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解码房企“派系江湖”

2018-09-05 16:22:11 中国建设报 

  近年来,在房地产“江湖”中,不同派系的房企表现出不同的发展特征。攻势强劲的“闽派”房企一度在百强中占20%,被贴上“激进”的标签;以碧桂园、恒大为代表的“粤派”房企则体现出强者恒强的特征……

  随着半年报陆续“出炉”,今年上半年,房企各派系表现出哪些新特征?不同房企在发展战略上有哪些调整?对此,《中国建设报·中国房地产》进行了盘点,试图勾勒出房地产“江湖”的全景图。

  今年上半年,房地产行业整体仍处于“高压”状态。在“房住不炒”的总基调下,调控政策不断升级,调控范围从一二线城市向热点三四线扩张。但是,多家上市房企公布的2018年中期业绩报告显示,销售业绩一片飘红并不断攀升历史新高。

  面对政策环境和市场环境的深刻变化,不断调整战略方向是房企探索转型发展的必由之路。

  “闽派”从激进到稳扎稳打

  近年来,“闽派”房企的崛起势如破竹,经过一轮激进发展后,稳扎稳打成为其接下来的发展趋势。以世茂房地产、旭辉集团、泰禾集团(000732,股吧)、阳光城(000671,股吧)等为代表的“闽派”房企陆续交出的期中成绩单显示,基本都实现了全年一半以上的目标值,未来销售货量充足。

  “闽派”房企具有冒险和开拓精神。三分天注定,七分靠打拼……《爱拼才会赢》这首歌唱出了福建人的性格。

  作为老牌“闽派”房企,世茂房地产很早便参与到全国市场竞争中。旭辉集团、正荣地产、阳光城、融信中国、泰禾集团等后起之秀奋起直追,成功进入第二梯队。

  有研究报告显示,2017年,旭辉集团以全年1040亿元的销售业绩超越世茂房地产,位居当年“闽派”房企销售首位。今年上半年,旭辉集团实现合同销售额660.3亿元、同比增长40%,合同销售面积431.2万平方米、同比增长68%。

  在市场布局和产品定位方面,“闽派”房企青睐具有发展潜力的城市群。例如,世贸房地产、旭辉集团紧紧跟随城镇化进程,加大区域深耕。其中,世贸房地产积极参与京津冀、长三角、长江中下游等核心城市群的建设。旭辉集团的战略则是在一线城市以持有经营为主、在二线城市稳中有进、在三四线城市加强布局。泰禾集团采取同样的“打法”,其业务主要分布在31个一二线核心城市。

  值得注意的是,如何去杠杆、优化债务结构依然是“闽派”房企防范风险的重要一步。例如,今年上半年,旭辉集团净负债率为72%,环比上升了21.1个百分点。如何稳定债务结构应是其关注点之一。

  “深派”更重深远谋略

  改革开放的春风始于深圳(楼盘),房地产的劲风也一直在深圳激扬。以万科、中海、招商蛇口、华润置地、金地集团(600383,股吧)等为代表的“深派”房企以深圳为大本营,以成本控制、品质实力、多元发展等为抓手,由点及面深入布局。

  物业服务、长租公寓等产业链的打通是房企多元化布局的重要环节。“深派”房企早已嗅到市场红利。以万科为例,2014年开始积极布局长租公寓市场,今年上半年将租赁住宅确立为核心业务。截至今年6月底,万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米,实现营业收入41.6亿元、同比增长29.8%。

  因融资渠道相对畅通,央企在盈利上具有天然优势。以华润置地为例,在2017年上半年经历营业收入与利润双降之后,今年上半年迎来回升,实现增收又增利。截至6月30日,华润置地净负债率47%,通过资产抵押共获得贷款总额度312.3亿元,其中154.2亿元未使用。从债务结构看,华润置地一年内到期债务299.96亿元,占其有息总负债的22.07%,加权平均融资成本约4.41%,处于行业较低水平。但是,如何实现可持续性增长是其必须面对的问题。

  应对市场变化的能力是房企重要竞争力之一。2018年中报显示,金地集团在营收和利润方面均有增长,但销售金额为630.7亿元、同比下降10.3%。对此,其称,销售金额同比下降的原因在于主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。此外,金地集团于今年上半年进入福建市场。在市场扩张的同时如何有效应对市场与政策变化是其要着重考虑的问题。

  “粤派”强者愈强

  近年来,“粤派”房企一边快马加鞭“走出去”,一边审时度势地静观市场变化。其中,碧桂园、恒大、保利地产(600048,股吧)作为第一梯队房企尽显规模优势,且依旧保持持续上涨劲头。同为“粤派”的富力地产、雅居乐集团等房企则努力跟队。

  碧桂园、恒大、保利地产的领先业绩一直是“粤派”房企的骄傲。以碧桂园为例,截至2018年6月30日,实现合同销售金额4124.9亿元、同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%;合同销售面积4389万平方米、同比增长36.1%。在净利润方面,碧桂园的净利润约为163.2亿元、同比增长94.9%,股东应占利润约同比增长72.5%至129.4亿元。

  值得一提的是,在冲刺万亿元的关键时期,碧桂园决定“放慢速度”。碧桂园主席杨国强在致投资者的公开信中表示,正在重新审视公司的管理系统。为了立基百年,宁可放慢发展速度,追根溯源,全面提升公司管理水平。总裁莫斌表示,公司的开发节奏控制在17个月~21个月。“下半年,在把质量放在第一位的前提下,做好开盘速度掌控。”

  开源带来规模增长,节流提升效益值。这一“打法”体现在恒大的“三低一高”战略中。截至今年6月30日,恒大收入较2017年同期上升59.8%至3003.5亿元,净利润较2017年同期上升129.3%至530.3亿元。年初,恒大提出的“2020年销售规模达8000亿元”的目标有望提前实现。

