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限竞房是一把“钝刀”

2018-09-05 07:55:19 和讯房产 

  本文转载自公众号:‘’攸克地产

    这两天,攸克君发现一个有意思的现象,当别的圈子里无比热衷甚至夹杂着幸灾乐祸、落井下石的传播、分享、收割着刘强东案件带来的“快乐”之时,房地产圈子,似乎要克制很多。这倒不一定说明房地产圈子的道德水准高于他人,更大的原因倒可能是——自顾不暇,无心娱乐。

  也就是在这两天,攸克君一位堪称“地产商里面的经济学者”的挚友说了一句非常到位的话,他说,限竞房现在的状态,对北京(楼盘)的项目开发商来说,就是一把钝刀,钝刀割肉什么意思?割肉很痛,求死不能。

  去年年底的时候,虽然都知道,明年的市场,将变成一个限竞房为主的市场,但谨慎当中,还有乐观的一面。基于过往对价格工具的认知,限竞房低于同区域市场均价的特性,虽然打掉了开发商相当部分的利润预期,但是,却吊起去化速度的胃口,这个逻辑顺理成章,既然舍掉了很多利润,去化速度总该没问题吧?按照当时的想法,如此逻辑一点也没错。

  然而,当逻辑面对现实的时候,往往特别苍白无力。去年年底之时,市场认定,最迟3月~4月,限竞房就可以拿证入市,攸克君熟识的几个项目,也基本上都是按照这样的预期做推广、蓄客,然后静待开盘。不能不说,他们对困难是有一定估计的,所以,做大了蓄客的池子,为的就是开盘之后以最快的速度去化。

  甚至有开发商预期,开盘入市清掉80%的项目房源。

  他们的想法显然太天真了,项目入市的时间,比预期的大为拖后。这导致了操盘手们最不愿看到的一种情况:蓄客客户的流失。某个限竞房项目的操盘手,曾向攸克君抱怨,之前蓄客的工作全都白干了。由于迟迟不能入市销售,通过各种手段换来的蓄客客户,几乎全部流失,有的转向二手房市场,有的则去了其他在售的项目。

  这一批项目的操盘手,都说到一个共同的情况,当他们可以入市销售的时候,再去检视自己手里认购、成交等环节的客户,结果发现,和最初蓄客周期的重合度,连1/5都不到。其实这也正常,蓄客的效力,一般就是三个月,三个月内不能开盘销售,客户一定流失,这个规律,亘古不变,现在还有越来越缩短的态势。

  钝刀子扎了进来,但还只是开始。等到限竞房项目可以入市销售的时候,几乎所有人都发现,去年年底预期的“舍利润,换速度”也要“失守”了。从攸克君在目前限竞房项目了解的情况看,开盘期能够去化到50%的,就已经是很不错的业绩了,能够达到80%的是凤毛麟角,至于“日光”,暂时就先当做一个历史名词吧。

  很多年以后,也许会出现这样一种场景,一个老操盘手在传帮带新人的时候,会告诉那些新兵蛋子,曾经有几年,楼市有开盘当日当期房源售罄的情况屡有发生,业内会把这个现象,叫做“日光”,然后那些新兵蛋子会将信将疑地问,老师,您逗我呢?

  利润丢掉了,但速度没有如期换来。操盘手们开始普遍发现,他们习惯的区域逻辑被替代了,客户开始不再按照区域选择并做出购买决策;替代区域逻辑的是总价逻辑,客户会找那些买得起、也买的了的限竞房项目购买。于是,传统意义上竞品,从以前同区域的1~2个同期在售楼盘,理论上变成了当期北京市面上,可以销售的,总价相近的所有限竞房项目。

  股市是割韭菜的,但是,限竞房主导下的楼市,却没有韭菜。有资格、能买、又有支付能力的客户,其实总量是基本一定的,成交一套,就少一个客户,如果你非要用收割的逻辑,去看待这个客户,那么,抱歉,这种植物被收割一次之后,没有五年八年,开发商不会有第二次收割的机会。

  这种市场逻辑还包含着一个外部性的因素:限竞房项目入市的节奏,不是商品房时代的“接续式”,而是限竞房项目的“集中式”。商品房时代,项目是几个接着几个入市,但限竞房项目为主的时代,节奏变成了一批集中入市,而后市场消化,而后,再来集中一批。这样造成的局面,从操盘的角度看,就是现在这个样子,谁也不可能快速去化,特定时间区间内的供应量很大。

  这种状态,用更直白的话说,就是“活不好,也死不了”。

  在很多人眼里,楼市作为一个机体是存在不健康的因素的,做手术是必须的。这个站在手术台边上的医生,最开始是用斧子给病人做手术的,看哪是坏的,一斧子下去,直接砍掉;后来,医生的经验更多了,知道用锯切除病灶,创面更加准确、简洁一些,就用了锯。现在,这个医生的经验更丰富了,刀去病灶,往往更加切中要害,效率更高,只不过,现在拿在医生手中的这把刀,还是一把钝刀,一刀下去,还切不干净,还要反复拉两下,才能达到效果。

  一直躺在手术台的病人,肯定在想,医生的技术在进步,但什么时候能从斧子一下换成锋利的手术刀呢?其实病人想多了,想想自己能不能从手术台上活着下来,或许才是更加务实的态度。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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