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如果你想在广州买房,时间会是最大的敌人

2018-09-05 08:11:32 楼市微观察微信号  吾心生
 

  来源:楼市微观察(loushi666)

  楼市戏剧性的一幕在广州(楼盘)上演了。

  一线城市中,广州一直以低房价著称。官方数据显示,1-4月份,广州新房网签均价仅为17032元/平米。但是6月份的最后一周,广州新房的网签均价达到了21598元/平米,7月份的网签价格更是达到了22431元/平米。

  之所以出现如此大的涨幅,源于广州对高价房网签的放行。从5月份开始,广州释放了放松网签的信号,部分区域商品房备案价上调了6000-7000元,这让不少不愿意降价的项目得以顺利入市。

  熟悉广州楼市的朋友应该都清楚,这座城市的双合同非常流行,购房者要签一份购房合同,还要签一份装修合同,后者价格远超正常的装修报价,实际上是开发商为了弥补备案价格的损失而推出的变通方案。

  广州此前曾经历过几轮整顿,但效果并不明显,毕竟类似暂停销售的惩罚手段反而是有利于开发商,无非是被“捂盘”罢了。

  不过,即便是双合同盛行,广州楼市仍然十分扭曲。由于限房价的原因,地方城市普遍都采取“多配一”的策略来控制网签均价。

  所谓“多配一”指的是低价房和高价房按照一定的配比来网签,一般是多套低价房网签换得一套高价房网签,这样一平均,新房均价才得以稳定。

  但是这里存在的问题,想必大家都看到了,这种策略非常消耗低价房的数量,限价到最后,低价房不够用了,没办法再搞平均了,高价房只能被暂停网签。

  暂停一两个月或许可以,但三个月甚至半年或者更长时间,压力会越来越大。

  1、对购房者来说,等待时间越长,房贷利率可能会变化,最终的购房成本会越来越高,这会形成舆论压力。毕竟调控到现在,受伤的主要是大批首套房购房者。

  2、长期暂停网签反而更不敢放行了,因为一旦放行,大量中心城区高价房集中网签,新房均价将会陡增。

  考虑到上述第1点的压力,广州还是在5月份选择了松绑。增城和花都两区备案价上调,部分高价房项目得以入市,为了降低网签价格环比陡增带来的影响,官方了实时自动生成的网签价格,改为手动公布。

  但是,我们在文章开头说过了,1-4月份广州新房均价仅为17032元/平米,8月初,广州官方公布的7月份《广州市城房指数报告》显示,新房网签均价已经达到了22431元/平米。

这种算法是一种复杂的创新,目的是淡化网签放松对成交均价明显上涨的影响,但即便如此,上述数据对于房价同比涨幅从未超过10%的广州来说,太扎眼了。

    这种算法是一种复杂的创新,目的是淡化网签放松对成交均价明显上涨的影响,但即便如此,上述数据对于房价同比涨幅从未超过10%的广州来说,太扎眼了。

  所以这份报告在公布几个小时后即被撤下。

  但房价上涨,必然有人要买单。乌纱帽很重要,决策者是不能买单的。

  开发商也不会买单,对于广州这种城市来说,能继续玩的都是大开发商,看看今年上半年的各大房企的财报,靠三四线楼市,他们的利润率均创新高,现金流稳健了许多,宁愿拖着也不会让价。

  这一次网签放行,少数人是幸运的,但还有多数人依然在挣扎。

  他们当中的一部分人在等待网签过程中,要接受房贷利率不断上涨的事实,另一部分人被迫转战二手房市场,去买更贵的房子。

  目前广州仍在小批量放行郊区盘的网签,退回到之前的状态。只不过这一轮兜兜转转,楼市数据出现了大幅震荡,信誉继续被透支。

  一直以来,广州中心城区的住宅供应量一直大于网签量。这种供大于求的现象并不意味着需求的消失,而是报价过高,网签被卡。

  数据显示,今年一季度广州五城区网签均价为41084元/平米,其他六城区网签均价为13194元/平米。

  广州需要土地收入,又不希望房价上涨,N套郊区低价房网签才能换到一套中心城区高价房的网签指标。

  所以如果你想在中心城区买房,那么时间会是最大的敌人。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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