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高房价、高房租的背景下,如何看待当前的房地产市场

2018-09-04 15:50:11 36氪 

  原标题:高房价、高房租的背景下,如何看待当前的房地产市场

  编者按:本文来自「华尔街见闻」,作者:万钊 ,36氪经授权转载

  以前高房价是个社会热点问题,现在高房租也成了社会热点问题,叠加长租公寓爆雷、装修污染致病,可谓火上浇油。不知从何时起,在民众眼中,高房价、高房租的锅就甩给了土地财政,背后逻辑是:政府垄断了土地供给—政府炒高地价谋取更高的土地收入—高地价传导到高房价—高房价传导到高房租。

  这个逻辑看似合理,但是却是草率和片面的。一个很简单的道理,如果地方政府的重点是土地财政的话,那么土地出让金的收入总额,要比地价更重要。换句话说,在当前地价居高不下的情况下,地方政府的策略应该是卖的越多越好。但是我们来看一下北京(楼盘)的土地出让计划和完成情况:

  北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况(公顷)

数据来源:《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》,塞冬,黔财有话说
数据来源:《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》,塞冬,黔财有话说

  我们知道,北京的土地出让规模是有严格限制的,但是既然已经列入了计划,说明既获得了上级机关,比如国土资源部门的认可,又有了具体的储备地块。如果地方政府谋求的是土地财政的话,应该尽量把计划内的额度用满,把计划出让的土地全部卖掉才对,怎么会连续多年低于计划呢?当然这种情况不仅存在于北京,也广泛存在于其他一线城市和强二线市场,土地供给不足,成为当下高房价、高房租的滥觞。

  笔者认为,土地供给不足,是由土地政策制定者,和土地政策执行者,两者共同作用下造成的。首先来看土地政策制定者,一个城市的发展的指挥棒,是城市规划,城市规划中的首要约束变量,是常住人口规模和城乡建设用地规模。我们以《北京城市总体规划(2016年-2035年)》为例,其中约定“北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。”“到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右,到2035年减到2760平方公里左右。”

  常住人口规模和城乡建设用地规模是硬红线,尤其是城乡建设用地更是掌握在上一级政府中。2001年以来,依托加入WTO之后对外贸易的快速发展,以及对外贸易对整个产业链的带动作用,沿海重要工业城市的发展速度更快,由于经济和产业具有集聚效应,人口不断向沿海流动。但是土地供应与人口流动的方向是相反的。

图:中西部省份占全国的土地供应比例
图:中西部省份占全国的土地供应比例

  来源:《陆铭:中国的房价泡沫,可能比你想象的小得多》,原创:陆铭,商业进化论

  那么为什么全国的土地供给布局,并不顺应人口流动趋势呢?一个解释是中央希望东西部、城乡之间的经济发展更加均衡,但是对于中西部贫困地区的个体而言,其在大城市中稳定就业和生活,是优于在老家的;另一个解释是保护耕地,但是城市住宅区的单位面积上容纳的人口,是远高于农村的宅基地的,就像公交车的运载能力高于私家车一样,因此兴建城市住宅区,土地利用效率更高;还有解释是水资源不够,但是农业对水资源的消耗是最大的,居民生活用水的占比并不高。因此中央层面的土地供给布局,背后可能有更深层次的原因,但是客观结果上,土地政策制定,在限制一线城市和强二线城市的土地供给。

  那么再来看看,在受限的城乡建设用地上,地方政府是如何分配的?一般来说,城乡建设用地,主要有几个用途:住宅用地,工业用地,仓储用地,商场写字楼等商服用地,绿化、公路、公园等基建用地,一般计入其他用地。

图:北京国有建设用地供应面积
图:北京国有建设用地供应面积

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(责任编辑:邱利 HN154)
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