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14个月之后,土地市场迎来理性回归

2018-09-03 11:18:54 和讯房产 

  本文转载自公众号:“学者刘璐”

    “价值回归”四个字的威力总会发挥作用,或早或晚。

  1,2018土地市场回归理性

  今年8月,武汉(楼盘)、广州(楼盘)、太原(楼盘)、上海(楼盘)、杭州(楼盘)等地,多宗曾被市场看好的地块遭遇流拍。

  事实上,与2017年全国土地市场的火热相反,2018年1-7月全国流拍土地接近800宗。

  这难免让观察楼市和土地市场的人有“冰火两重天”的感觉。

  一方面,一些城市的房价还在上涨,调控政策也仍然在不断升级。另一方面,土拍市场的表现又难免让人联想到2014年。

  是的,2014年。

  如果需要找一个国内楼市的“困难”年份,那2014年肯定是一个教科书式的典型案例。那一年从5月开始,全国的土地市场几乎是“哀鸿遍野”,一些城市的土地市场几乎每逢拍卖就流拍,全年的流拍比例甚至超过三分之一。

  然而现在是2018年,房地产市场的情况似乎比四年前更为复杂。

  从“面粉”和“面包”的关系来看,土地市场的表现无疑相对于楼市来说具有前置性。和早些年从拿地到开盘动辄拖个一两年的情况不同,当前很多房企从拿地到销售的周期已经被压缩到了惊人的半年以内。因此,在楼市变热之前,土地市场往往提前就火热起来。同理,在楼市转冷之前,土地市场往往也有着更快的反映。

  实际上,根据笔者长期的研究看来,土地市场的波动程度是远远大于楼市本身的。在同一城市同一区域,房价在一年之内变化(如上涨)一倍,已经让人们感到非常夸张了。但一年之内同区域的地价(此处指楼面地价)变化五、六倍的情况则相当常见(特别是在2016、2017这两年)。和住房对购房者还具有较强的消费属性不同,对房企而言,买地就是一个纯粹的投资行为。这可以部分解释为什么土地市场的波动会比楼市大这么多,因为投资行为本来就是比消费行为更具波动性的。

  从这个意义上说,2018年土地市场比2017年有着低得多的溢价率,这可能并不是一件坏事。贯穿整个2017年,笔者在所发布的土地评估系列文章中,都在反复呼吁理性拿地。

  今年,土地市场终于变得理性了。

  2,一个“身边”的案例:彼时

  在做土地测评的时候,笔者最喜欢强调的四个字就是“价值回归”。

  价格围绕价值上下波动,这是市场经济的核心规律之一。笔者这个研究的意义,就在于用先进的技术手段来捕捉这个“价值”,从而在价格上下波动的时候帮助判断成交价处于一个什么样的位置。如果成交价格大大高于了其应有的市场价值,那必然是值得警惕的;而如果成交价格大大低于了其真实的市场价值,则又提供了投资的套利机会。笔者这套研究方法不是拿来做预测的,而是用来判断上面提到的这个市场价值的。

  当然这个“价值回归”听起来是比较抽象的。正好最近有一块地的土拍,为我们提供了一个非常好的具体案例。

  我们把观察的坐标定在成都市龙泉驿区的十陵片区。

  虽然身处“3.5环”的半径,但是十陵长期以来被业内认为是城东较为偏僻的一个区域。因此,长期以来,其市场价值是被显著低估的。2013年1月一宗挂牌成交地块的楼面价仅1100元/平米,而2012年12月一宗拍卖成交地块的楼面价为2800元/平米。

  2017年6月28日,沉寂四年之久的十陵区域再度供地。那场土拍的热闹情况,即使现在还让人记忆犹新。

  在当天的土拍现场,众多报名参拍的房企们不仅经历了耗时很久的n多轮竞价,最后还出现了“小红手”抽奖的戏剧性场面。

  在当时笔者发布的土地测评之中,笔者对这块宗地的价值予以了充分的肯定。在一个四年没有可参考样本的“生僻”区域,笔者对该宗地给出了较高的评估价值。但同时也提醒了谨防市场过热的风险。

