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半年报·深度|首创置业新任总裁业绩首秀:一面“保大本营”,一面突破

2018-09-05 07:56:15 和讯房产  苗雪艳
半年报·深度|首创置业新任总裁业绩首秀:一面“保大本营”,一面突破

    首创置业交出了新任总裁带领下的第一份业绩答卷。从这份2018中期业绩报告来看,有三大突破点值得关注:快周转、强投资、多元化。

  其实,早在首创置业今年4月底董事会换届之时,首创置业对外输出的战略就集中在上述三大方面,彼时,还做出了未来三年目标的喊话——2018年保750亿冲800亿、2019年突破千亿元、2020年达到1400亿元,回到行业前30强。因此,此次半年报成绩亮点也基本是“目标明确”的折射。

  而从发展路径来说,由于首创置业是基于以“北京(楼盘)”为基地的核心城市圈扩张,因此,与其他不少企业面对调控下拓展北京区域的“战战兢兢”,从财务数据看,首创置业的本土优势反而凸显。

  根据半年报数据,首创置业签约金额约361亿,同比大幅增长约47%,签约均价约2.6万元/平米,同比增长17%。其中,京津冀区域优势进一步显现,上半年北京地区实现签约金额约216亿,同比增103%,签约额在北京位列前三。

  但是,只依赖北京本土的单一线路,必然不能很好地助力目标的达成。首创置业深知这一点,因此,在上半年,便开始了新区域的拓展,在大力发展京津冀地区的同时,又新进入广州(楼盘)和佛山(楼盘),进一步深化粤港澳大湾区布局。

  总之,首创置业上半年的就是“保大本营”和“突破”!

快周转

    快周转

  在此前的采访中,首创置业多位管理层不止一次向和讯房产强调“快周转”的重要性。而在首创置业看来,上半年能够实现销售额同比增长近5成的业绩,也主要得益于快周转的经营提速策略。

  按照首创置业的规定,新项目要全面落实“369工期标准”,严格推行9个月开盘要求,老项目开发提速,全面供货,推行营销精细化管理。如果达不到标准项目就不拿。

  “目前大部分项目都达到了高周转指标。”首创置业新任总裁钟北辰在业绩会上表示。

  按照钟北辰的说法,快周转目的就是加快现金回流,因为在融资渠道普遍收紧的严峻背景下,只有具备稳定的现金流,企业发展才不会受困。财报数据显示,截至2018年6月30日,首创置业流动比率达1.97,去年年底为1.69,“369工期标准”显露成效。

  半年报首创置业还提到了产品的快周转。财报中的描述是,上半年,首创置业对存量项目全面加速去化,新项目开盘销售周期进一步加快,完成自销体系全覆盖,最终在上半年实现签约销售的量价齐升。

  上述提到的产品,实则指的是“首创制造2020”产品战略。在这一战略体系下,上半年,首创置业加速推进主力产品线布局,实现“天阅系”产品在京津沪渝的全覆盖。由于顺利完成自销体系全覆盖,核心城市营销分公司表现优异,北京地区签约排名首进TOP3,具有突破性。

  按照上半年完成的“361亿”销售额以及年度销售目标“保750亿元,力争800亿元”计算,上半年首创置业完成率在45.09%—48.09之间。由于目标完成度未过半,自然就对下半年的推盘节奏提出了更高要求。钟北辰透露,下半年可售货值828亿,其中348亿来自现有项目,另有480亿是新推货源。

  按照2018年力争800亿销售目标,下半年去化率只要达到53%便可完成任务,这也远低于2017年已达到的65%去化率水平。

  其实,钟北辰早在此前就曾表示,今年供货从6月份开始,重仓在第三、第四季度。从供货节奏看也的确如此。比如,在前6个月中,销售高峰就出现在6月份,单月销售202.8亿元,同比大涨262.1%。

  强投资

  在2019年千亿目标驱动下,首创在拿地方面策略是“强投资”。截至6月底,土地储备总建筑面积1192万平方米,地上建筑面积901万平方米。现有土地储备足以满足公司未来3年左右发展需要。

  首创置业的拿地也很聚焦,主要在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈。

  具体来说,2018年上半年,首创于北京、天津(楼盘)、广州等核心区域以平均10%左右的低溢价率新投资10个二级开发项目,总建筑面积214万平方米,总投资额达254亿元,同比增长120%,其中北京、天津及广州投资额合计占比达94%以上。

