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市场初现寒意 开发商急踩“刹车”

2018-09-05 06:29:26 第一财经日报 

  [据恒大研究院数据,未来4年是兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿]

  “这一两年都要把安全放在第一位。”被称作房地产“周期王”的孙宏斌,又一次在公开场合语出惊人。这一次,他喊出的也许是开发商们共同的心声。

  步入2018年以来,逐渐归回平稳的房地产市场,让开发商开始意识到风险敞口增加,去年还处于迅猛扩张周期的企业,已悄然转变经营风格。

  在刚刚完结的中报披露期,包括融创、恒大、碧桂园等头部公司在内的许多家房地产企业,都透露出重质降速、安全生产的信号。越来越注意到控制发展节奏,并有意淡化在年初既定的销售目标。更为严峻的是,销售难、回款难、融资难等问题让每家房企都感受到阵阵寒意。

  一家标杆房企的董事长在9月初的内部会议上,突然宣布暂停各个部门支出,重新核定预算,大有减少开支储粮过冬的倾向。

  降杠杆渐成趋势

  奔跑中的房地产企业,突然到了戛然而止的时刻。刚刚过去的中报季,大部分发展较快的房企都一改举债扩张战略,开始主动下调财务杠杆。

  中国恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在2018中期业绩发布会上表示,公司注重适度增长,未来销售规模每年增长20%~30%,因土地资源日益稀缺,要发挥已有土地储备的效益,以实现可观的利润。

  “前几年公司负债很高是因为通过最大的负债去储备土地资源,并通过布局二三线城市获得大量的低价土储。如今市场形势发生变化,这种模式存在高风险。因此,为适应市场形势变化,近年来恒大调整了一二线城市和三线城市的土储比例;亦不再追求规模,而是注重有质量的增长。”夏海钧说。

  从恒大的中期业绩看,净负债率较去年末进一步下降至127.3%,降幅超三成,有息借款下降615亿。从今年初,恒大就开始逐渐降低自己的负债水平,增加自己的安全系数。

  夏海钧表示,目前恒大最强劲的资源便是土地,公司要冲销售规模是容易的事情,实现5000亿乃至8000亿并非难事,但公司目前的策略是关注利润。

  碧桂园同样关注安全生产,碧桂园总裁兼执行董事莫斌在中期业绩会上说:“碧桂园内部有一些目标的分解,相信在下半年我们把安全和质量放在第一位的时候,我们会相对放慢发展速度,腾出更多空间抓好各项管控。”

  从中报看,截至2017年6月30日,碧桂园净借贷比率为59.0%;加权平均借贷成本为5.81%。同时,碧桂园有息负债2939.21亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券),其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为721.15亿,占比24.54%,其余75.46%为长期债务。

  “下一步我们希望持续均衡,公司下半年的整个投资会比较保守,也会严格地去控制,希望我们有更加均衡的业绩表现。”孙宏斌告诉记者。

  根据融创中报,融创总资产6699亿,同比上年末的6231亿增长468亿;所有者权益635亿,较上年末的606亿增加29亿。经营规模提升的同时,有息负债持续下降,较上年末减少近百亿。

  融创方面表示,降杠杆是公司的战略选择,随着全国布局的初步完成,未来将减少资本性支出,减少融资额度;另外,逐年增加的利润也将增厚股东权益。

  除了一线房企外,很多二线房企同样选择降低自己的杠杆比率。

  在香港的业绩会上,融信中国董事局主席欧宗洪说:“融信不会刻意追求增长速度,我们关心的是公司高质量增长。”

  从拿地端也可以看出融信的调整。今年上半年,融信的拿地步调也慢了下来,上半年获取14宗地块,平均成本约5383元/平方米。欧宗洪表示,上半年的土地价格比较高,公司拿地比较谨慎,估计下半年会比上半年的投资机会多。

  融信中国首席财务官曾飞燕表示,未来融信会通过控总债、放缓投资等方式来继续降低净负债率,“总债预计在今年会下降,全年保守预计下降50亿元的金额。”

  根据中报,融信净债务为463.09亿元,较2017年末下降5.37%;净负债率为140%,较2017年末下降19个百分点。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,2018年严监管态势延续,开发商融资渠道将持续收紧,融资成本或继续提高,开发商应积极降负债去杠杆,特别是小型房企将面临巨大考验。

