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任泽平:房地产长看人口、中看土地、短看金融

2018-09-05 16:24:09 中国建设报 

  纵观当前金融形式,经济大概率呈“L型”增长。2017年,我曾提出“新周期的起点”这一观点。今年,决定宏观经济形式的核心包括经济和金融两个层面。经济层面是“新周期的起点”,决定了“L型”经济的韧性。今年的经济韧性非常强,在房地产市场调控的情况下,上半年依然有6.7%~6.8%的增速。金融层面则是指金融周期即流动性收缩退潮。我国正进入一轮金融周期底部的下行阶段,股市下跌、融资上升都与此有关。金融周期不是债务周期,是加杠杆、去杠杆的过程。

  我国也处在从高速增长转向高质量发展的爬坡阶段。纵观国内外经济形势,从2008年金融危机以来,越来越多的国家和地区开始复苏经济。美联储掌握着全球经济形势的总阀门,此次美联储加息导致资本回流美国新兴市场普遍出现汇率贬值和下跌,土耳其货币已经贬值50%,阿根廷、巴西货币贬值了20%,而人民币只贬值了5.9%,在全球新兴经济体中算得上坚挺。

  分析国内经济可参考两个维度。一是投资、消费、出口“三驾马车”。二是“六大周期”,其中最重要的是产能周期和金融周期。中国这一轮的金融周期比较清晰,未来的去杠杆过程除了房地产调控和长效机制建立,还包括国企债务、去杠杆链条、银行治理等。

  房企不能对去杠杆抱有侥幸。房地产市场这几年去库存完成得非常好,意味着这一任务基本完成,未来货币化补贴会降低。棚改货币化安置政策福利窗口已经关闭,对很多三四线房地产市场会产生至少几年的深远影响。

  关于中美贸易战,国内外大体存在三类观点。第一是悲观论。今天的中美经贸关系绝非40年前,这是中国发展到现阶段必然面对的挑战。当年,日本面临相似处境曾节节退让,美方步步紧逼,直至前者再无能力挑战美国新霸权。第二是强硬论。虽然我国经济在追赶,但科技、军事等方面,两国差距仍然巨大。因此,这两种观点都不可取,而是要采取无视论观点——做好改革开放,做好民生保障,做好很多自己要做的事情。

  由此,我国未来对房地产的管控思路,要以六大改革为突破口。一是鼓励地方试点,调动地方在新一轮改革中的积极性;二是坚定不移地推动国企改革;三是大力度、大规模放活服务业;四是降低企业成本;五是防范化解金融风险;六是建立房地产长效机制。

  房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。长期来说,人口是房地产根本,其平衡发展就是供求平衡和需求平稳释放。过去,我国东部地区的人口流动和土地供应不匹配,导致人地分离供应错配、一二线城市房价过高、三四线城市库存过多。对此,长效机制就是要保证人地挂钩、供求平衡以及金融货币政策稳定。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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