  该宗地起拍的楼面价为6500元/平米,而最终的成交楼面价为11400元/平米,溢价率75.38%。而且这可能是2017年成都土地市场最后一次没有搭配“苛刻”附加条件的土地拍卖。该地块除了配建少量市政道路之外,没有其他返迁、“配建”之类的附加条件,开发环境宽松。

14个月之后,土地市场迎来理性回归

  热闹的土拍现场(图片来自于网络)

  做研究,既需要事后的总结,更需要事前的预判。

  在十陵这场经典土拍的前一天,也就是2017年的6月27日,笔者发布了一篇题为《十陵供地!——兼论如何在“生僻”区域进行土地估值》的文章,对十陵地块进行了详细地价值评估,也谈了对市场走势的分析,以及这套算法背后的故事。

  3,大数据分析的精髓是什么?

  不知道从何时起,“大数据”成了一个时髦的词汇,很多人张口闭口大数据,但其实根本没有领会到大数据的精髓。比如你昨天刚买房,今天就收到了装修公司打来的电话,问你要不要装修。这算不算大数据呢?当然算,但这只能算原始层面的大数据应用。事实上,根据笔者对该行业的长期观察,目前绝大多数打了“大数据”旗号的公司,干的都是“卖数据”的事情。这里面有通过“爬虫”编程等技术手段“抓取”的,更多的则是通过合法或不合法的渠道从相关行业内部“获取”的(2017年初,央视曾对各行业内部非法泄露用户数据的问题有过专题报道)。

  那么大数据的精髓又应该是什么呢?

  大数据的精髓是一种能力,一定程度上可以说这就是“扮演”上帝的能力。根据笔者的理解,从大数据行业的发展趋势来看,应该包含三个主要的供应端:第一就是数据供应商,第二是算法供应商,第三是计算硬件供应商。用餐饮来打一个比方:数据供应商就相当于农户,算法供应商相当于大厨,而计算硬件供应商则相当于炊/厨具厂商。要做出一道可口的大餐,这三个环节缺一不可。显然,“算法”在这个链条中起着大脑和灵魂的作用。借用本文研究的案例来说,“算法”就是笔者编写的这数万行运算程序及其背后的经济学、数学和统计学模型。通过对模型参数进行不断地“校准”,估算精度就可以不断地提高。这可以说就是相关领域的人工智能的雏形。

14个月之后,土地市场迎来理性回归

  图片来自于网络

  在2017年6月27日的这篇文章中,笔者对十陵地块做出了如下的估值(以下为当时文章的原文):

  “该地块的市场均值评估价(普通模式):790.87万元/亩,楼面地价:5931.53元/平方米。此时溢价率为-8.75%。(注:该评估价已经充分考虑了地块周边的三环路、河景、高校、地铁4号线二期通车等各项因素。)

  笔者也给一个平均溢价率评估价(火热模式): 1107.22万元/亩,楼面地价:8304.13元/平方米。此时溢价率为27.76%。(注:该评估价已经充分考虑了拍卖现场“合理”的竞争因素。)

  毫无疑问,该地块的起拍价定得还是比较高的,基本已经“吃透”了其应有的市场价值。祝福这块地吧!笔者希望开发商能理性拿地,不要冲动,能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地,但如果溢价率太高了还是需要谨慎。“

  和最终的成交楼面价为11400元/平米相比,笔者的评估价值显然低了,而且低了不少。前面已经解释过,这并非“对与错”的问题,而是提供一个价值评判准绳的问题。实际成交结果比笔者的评估价低了,说明该地块是洼地,日后必然会“填坑”。实际上,笔者用这套算法多次发现区域性的价值洼地,比如2015年的武侯新城板块,以及2016年的龙潭板块。有兴趣的读者朋友可以翻阅笔者以前的土地评估系列文章。相反地,如果实际成交结果比笔者的评估结果高了,那笔者可以直截了当的判断该区域的地价过热了,拿地企业日后必然承压。

  4,一个“身边”的案例:如今

  时间一晃到了2018年的8月底。在去年的十陵土拍之后,14个月过去了。在这14个月之中,楼市经历了很多变化:调控不断升级,而市场也日趋理性和冷静。

14个月之后,土地市场迎来理性回归

  十陵两次土拍的位置示意图(图片来自于网络)

