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半年报·深度丨净利润率由升转降 为什么旭辉会是第一家?

2018-09-06 07:49:34 和讯房产  杨羚强
半年报·深度丨净利润率由升转降 为什么旭辉会是第一家?

  从去年上半年, 房地产行业经历了一波的利润率修复,很多房企的净利润率已经达到14%,有的甚至可以达到18%乃至更高。但是,有行业资深观察员警告,这一波利润率修复不会持续很久。很快利润水平就会下降,原因是2016、2017年,开发商吃进了大批“地王”。

  但谁也不会想到利润率第一家下滑的,却是和“地王”绯闻毫无关系的旭辉。

  2018年上半年,旭辉的核心利润率由2017年同期的13.7%下滑至13.3%。而2017年上半年,旭辉的净利润率刚刚由10.8%升至13.7%,2015——2017年三年,旭辉的年度净利润率都在上调,但只有今年上半年净利润率是下滑的。

  在旭辉净利润率下滑的同时,其他开发商的净利润率都在上升,恒大的半年净利率17.7%,同比增5.4个百分点;核心利润率18.3%,同比增3.8个百分点;新城控股2018年上半年的净利润率为16.48%,同比提升6个百分点;龙湖的核心利润率是团核心税后利润率由上年同期的17.5%上升至17.7%;毛利率为33%,较2017年度上升6个百分点,净利率10.7%,较2017年度上升0.9个百分点……

  在前20强房企中,旭辉是极少数的净利润率下跌的公司。这不免让人产生疑惑,为什么最不喜欢碰“地王”的旭辉,会成为利润率下跌的第一家?

  规模扩张短期超过了运营需要

  实际上,单看毛利水平,旭辉的毛利还是增长的。今年,上半年的毛利率比去年同期提高了2.1%。造成毛利率上升,但净利润下降的一个重要原因,是旭辉行政开支、营销费用、财务费用三项费用的大幅增长。其中,行政开支增长了74.5%,营销推广费用增长了22%,融资成本增加了114.7%.旭辉的品牌总监吴懿说,行政开支的扩大,是旭辉为了冲刺TOP8所做的必要的布局。

  但根据克而瑞的统计数据,旭辉上半年的权益销售额仅仅只是由前一年的282.9亿元,增长至今年上半年的350.8亿元,增幅仅为24%。以权益销售排名论,旭辉已由去年的第25名,下滑至第29名。旭辉的大额费用投入,没有实现预期的销售规模增长,反而在冲刺前8位的路上越走越远了。

  如果,按照吴懿所说,旭辉行政开支的增长,是为了冲刺销售规模TOP8所进行的必要布局。投资者会发现一个很严重的问题,就是旭辉低效经营效率。上半年,旭辉的营销推广费用、行政开支增加了5.88亿,但对应增加的销售额67.9亿。换言之,每增加1亿元的权益销售额,旭辉需要为之支付超过800万元的费用。

  根据克而瑞的统计,今年上半年TOP8房企的销售权益金额已经达到了806亿。

  旭辉在行政费用、营销费用的大幅增长背景下,并没有因此换来权益规模的迅速增长。更没有看到旭辉即将进入前十名的任何迹象。以上半年,如果旭辉要实现权益销售规模前八的目标,至少需要增加接近39亿元的营销推广开支和行政开支。

  按目前的毛利水平估算,这些费用至少要占到总毛利的一成五,如果再加上因为债务规模扩大,旭辉的融资成本高起,未来三费占到旭辉毛利比例极可能超过2成以上。

  营销费用、行政开支大增,但销售规模增幅有限的原因,和供货有关。吴懿告诉和讯房产,上半年旭辉的销售去化率达到了70%,在行业中属于不错的水平。对此观点,克而瑞研究中心杨科伟予以证实说,70%的去化在今年的房企销售中算是不错了。

  导致费用增长,超过了规模增长的真正原因是旭辉的供货不及时。

  尽管,年初大多数房地产企业都预判下半年的市场将不如上半年,因此把更多的任务放在了上半年完成。但旭辉因为供货供不上来,把推盘的压力都放到了下半年。总裁林峰说,接近65%的货源值要在下半年推出。

