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半年报·深度丨从半年报看富力高负债危机,实质性解决办法不见痕迹

2018-09-04 07:48:48 和讯房产  刘宝丹 苗雪艳
半年报·深度丨从半年报看富力高负债危机,实质性解决办法不见痕迹

  富力一直身处高负债泥潭,从今年上半年财报来看,这种情况依旧未见好转。

  2018中期财报显示,截至2018年6月30日,富力地产借款总额达1591.4亿元,比去年的1422.4亿元高出169亿元,同比上涨约12%。净负债额由去年的1100.3亿元增加至2018上半年的1232.8亿元。净负债率由2017年的169.6%增至2018上半年的187.5%,提高近18个百分点,创历史新高。表明公司财务杠杆持续加大。

  此外,上半年融资成本也同比增184%,现金流再次为负。在此背景下,亟待资金输血缓解压力的富力地产,2018年却遭遇严厉的房企融资监管,多笔融资计划受阻。

  关于净负债率以及融资成本问题,富力到底怎么破?从李思廉在中期业绩会上的说辞中,依旧没有寻觅到富力的实质性解决办法。

  净负债率创新高

  其实,纵观富力近6年的净负债率,只有2014年在100%以下。而从2015年到2018年上半年,每年的净负债率都在呈不同幅度的攀升,分别为124%、160%、170%、187.5%。

  在高杠杆下,富力的短期偿债压力也较大。根据财报,在富力地产的债务结构中,短期负债和长期借款的当期部分,约为448.8亿元,短期借款为210亿元。而期末现金及现金等价物187.8亿元,现金不足以覆盖短期债务。

  在债务压力增大、融资成本上升的情况下,富力的经营性现金流也连续多年为负。今年上半年现金流依旧延续“负”状态,为-83.8亿元。

  眼下,富力的当务之急是在资金层面急需“输血”,但无奈2018年却遭遇严厉的房企融资监管,多笔融资计划受阻。

  一个值得推敲的举动或也可以窥见富力的融资紧迫程度。在富力的多笔融资计划中,富力曾发行过住房租赁债。然而公开资料里并未显示富力涉足过哪些长租公寓项目。在今年中期业绩会上,据媒体报道,富力地产董事长李思廉也表示,长租公寓想要体现出利润,都不是一件短期的事情。因此,富力暂时没有系统性地方案涉足长租领域。因此,富力的发租赁债券举动也被外界解读为“借新还旧”的迂回之路。

  由于负债高居不下,存在财务风险。富力已被多家机构进行了评级下调。比如,近日,交银国际发布研究报告称,将富力目标价由23.38元下调至15.48元,降幅达34%。报告给出的原因是,富力地产负债率高,而且短期有大量再融资需求,公司在融资和流动性方面存在压力。

  关于净负债率以及融资成本问题,富力到底怎么破?

  “将负债率稳定下来是现在所有房地产公司都在做的事情,融资成本会受到利率波动的影响,下半年或者明年的融资成本,我们估计都是上升的,富力会小心处理这个风险。”李思廉只是用了一个“小心处理”作为回应。

  一边亏一边买

  富力的野心从买买买上表露无遗。从酒店、到医疗、再到海航资产,富力的“暴走”模式依旧没有停止。

  富力地产最看重酒店业务,一直以全球最大豪华酒店资产拥有人自居,旗下拥有88间运营中酒店和29间在建及规划中酒店。但财报数据显示,酒店业务一直处于亏损状态,从2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。2018年上半年,富力地产酒店业务亏损额为0.89亿元。

  亿翰智库资料显示,2011-2016年,富力酒店业务营业额占投资物业营业额的比重均在55%以上,酒店均为自持,富力的酒店业务在这6年间一直处于亏损状态,沉淀较多资金,并无法盈利回款,以致富力的规模扩张被酒店业务所拖累。

  而在现金流本就紧张的情况下,富力地产在去年年中又大笔收购了万达旗下77家酒店。不过,短期内盈利状态并不明朗,所以,对于富力来说,如何让并购来的资产有很好的回报率,是富力面临的一大挑战难题。

  除了酒店外,今年上半年富力在其他领域也并未停止扩张步伐。4月份,富力与海航地产签订了57亿元合作协议;5月份,富力以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块。这些并购资产是“潜力股”还是“拖油瓶”目前还不得而知,可以肯定的是,这些项目都是富力举债前行中的“资金压力包”。

  不过,从拿地上,也能看出富力的小心前行。根据财报,富力地产上半年土地收购速度有所放缓,收购土地储备约210亿,占上半年协议销售37%,收购的总建筑面积为840万平方米,建筑面积平均成本为2500元/每平方米.,主要来自于31个城市及地区。

  虽然小心,但富力仍未停止扩张脚步。对于下半年的拿地计划,富力集团董事长李思廉在业绩会上表示,下半年剩下四个月左右,预计会增加几百多万平方米(约小于500万平方米)建筑面积的土地。他透露:“正在聊的、落实了的或者答应政府的也有不少,也将按照计划进行。”

  富力提出2018年销售目标为1300亿元,2019年销售目标1800-1900亿,2020年的销售目标是3000亿元,3年复合增长率达54%。根据克而瑞地产研究,预计富力完成全年千亿目标难度不大,上半年企业已完成销售目标的44%,按照上下半年销售额“四六开”的比例估算,2018全年销售额目标可完成。

  但据半年报披露,下半年富力现有逾800亿元的可销售资源,若要确保其完成2018年的协议销售目标及其后年度的增长,企业还需持续补充可售资源。或许,这也可以解释为什么富力在小心翼翼的前提下还要继续扩张拿地,这是为后续增长增添动力。

  当然,对于已屡次失信未完成设定目标的富力来说,今年目标达成概率加大这是一件好事。但是,高负债前行的富力能够走多远、走多长呢?

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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