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未来房价可能会降?孙宏斌到底啥意思

2018-09-01 07:05:05 和讯名家 

  个税新政终于尘埃落定。从启动到落地,半年左右的时间,十一以后就开始执行,效率很高。

  遗憾的是,前不久杠杆游戏的最后一呼没有被采纳,5000元的起征点并没有太多惊喜。

  个税之外,融创老总孙宏斌在今天(8月31日)融创业绩发布会上的一番言论也颇有意味。

  他表示,房地产调控政策严峻程度超出任何人想象,目前没有放松迹象,未来也只会越发严峻,政策调控已改变市场购买预期。

  此外,他和公司行政总裁汪孟德都认为,核心城市房价已到高点,未来房价可能会下降。

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  孙宏斌已经不是第一次看空楼市

  杠杆游戏依稀记得,这已经不是孙总头一回朝楼市泼冷水。

  就在去年3月,同样是业绩发布会上,孙先生说得更直接:货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,房价肯定会受影响。

  所以他表示对市场非常非常悲观,也不大相信会放涨,因为房价已处在高位上了。

去年房价情况如何,相信各位杆友都了解,少量城市表面上是稳住了,大部分城市却开始疯狂表演,从抢人大战到抢房大战,再到刚需保卫战。

  去年房价情况如何,相信各位杆友都了解,少量城市表面上是稳住了,大部分城市却开始疯狂表演,从抢人大战到抢房大战,再到刚需保卫战。

  过程如何不重要,口号也不重要,反正到最后房价涨了,还不少。

  同样是在去年,11月,针对房地产“白银时代”这一观点,孙老板怒怼,“这不扯嘛”。

  没错,如孙老板所言,“当时我说我要做利润100亿的时候,他们都说我疯了,现在随便一个公司的利润都超过100亿了,2017年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代,这不扯嘛”。

  彼时的房地产市场对孙宏斌的融创来说,确实是块钻石。这话放到现在其实也应景。

  最近房企半年报的发布已经接近尾声,虽然数据显示8成房企上半年利润上涨,但涨幅的分化非常明显,融创算是A股及港股上市房企中,成绩较为优异的那位。

  不过在今天的业绩发布会上,孙老板显得沉稳了很多,开始强调安全第一。

未来房价可能会降?孙宏斌到底啥意思|地产·杆
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  房企究竟有多不安全?

  的确,这个行业风险很大。排名前列的房企哪一个不是杠杆加到惊人,动辄百分之七八十的资产负债率太正常不过。钻石级的融创也不例外。

  我国的房地产市场有一个特点,就是开发商的数量很多。在很多发达国家,其实房地产开发商的数量只有几十家或者上百家,而我们可能有成千上万家房地产开发商。

  这两年调控凶猛,尤其是京沪等城市,就差把楼市全部冻结了。二线城市一轮热度过后,可以预期后续的调控会越来越严,对于房企来说,调得越狠日子就越难过。尤其是小体量的 开发商,命运堪忧。

  甚至有些小微开发商仅仅专注于一座城市,而如今,随着调控层层深入,三四线城市的房地产市场未来可能会显著收缩,加上巨头开发商不断扩张,三四线城市的本地开发商生存难度更大。

  越来越多的数据表明,我国房地产也正在进入寡头时代。

年初中指院发布2018百强房企榜单,数据表明在史无前例的调控风暴下,巨头房企的市场份额却达到历史新高。

  年初中指院发布2018百强房企榜单,数据表明在史无前例的调控风暴下,巨头房企的市场份额却达到历史新高。

  2017年,百强房企销售额占比达到47.7%,较上年提高7.9个百分点,增幅高于2016年3.3个百分点,也是近年来最快的增速。

  近些年来,没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。

  此外,综合实力TOP10企业,2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。

  2018年,调控情况比去年有过之而无不及,马太效应极有可能愈演愈烈。

  当然,这并不意味着巨头房企们的日子就更好过。正如孙老板说的,房地产调控政策严峻程度超出任何人想象,政策调控已改变市场购买预期。

  虽然杠杆游戏并不完全同意,但“坚决遏制房价上涨”的严令相信没有人会视若无睹。

  不安全的另一面表现在,房企融资压力越来越大的事实。

  如央行二季度货币政策执行报告披露,上半年,委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比多减。委托贷款减少8008 亿元,比上年同期多减1.4 万亿元;信托贷款减少1863 亿元,比上年同期多减1.5 万亿元。

  融资压力大叠加还债高峰来临,将进一步增加房企的债务压力,借新还旧有时候可能不好使。

  这个时候,拼的就是现金流和土地储备。

未来房价可能会降?孙宏斌到底啥意思|地产·杆

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  房价究竟会不会降

  目前来看,孙老板这两样都不是很缺,融创暂时也还安全。

  此外,孙老板的另一句话更加拨人心弦,他认为核心城市房价已到高点,未来房价可能会下降。

  这句话杠杆游戏也就听听,各位杆友也尽量别放在心上,毕竟一切撇开具体区域谈房价上涨或下降的都是耍流氓。

  如何判断自己所在城市房价跌不跌?杠杆游戏曾总结过四大指标:

  1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量;

  2.销售明显下滑,比如超过20%、30%,甚至更高;

  3.房地产销售金额比房地产投资还低;

  4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高,比如接近或超过60%。

  在调控和货币政策不变的前提下,如果这几个指标有一两个中了,房价降不降不好说,但如果都中了,不跌可能不行。

  从过去的经验看,一二线城市的房价还好,大部分二线以下城市房价,每轮调控都面临深度调整。一些过去涨太猛的,产业基础又不够好、人口流入情况又不太行的城市,需要警惕。

  无论是房企还是房价,种种迹象都表明,野蛮增长的时代已经一去不复返。杠杆游戏此前也这么觉得过,结果……

  到现在为止,大部分地产商包括融创在内所致力的方向就是抓稳杠杆,不要让资金链太紧张,能够确保hold得住各种情况。

  现在大开发商集中度越来越高,动辄数千亿、数百亿债务,出了事怎么得了?所以坚决遏制房价上涨,同时也不允许跌太多。对谁都是。

  情况前所未有的复杂。杆友们周末愉快!

    本文首发于微信公众号:杠杆游戏。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:娄在霞 HN151)
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