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这十年我在上海买房的教训与心得

2018-09-03 08:04:08 和讯房产 

  本文转载自公众号:“真叫卢俊”

    我在上海只有一张房票,所以对于我来说如果想要住的更好,只有通过卖掉自己的房子然后再买的方式达成

  所以我的买房之路都会稍微比较艰辛一点,就是必须要先卖掉自己的房子,然后再去买中意的房子

  所以导致我在上海买房的节奏都非常的碎,之前说过我的习惯是一年买一套房子,那到了最近几年,基本上是一年上海一年外地的节奏

  差不多这十年每2-3年都会买卖一次房子

  因为这么高频的买卖,中间的过程很多心得感受甚至教训想和大家分享

  01

  我第一套房子是在2009年时候买的,在周浦,那时候其实我刚好入行一年

  08年不知道各位有没有知道房地产发生了一个特别厉害的事情,我是08年上半年入的行。刚好在经历那个金融危机,很多房子都在往下打折。

  然后在下半年时候,刚好国家的4万亿政策出来之后,猛了一下楼市就快速反弹,彻底反弹,弹得特别特别猛。

  其实就是在这个波动期里,周浦的房子第一次拿出来卖,单价7000

  那时候你问我敢不敢买,说实话,不敢买,虽然说自己是做房地产这行,但是讲真没见过楼市这么震荡的,所以那个时候我选择了很多人都会有的态度:等一等

  4万亿猛,没想到的是4万亿会这么的猛,隔了一年之后,周浦同一个项目拿出来卖第二批了,一年前7000,第二批要1.3万

  那时候你问我买没买,事实告诉你后面我买了,1.3万元的单价,这个房子交房之后我住了2年不到的时间我就卖了,卖出去的价格2.5万,到手

  当然,写到这里很多人会觉得我当初应该是眼神如炬,具备专业的楼市判断以及坚定的市场分析才会在这样的波动下依然理性的出手

  但是事实告诉各位,屁理性分析都没有,我买这套房子是因为,当我到了售楼处之后,发现800套房子2000个人在排队抢购,根本没有给你思考的时间,你听到最多的话就是

  “买不买,不买下一位”

  就是在这样的压迫式氛围里,我买了这个小区,而且是最好哪一栋最高的楼层,换句话来说就是这批次里最贵的房子,单价1.47万

  买完之后我被我同事笑话了半天,自己也懊悔了半天,一直做专业分析的我,怎么自己买房的时候却选了性价比这么不高的

  但是很快3个月后我就不懊悔了,因为已经有人愿意加价问我要不要转让房子,被我拒绝了

  这是我第一次买房,没什么大道理,就是买的比较早,在2009年

  后面的几次置换时间也可以和大家分享下,其中一次的置换在2015年的3月,刚好330政策出来,我置换的房子依然可以申请到3成的首付,也就是大家所谓市场最好的时候置换了

  最近一次置换,可能大家也知道,就是前一阵子,2个月前完成了,上海楼市的艰难,远超出我的想象(点击蓝字可以查阅当时我买房过程)

  简而言之,最近一次在市场最差的时候。

  所以对我来说,我在市场最好的时候,最差的时候,甚至波动很强烈的时候都换过房子。

  对我来说,如果是自己住的,任何时候买房都是最好时候买房,这不是一句空话,因为大部分人以为市场波动会选择纠结以及错过

  但是历史告诉我们,尽早做决定买房可能胜过一切

  什么时候买房,买什么房子,都没有买房来得更重要

  02

  来说说我周浦买的房子

  怎么来形容周浦的远啊,我记得印象深刻,那时候连地铁都没有,有一辆公交车叫451经过小区附近,有一个方向,车牌上会写着叫去南汇,另外一个方向,他会写的去上海

  可见这个项目离上海市中心会有多远的距离

  但是为什么还是买周浦呢,你说当初没点想法其实也不可能的,多少有一点点依据,但是依据确实不多,当时买房的我只坚定一点

  各位记不记得浦东跟南汇大合并,2009年的时候,浦东把南汇整块区域合并了,然后周浦是南汇里最靠近市中心的位置,所以我就买了

  就是这句话一直驱动着这个区域的价值一直往上走

  所以后面我买房的逻辑变得越来越简单,说实话也没有特别多的大道理

  后来置换的时候我其实就遵循一个路子:

第一个一定要去浦西,第二个尽可能往西边走

  为什么,其实我发现一个很有趣的现象:上海所有的开发商,都选择把自己的总部放在西边

  我盘算了一下,差不多80%的开发商都是这么干的。各位知道,做房地产的这些都精的跟猴一样啊,他们自己在哪里卖房子其实不奇怪,但是他们选择在哪里买物业作为自己的老巢,这个挺有意思