  在与去年土拍非常相近的一个位置,十陵一宗新的地块在经历了6月的一次流拍之后,最终以8750元/平米的楼面价成交,溢价率为21.53%。

  很有意思的一个细节是,该地块曾于今年6月12日第一次走上拍卖台,当时的起拍楼面价为9200元/平米,并有“竞配建并无偿移交租赁住房套数”的附加条件。然而,该宗地在6月由于报名人数的不足而流拍了。

  两个多月之后,该地块以“回锅”的姿态再次入市,其起拍价楼面价下调了2000元/平米,变为7200元/平米,并且取消了“竞配建并无偿移交租赁住房”这一附加条件。据一些新闻报道,“这让各大开发商都十分心动”。

  这不仅让笔者联想到了著名的“十动然拒”。当然,此处应修改为“十动然成”。因为,出让条件一变,地块果然就成交了!

  和14个月之前相比,同一区域,相近条件的两块地,成交楼面价已经下跌了23.25%。如今,十陵地块8750元/平米的成交楼面价就与去年笔者所作的评估价较为接近了(指8304.13元/平米的“火热模式”评估价),误差仅约5%,而该评估价已经充分考虑了拍卖现场“合理”的竞争因素。

  实际上,如果考虑到这14个月以来市场变化的“修正系数”,笔者对当前该地块的评估价与实际成交价相比是非常接近的。但为了避免被认为是“马后炮”或者是“事后诸葛亮”,在此笔者就不公布这个新的评估价了。

  5,土地市场的后市怎么走?

  笔者以前在各种场合经常和业内朋友交流,曾反复表达的一个观点是:房地产首先是一个宏观经济问题,受国家宏观经济政策的影响很大,具有周期性。所以单独看一座城市或者一个城市内的某一个区域意义不大。笔者的这个观点在2016年以来的这一波行情中得到了充分地验证,可以说体会太深刻了。城市发展、人口流入等因素,都是楼市中长期的“基本面”,怎么可能能够解释一些城市短短几个月内就出现的房价暴涨呢?股市有句名言:研究基本面,输在起跑线。这句话同样适合楼市。

  房地产说到底还是靠“天”吃饭:“行情”来了,房子根本不愁卖;而没有“行情”,再怎么吆喝也很难把房子卖出去。比如,一些城市在2016年的上半年楼市都还很艰难,但到了2016年的下半年又感觉“坐了火箭”。那请问这几个月的时间,到底是GDP翻倍了呢,还是人口翻倍了呢,又或者是引入的产业翻倍了呢?

  那么,接下来土地市场的“行情”究竟会是怎么样呢?

  今年以来,流拍的地块以在一二线城市的居多。其主要原因是在调控和市场两方面的共同作用之下,开发商对于拿地的预期下降,而土地市场的起拍价又延续了去年较高的基础,所以就流拍了。近期有些城市对流拍的地块下调了起拍价,然后就顺利地拍出去了。

  参照2014年,当楼市下行之后,土地市场流拍的情况会较为普遍。实际上,土地市场比楼市本身更“敏感”。楼市转冷,土地市场会冷得更快。

  如果各地的起拍价不大规模下调,那估计流拍较普遍的情况会持续一年甚至更长。目前这一过程才刚开始。可以预计,随后各地出让土地(在相同情况下)的起拍价、成交价以及溢价率都会陆续走低。

  目前三四线城市还在由热转冷的初始阶段,土地市场的反应还不明显。而类似厦门(楼盘)这样的前期热点大城市,楼市都转冷一年半了,其目前土地市场的反应就很明显。前阵新闻里热传的有地块成交楼面价“腰斩”就是在这样的背景下出现的。

  楼市和土地市场都有其周期性,一些影响因素是随机的,但也有一些规律是可以发现的。

  就如同本文所描述的“价值回归”,可以不相信,但“价值回归”四个字的威力总会发挥作用,或早或晚。

  特别说明:

  笔者做出以上的土地价值评估完全依靠土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于国土局的官方网站。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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