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标普:经营规模扩大、财务杠杆下降,奥园“B+”评级确认;展望稳定

2018-09-05 13:01:13 和讯房产 

  ·我们认为,奥园的经营规模不断扩大、盈利能力稳步提升,使其业务状况得到巩固。

  ·虽然良好的现金回款和审慎的拿地策略有助于保持债务增长适度,但我们预计其财务杠杆仍将维持高位。

  ·我们确认奥园的长期主体信用评级为“B+”,并确认该公司未到期优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。

  ·稳定的展望反映我们预期,未来12个月内奥园的销售额和收入将保持强劲增长,其财务杠杆不断得到改善。

  香港,2018年9月5日—标普全球评级9月4日宣布,确认中国奥园地产集团股份有限公司(奥园)的长期主体信用评级为“B+”,展望稳定。同时,我们还确认该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。

  我们确认奥园的评级反映我们认为,经营规模不断扩大、盈利能力稳步提升使该公司的业务状况得到巩固,这应当能够缓解该公司财务杠杆较高的影响。

  我们认为,奥园将在继续扩张规模的同时保证市场地位的强化。年初至今,该公司的合约销售额一直保持强劲增长,其730亿元人民币的全年目标预计能超额完成。奥园的业务仍将集中于广东省,但同时该公司也在逐步提升地理分布多样性。年初至今,华中和华东地区的销售额占该公司总销售额的约44%。

  奥园的盈利能力近年来一直保持稳定,预计未来24个月内将会提升。该公司物业的平均售价在10,000人民币/平方米以上,是其平均土地成本的约5倍。我们认为这能够支撑其盈利能力。此外,奥园通过公开拍卖和并购的收购土地的策略以及较大规模的市区城市更新项目应当能够使其土地成本处于合理区间。该公司的复合商业地产业务也使其在购地和项目开发方面具备灵活性。因此,我们将该公司的业务状况评估调整至“普通”。

  奥园的财务杠杆仍旧处于较高水平。截至2018年6月30日,该公司经调整连续12个月债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率(扣除25%的现金盈余)约为6.5倍。由于现金回款情况良好、收入结转加快,我们预计这一比率将在年末下降至6倍左右。我们认为,收入增长、利润率提升和较强的财务纪律性将有助于该公司降低财务杠杆。

  稳定的展望反映我们预期,未来12-24个月内,奥园将保持销售额和收入的强劲增长,盈利能力将稳步提升。我们预计,良好的现金回款和审慎的拿地计划将使其债务增长可控。

  如果奥园的财务杠杆上升,我们可能会下调该公司的评级。如果(1)该公司激进拿地,且销售额低于我们预期;或(2)盈利能力显著弱化,导致债务对EBITDA比率持续大幅高于6倍或EBITDA利息覆盖倍数下降至2倍以下,则可能导致评级下调。

  如果奥园兼顾业务扩张与控制债务增长,使财务杠杆不断下降,债务对EBITDA比率持续朝5倍改善,那么我们可能会上调其评级。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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