  业务收缩

  虽然很多房企没有明令说要进行裁员,但是业务构架调整却有意无意让一些人开始离开。

  不久前,华夏幸福(600340,股吧)宣布解散天津(楼盘)公司,作为第一个大公司宣布解散重点区域公司,无疑是一个信号,并被认为是地产开始优化人员的第一步。不过,华夏幸福发布回应称,公司没有明确的裁员计划。公司根据内外部环境的变化,对公司战略进行了重新审视和梳理,对组织和布局做了局部的调整和优化。

  不只是华夏幸福,绿地同样进行了业务调整,要求对一些区域进行人员优化,进一步实现组织发展。

  另有消息显示,一位行业标杆公司董事长在9月初的会议上宣布,各部门支出暂停,重新调整下半年预算,并计划缩紧预算规模。

  从拿地规模看,开发商都开始越来越注意谨慎性。中原地产近日发布数据显示,今年以来,土地市场流标流拍数量明显增多。其中,前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗,去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流标流拍的土地宗数涨幅均超100%。

  从拿地价格看,开发商也开始更加谨慎出价。8月27日,杭州(楼盘)主城区的望江地块、四堡七堡单元和城北万达板块,分别推出三宗“宝地”,其中望江地块、四堡七堡单元宅地为望江新城和江湾新城规划后首宗宅地,万达板块则是板块内5年来首宗纯宅地。

  最后,三宗地块分别由滨江、中宸城建和绿都拿下,最高溢价率为万达板块的3%,而钱江新城2.0首宗宅地溢价率为0。

  8月30日,福州(楼盘)出让4宗地块,宗地总体量达255.35亩。最终,4宗地块均在一轮举牌后成功出让。8月28日,广州(楼盘)从化温泉镇温泉村“火界”两宗地块进行网上竞拍,但最终以流拍告终。更早之前的8月13日,广州市出让了5宗住宅用地,总出让面积达19.38万平方米。其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

  “我们拿地越来越谨慎,我们拿地项目要求irr(内部收益率)超过50%,净利润率超过15%。”融创董事会秘书高曦告诉记者。

  欧宗洪介绍,融信要求拿地项目irr超过30%,净利润超过10%。

  和以前不一样,很多开发商为了规模,拿地要求非常低,如今的业务收缩,让更多的开发商对自己的业务进行安全防范。

  中小房企承压

  这一轮调控中,对于较大房企,面临的是需要加速周转和亏本卖一些项目。而对于很多小型房企,可能就难逃厄运。

  近日有报道称,复华控股旗下复华文旅的多个文旅项目目前已停工。官网显示,复华控股的业务范围涵盖地产、金融、投资、文化、旅游、健康、酒店等领域,截至2017年,总资产规模逾千亿元。北京(楼盘)复华旅游文化发展有限公司(下称“复华文旅”)是复华控股的全资子公司,不过,这些项目目前处于难产状态。

  今年5月,五洲国际发布公告,公司股价及成交量发生异动,决定停牌,其股份自25日上午11时25分起暂停于联交所买卖,以待刊发有关不寻常变动原因和公司任何内幕消息的公告。受此影响,还有五洲国际一笔于2018年到期的本金额3亿美元13.75%的优先票据,该笔票据亦于同一时间暂停买卖。

  而中弘股份(000979,股吧)因为涉嫌多起债务问题,目前股价已经跌到1元以下,曾经这家企业发力文旅地产,如今市值所剩无几。

  不难发现,由于整个行业困境,中小房企面临更大的压力:要么倒闭,要么被并购。

  而房企资金链紧张的格局仍将持续。据恒大研究院数据,未来4年是兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015~2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

  从记者了解情况看,很多房企都意识到现金流的重要性。即便是亏本,也开始将自己的货值出手。

  “我们10个项目里面亏2个,但是卖了再说,我们也不留了。”一位房企董事长曾表示。

  “从我们观察看,目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右,是历史上偏高的水平,而不是偏低的水平,所以一定要重视。”国泰君安地产首席分析师谢皓宇说。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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