  自己花钱买的,一定是自己最看好的

  你可以理解为地产商对大虹桥的看好,但是如果需要具体的依据解释会很复杂,也会引来一些杠精的辩驳,我只能说我作为一个地产从业者,选择信这些开发商的选择

  包括2015年的这次置换以及2018年的置换都是这个逻辑

  几次的置换一些反馈可以和大家说下:

  第一工作效率提升的比较多,可能是做地产的原因,出差比较方便以及在上海谈一些业务也会比较方便

  第二西区的商业落地速度比想象中要快很多,我就不说我住哪里了,只能说的是伴随着商业的提升价格的变现也变得异常明显

  第三西区的商品房这几年的提升比例要高于其他区域的,这里你可以理解为以前的基数低,也可以理解未来的潜力大

  所以总而言之对于我买房,地段这个维度,也没有什么特别大的道理,就是认准一个最核心的利好,然后剔除其他干扰尽快买房

  03

  在高峰期我换过房,低峰期我也换过房,但是换房的时候我经历了一点,就是越换越好。

  任何一次换房,都是非常痛苦的过程,但是换好之后就海阔天空了

  我记得09年买第一房子的时候我工资是3500,房贷是4100,我感觉我崩溃了。我还要问我妈借2000块钱,500贴房贷,1500谈恋爱,其实那个时候我的压力太大了。

  现在回过头来看,其实都没什么,因为工作也好,能力也好,都是一直提升的,而且收入也越来越高。

  对于自住来说,我希望各位不管在哪个城市,想要换几次房子,都要坚定地越换越好,换到越好的资源,越大的户型,越舒适的生活环境

  为什么要越换越大,因为这关乎你对上海这个城市的理解

  城市这个维度是非常非常重要的,在上海这个城市买房基本上是可以打消一万个顾虑。

  为什么?房子是这个城市的股票,一个城市在往上涨的话,其实房子它就会越来越涨。

  可能会有人会说,如果经济下行了,那一线城市还是会保持坚挺的状态吗?我们举个小例子,全世界房价最贵那个城市是哪个城市?

  其实并不是伦敦、纽约,也并不是吉隆坡、东京。全世界房子最贵的城市是莫斯科。

  整个俄罗斯经济在下行,但是俄罗斯里面好城市只有那么一个,造成了大量的年轻人都涌向了莫斯科,所以导致莫斯科的拥堵程度是全世界最严重的

  莫斯科的房价也是最高的,这就是一线城市的虹吸效应。当整个国家经济往上走的时候,它会崛起,经济不行了,他会吸掉周边的劳动力

  所以当你明白一个国家最强势城市他房价所承载的意义的时候,对于在上海买房这件事你就不需要纠结

  在你房票有限的前提下,越买越大一定是没有错的选择

  04

  所以我买房心态总结起来其实有几个:

  第一个,态度的问题

  如果你对于房子还处于纠结的心态,那么其实你不适合买房。

  对于我来说,刚买第一套房,也是这种心态,考虑比较纠结,但是当我真正因为买房得利之后,我特别想跟所有人分享。关于买房态度的事情,是我们认定的资产保值方向

  所以态度是我们首先给自己树立的,关于买房,我们最先要有的是心态。如果没有这个心态,买房过程还是很痛苦的。

  第二个,时机的问题

  我觉得今年是一个特别好的时机,今年是控制下最好的时机。目前整个市场都处在相对冷静的状态,对于买房人,可以有时间冷静思考,挑一套适合自己的好房子。

  第三个,城市的问题

  我看好一线城市,看好二线城市的掘起,看好城镇化。但是一定存在有水份的城市,最重要的,能够选准城市的话,是比较重要的。

  满足这三点你买房就有了70分。我买房不追求每一次都一定要回报率比任何人都高,其实,能够跑赢大势就非常满足了。

这十年我在上海买房的教训与心得
其实跑赢大势,之后我们再做这两点就是可以到90分了,一个是价格,一个是运气

  房子信息不对称是很厉害的,所以很多时候我们没有这个机会去抓住好房子,所以还要有一个眼光来选的。

  孙宏斌说过一句话,听上去是一句废话,但是我觉得特别正确:

  只要价格低一切都不是问题。

  是的,任何问题只有价格高才会有问题。

  所以只有价格低中间的辗转的机会就多,所以价格+运气这两点再吃准的话,对我来说就中了90分了,这些是我总结关于买房的一些基本的先后顺序和逻辑。

  05

  以上就是我回顾上海30年发展,结合这些年亲身经历后,想跟大家说的

  选对价值主轴,摆正心态,选准时机和城市,基本上就不会有大差错。希望对每一个想要买房的人有一些基本的帮助。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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