  不过,从三大区域来看,首创置业城市布局目前仍以京津冀为主,该区域占总土地储备的62%,当然,这也是基于保大本营优势的打法,而这样的战术颇具成效,三大城市圈中,北京地区销售上半年实现合同销售215.6亿,同比增长103.2%,占比接近60%,提升近17个百分点,北京地区签约排名首进TOP3。

  除京津冀和长三角外,首创置业下一步深耕区域则是粤港澳大湾区,继2017年首次进入深圳(楼盘)之后,2018年上半年又新进入广州和佛山,新获取广州增城项目和佛山南海项目,加之之前进入的深圳,形成深圳、广州、佛山三核驱动,持续深化粤港澳大湾区的布局。该区域发展潜力巨大,不排除首创置业将继续投资该区域,预计后续这里也将成为业绩的主力贡献者。

  钟北辰也表示,从去年开始,首创置业就开始投资环广州、环深圳区域,未来在大湾区投资会持续进行。在保证经营现金流安全的情况下,首创置业将进一步布局重点城市、核心地区,不会因为金融环境的变化而降低、中断投资。当然,这对于接下来的融资能力、融资成本、以及净负债率的控制也是一大考验。

  不过,如果按照未来三年目标和总货值来匹配的话,首创置业的土地扩张之路显然还未结束。根据克而瑞地产研究,若要实现三年目标,共需要至少2840亿的销售金额,按照2017年65%的去化率水平计算,也就是近4370亿的货值。但目前首创置业的可售货值近仅2764亿,目前总土地储备1192万平方米,按照2018年上半年销售均价2.6万/平方米计算,货值约3099亿,至少还有约500万平方米的土地储备缺口。

  这个缺口如何补?此时,首创置业的一二级土地联动开发优势体现,尤其是京津冀一级土地开发,可以避开土地市场的激烈竞争。

  上半年,首创置业新获河北张家口(楼盘)一级开发项目,规划总建筑面积104万平方米,该项目是首创置业首个在河北的一级开发项目。截至期末,首创置业于京津冀区域累计获取一级开发项目8个,待整理土地面积约710万平方米;同时,通过一二级开发业务协同成功获取北京平谷、天津武清等多幅优质地块,土地一级开发业务也已成为首创置业优质土地资源获取的核心优势。

  多元化

  多元化业务,首创置业一直在布局,在这条线上,有已经很成熟商业地产奥特莱斯,正在积极拓展的长租公寓和文创业务。

  奥特莱斯曾被钟北辰形容是“口红经济”,意为即便在经济环境下行时也不受到大影响的领域。这么多年来,首创置业在商业地产的运营成熟稳定,依托上市平台首创钜大持续扩大奥特莱斯业务规模。

  截至7月底,首创置业新获取青岛(楼盘)、南宁2个项目,目前累计布局16座城市,同时,武汉(楼盘)奥莱也于期内盛大开业,已开业项目增至7家。报告期内,已开业项目实现营业额近人民币23.7亿元,同比增长43%;客流量达1032万人次,同比增长23%。这主要得益于已开业的奥特莱斯强劲的销售表现使得租金收入同比大幅增长50.7%,达到1.6亿元。其中武汉的奥特莱斯开业前三天客流量就超过了20万人次,营业额达到2570万元。

  上半年,首创置业在长租公寓的拓展也取得了初步成效。一方面,积极把握北京集体用地建设租赁住房机遇,落地北京朝阳区、大兴区、昌平区等多个优质长租公寓项目。另一方面,正式发布“和寓”长租公寓品牌,京津项目稳步推进,并计划9月开业。

  此外,文创业务上半年首创置业也在逐步推进。除在北京朗园Vintage项目上获得广泛认可外,还新增获取北京东城区三露厂项目,该项目地处首都功能核心区,将致力打造成为标杆性的非遗主题文创园区。同时,首创非遗创新发展平台也首次公开亮相。另外,还分别在北京朝阳区和丰台区两个项目上达成新的战略合作,为文创与产业业务快速拓展打下基础。

  对于新业务,首创置业表示,将全力推进文创与产业地产业务和长租公寓业务,加快推动业务结构的转型升级;多措并举强化金融资源拓展,业务拓展+资本运营复合驱动,助力公司战略转型升级。从中,可以预见的是,首创置业将从资源和资金上全面助力业务的拓展。

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(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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