  当别人快速从三四线城市撤离时

  旭辉加仓三四线

  然而,供货上的慢一拍的节奏,很可能带给旭辉一个糟糕的下半场。实际上,连旭辉自己都不看好下半年的房地产市场。在半年报中,旭辉对2018年下半年的市场予以展望认为,“我们相信中国的房地产政策将持续收紧,房地产调控措施力度不太可能放宽……中国的整体房地产销售量可能疲软……”

  杨科伟说,尤其是三四线城市的市场,目前热度仅仅只是维持,有些强弩之末的态势。实际上,八月初,宝能集团副总裁余英已经作出了类似的警告,认为有三四线城市能跑就赶紧跑。

  然而,让人遗憾地是旭辉在进军三线这件事上,来了个逆水而行,和大趋势相左。根据公司在业绩发布会上发布的资料,上半年新增的土储中有超过三成位于三线城市。

  而截至去年年底,三线城市占整个旭辉的土储项目比例不超过一成。

  在中国人口已经到了专家提出建议“用生育基金和罚款”逼迫夫妇多生孩子的环境下,眼下的三线城市市场,已经和流行服装市场差不多。可能只要仅仅半年,市场就会迅速变冷,供不应求,变成库存积压难卖。

  一家在南通(楼盘)布局了大量项目的开发商就告诉和讯房产,去年下半年南通市场一度非常火爆。但是,他们当时就已经感觉到市场已经有点强弩之末,到了今年上半年,市场果然迅速冷了下来,远远没有半年前的火爆。环沪的南通尚且如此,其他的三四线城市市场趋势就更加多变。

  但相比其他开发商能在拿地之后迅速形成供货,敏锐把握机遇快速卖房,供货节奏跟不上市场行情的旭辉很容易经常地踩错节拍。

  以负债率上升为代价

  增加银行存款

  也许是确信及时把握市场热点,不是旭辉的强项。在半年业绩会上,旭辉一再强调的是旭辉反周期拿地的能力,计划乘着地价的下跌,大量买入优质土地。期望用看价本领“反周期投资抄底”来说服港股投资者追捧旭辉。

  为了实现这一目的,旭辉不惜以融资成本整体上升0.1%,大量借入借款,囤积现金。半年报显示,旭辉的净负债率由去年年底的50.9%,飚升至72%。和讯房产统计,就扣除预售款的负债比例已经超过了中南建设(000961,股吧)、碧桂园、阳光城(000671,股吧)等若干家素以负债率高闻名的地产商。

  依靠大量增加借款,旭辉可动用的银行存款由去年底297.86亿元,飚升至截至6月30日358.23亿元。

  但以融资成本翻倍获得的巨额现金,能不能就让旭辉拿到便宜的地,尚是未知数。

  杨科伟说,目前真实的地价并没有跌。土地的起拍价格都是区域地王价,同时还要求了配建任务,销售价格也已经有明确限制,这样的账没法算。

  即使有些地可以便宜拣漏,也容易被更有实力的央企或者现金更多的港企拿走。比如,11日南京(楼盘)拍卖的G06地块,尽管最终的成交楼板价,确实比周边的“地王”每平米低25%,但是却是由中海获取;另一幅也是由香港置地获取。

  在和这些资金实力更雄厚的企业竞争时,旭辉不占有优势。而如果选择和中海、香港置地共同开发合作,旭辉在品牌、产品、运营、营销能力上,与其他开发商相比,又不占有优势。

  更何况,地方政府是否有意愿大幅降低地价出让,也是未知数。8月14日,财政部在官网公布了《关于做好地方政府专项债券发行工作的意见》(下称“意见”),意见明确提出:加快专项债券发行进度。未来两个月地方将有总额超过万亿的债券发行。

  这一举措,将大大减轻地方对土地财政的依赖,彻底让地方没有了低价卖地的动力。

  如果旭辉低价拿地的意愿落空,借贷而来的巨额资金,将因为沉重的资金成本,反过来将进一步削弱旭辉净利润率。

  但愿,旭辉能找到更好的渠道,把这些高息借来的资金按时花掉。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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