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标普:因杠杆率下降及对非标短融的依赖降低,恒大集团的评级上调至“B+”

2018-09-04 10:46:40 和讯房产 

  ·中国房地产开发商恒大集团降低了短期债务的绝对规模及其在总债务中的占比,公司的整体流动性水平因此得到增强。

  ·在信贷趋紧背景下恒大集团的扩张活动变得更为节制、收入确认情况良好且利润率可持续,受此支撑,我们预计,恒大集团较高的杠杆水平将在未来12个月内逐渐降低。

  ·我们将恒大集团的长期主体信用评级从“B”上调至“B+”。同时,我们将该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”上调至“B”。

  ·正面评级展望反映我们预计,恒大集团的财务杠杆将在未来12个月内降低,且公司有望进一步改善自身不平衡的资本结构并降低对非标融资的高敞口。

  香港,2018年9月4日—标普全球评级9月3日宣布,将中国恒大集团(恒大集团)的长期主体信用评级从“B”上调至“B+”,展望正面。同时,我们将该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”上调至“B”。

  上调恒大集团评级的原因在于,受短期债务及非标融资减少支撑,恒大集团的流动性和财务杠杆持续改善。尽管财务杠杆依旧较高,但预计其将在未来12个月内继续下降,这部分缘于恒大集团的扩张意愿随着融资环境的收紧及监管机构对非标融资的打击而变得更加审慎。因此,我们对恒大集团的评级展望为正面。

  我们认为,境内外债券市场融资环境不利促使恒大集团决定偿还短期债务,而非继续为短债安排再融资。我们认为,随着公司用销售所得现金偿还委托贷款、信托融资及内保外贷等非标融资(大多将在短期内到期),恒大集团的短期债务规模有可能继续降低。截至2018年6月末,恒大集团的短期债务规模降低16%至2,990亿元人民币,短债在总债务中的占比也从2017年末的49%降低至44%。信托融资及委托贷款的敞口也下降了4-6个百分点,但在公司总债务中的占比仍高达45%-55%。

  我们还预计,恒大集团略强于预期的销售现金流入及逐渐放缓的购地步伐,将进一步支撑公司流动性状况改善。2018年前7个月,恒大集团的合约销售额增长20%至3,450亿元人民币,现金回收率达到约80%,我们认为这在当前信贷收紧的环境下是一个较强劲的水平。2018年上半年,恒大集团的购地款支出仅约为700亿元人民币,而2017年全年的总购地支出为3,130亿元。受此支撑,我们估算恒大集团的流动性来源目前刚好能够满足其未来12个月的流动性需求。

  我们预计,恒大集团的财务杠杆(以债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)比率衡量)将从2017年的7.1倍改善至2018-2019年的5.3-5.5倍区间。截至2018年上半年,其债务对EBITDA比率已降至约4.8倍,但我们预计由于要支付2016-2017年的宣派股息及其他已承诺投资款项,到今年年底其杠杆比率将略有回升。公司盈利能力增强也支撑了杠杆比率改善的趋势。我们认为,未来1-2年内该公司能够保持其当前35%-37%的毛利润率,这主要是考虑了公司的土地成本已锁定在1,683元/平方米的较低水平,且当前平均售价为10,000元/平方米以上。

  我们认为,恒大集团充足的未结转合约销售额及稳定的销售增速,将足以支撑其在2018-2019年间实现20%-45%的预期收入增速。截至2018年6月末,该公司的未结转合约销售额超过了4,000亿元人民币。我们还预计,受其在一二线及三四线市场较平衡的资源分布及强劲销售执行情况支持,2018-2019年该公司的合约销售额增速将保持12%-17%区间,有所放缓但依旧稳定。按市场份额衡量,恒大集团一直位居中国房地产企业三强之列。

  恒大集团的流动性状况依然弱于大多数可比房企。在其资本结构中,短期债务及非标融资占比仍相当大。此外,其财务杠杆依旧高于“BB”类评级的可比房企。因此,流动性和杠杆水平仍是限制恒大集团评级的关键因素。

  尽管公司管理层最近将关注重心从快速发展转向效率和质量,我们认为,恒大集团潜在的投资及收购意愿可能并没有发生实质性转变。恒大集团近期收购了新能源汽车公司Faraday Future Group 45%的股份,将分期支付20亿美元总投资款。恒大集团还于近期与中国科学院签署未承诺框架协议,其将在未来十年内投入1,000亿元人民币进行新技术研发。

  鉴于该公司的现金余额充足且经营业绩强劲,我们认为其有能力进一步降低短期债务负担,但改善程度还将取决于公司对其他支出的控制水平。该公司报告的总债务规模下降,或可被视为应对融资环境收紧进而偿付非标融资所致。

  正面评级展望反映我们预计,因公司扩张活动更加审慎,其财务杠杆可能在未来12个月内继续改善。杠杆率改善的原因还包括公司较高的短期债务规模(包括非标融资)有所减少。这将进一步增强恒大集团的流动性状况,并支撑其保持稳定的利润率及合约销售额增长。

  若下列情况发生,我们可能上调评级:(1)公司通过审慎购地及有节制地进行其他收购活动进一步放缓债务增速,以此使其债务对EBITDA比率改善至5倍以下并持续保持这一水平;且(2)公司通过延长债务到期期限来改善资本结构,以此使短期流动性来源对需求的比率朝1.2倍方向改善。

  若下列情况发生,我们可能将其评级展望调整为稳定:(1)公司大规模举债购地或进行其他非房地产业务重大投资,导致其债务对EBITDA比率不能改善至5倍以下水平;或(2)恒大集团的流动性水平恶化,且流动性来源大幅低于流动性需求。若其严重依赖短期融资为现有债务续贷或以此支持公司开支,上述情况就可能发生。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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