  除了“领头羊”之外,其他“粤派”房企亦不甘落后,积极实施差异化战略。富力地产上半年加大二三线城市的推货进度,二线城市土地储备占集团土地储备总量40%以上。此外,雅居乐集团亦是一支进击军,其物业管理及酒店营运收入分别较去年同期上升67.5%及8.2%。

  “未来,三四线城市或将面临新的市场风险,包括需求透支、棚改货币化安置比例下调等。在三四线投资的房企要重新梳理市场投资机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  “渝派”深耕细节

  “渝派”房企以龙湖集团、金科股份(000656,股吧)为代表,发轫于山城重庆(楼盘),着眼于全国。“渝派”房企能敏锐地感知时代转变并及时调整战略。金科股份“美好生活服务商”定位、龙湖集团“空间即服务”战略的成效在其年报中有所印证。

  2018年上半年,金科股份实现销售金额约597亿元、同比增长约116%;其中,地产板块实现签约销售金额约581亿元、同比增长约118%,签约销售面积约697万平方米、同比增长约84%。此外,金科股份还加大了在长江中游、长三角、京津冀区域布局的力度,预计未来将进一步深耕城市群。

  今年上半年,重产品质量的龙湖集团签约额同比增长4.8%至971.0亿元;营业额271.2亿元、同比增长45.9%,归属于股东的净利润54.3亿元。截至6月30日,龙湖集团土地储备合计6363万平方米,全国化布局已拓展至38个城市。此外,龙湖集团的物业、长租公寓等在上半年也取得一定成绩,物业发展业务营业额为240.4亿元、较上年同期增长44.9%;长租品牌冠寓已在16个城市开业、累计超过2万间,与专业投资机构CPPIB和GIC分别组建专项基金,成为国内领先探索长租蓝海的房企之一。对于下半年业绩的展望,龙湖集团首席执行官邵明晓颇有信心并表示,今年下半年还有大量推盘,全年完成2000亿元目标没有问题。

  严跃进认为,部分企业的多元化发展战略也可能会拖累其主业发展。面对不熟悉的产业,房企在注重资金把控的同时要谨慎,不能盲目进入。

  “海派”加速产业多元发展

  以绿地控股(600606,股吧)为代表的“海派”房企,和上海(楼盘)这个城市有几分相似,兼容并蓄、与时俱进。

  绿地控股以“大基建、大金融、大消费”等多元产业推进企业升级。这种多元发展方式在一定程度上降低了产业单一带来的风险。2018年上半年,绿地控股实现营业收入1579亿元、同比增长25%。其中,房地产主业实现717亿元的营业收入、同比增长10.77%;合同销售金额1627亿元、同比增长22%;住宅、商办占比分别为69.1%、30.9%,这一合理的比例在一定程度上对冲了政策带来的影响。

  对比同行速度,处于发展与转型阵痛期的绿地控股虽销售保持稳定增长,但在居高不下的负债率面前仍显力不从心。根据中报,绿地控股有息负债2629亿元、较年初减少131亿元,货币资金768亿元、同比增长27%。其189%的净负债率虽较2017年末的213.2%有所降低,但相较同行80%的净负债率,依旧在高危位置。

  “浙派”重资产与轻资产的较量

  “浙派”房企在“房住不炒”的定位下,开始了重资产维稳、轻资产扩张的道路。

  绿城中国的物业销售成为其上半年的主要营收来源。据中报显示,今年上半年,绿城中国营业收入为335.3亿元、同比增长220.9%;一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%,土地储备结构逐步优化;以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售面积约207万平方米,合同销售金额约280亿元。但随着中交系入主第一大股东,“去宋卫平化”将把绿城中国带向何方,仍有待时间给出答案。

  滨江集团(002244,股吧)在经历全国化扩张折戟之后,开始战略收缩、重回浙江大本营,渐渐恢复元气。2018年上半年,实现营业收入95.5亿元,较上年同期上升92.33%。业绩增长的代价是高杠杆。从负债结构看,滨江集团有息负债在2018年上半年达到历年小高峰、较去年同期净增加108.2亿元,净负债率结束连续两年的低位水平。

  “京津派”或突围或沉没

  “京津派”房企因其特殊地理位置备受关注。但近水楼台的“京津派”似乎没有把握住区位优势与市场红利,表现并不突出。如何重塑“京津派”威信,不同房企有不同策略。

  提升产品竞争力是当代置业的生存法则。当代置业倾注于“绿色科技+舒适节能+数字互联”的全生命周期生活家园,上半年合约销售额约为1335.6亿元。此外,当代置业注重增加产品溢价能力,布局都市圈内具备强劲增长潜力的重点城市,其中二、三线城市占比为51%。

  有着国资血统、曾与万科比肩的老牌房企华远地产(600743,股吧),如今面临诸多考验。上半年,华远地产实现营业收入13.39亿元、同比下降65%;实现归属上市公司股东的净利润5957万元、同比下降80.23%,归属于上市公司股东的净资产71.46亿元、同比下降2.39%;总资产384.3亿元、同比增长11.87%。此外,华远地产还面临人事动荡等问题。不过,根据华远地产披露的2018年投资计划,其在努力加速发展。该计划显示:2018年,华远地产的房地产开发直接投资将达约191亿元,其中土地储备支出约100亿元。2017年,华远地产与大悦城签署战略合作以来,未来双方将在商业地产开发、管理、运营等多个层面预展开深度合作。在规模赛中,华远地产前途如何,有待时间验证。

  如果说设定目标是前行的第一步,那么如何实现目标则考验着房企的定力、耐力与实力。在房企分化发展的时代,专注做好自己的事情似乎是面对行业瓶颈、市场困境的最好方法。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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