映我们认为,未来12个月融信中国将保持强劲的销售执行、良好的利润率,并采取更有节制的举债扩张策略,因此该公司的杠杆率将自当前的较高水平持续改善。

  如果融信中国重拾激进的举债扩张步伐,导致其债务对EBITDA比率恶化,我们就可能下调其评级。如果该公司的流动性显著弱化,表现为相比现金水平短期债务上升,以及加权债务期限缩短至低于两年,那么我们也可能下调其评级。

  如果融信中国持续扩大规模和地域覆盖范围、保持稳定的盈利状况,并改善杠杆率和流动性状况,我们就可能上调其评级。债务对EBITDA比率向5倍靠近表明杠杆率得到改善。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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