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地产商已悄然拉开降价大幕,楼市寒冬已经来临?

2018-09-06 09:05:43 和讯名家 
  作为全国TOP3的房企龙头,为何现在就急急忙忙启动如此大规模的促销活动呢?这又是传递出什么信号?

  作者 | 墨羽枫香

  来源 | 格隆汇APP

  8月30日,恒大地产以10月黄金周的名义提前启动了全国楼盘的促销活动。

  据悉,恒大对于全国在售的住宅楼盘全部打出了89折的优惠。不仅如此,首付款也可以分期,最低可付5%。这样,把优惠全部用上,住宅最低可去到74折。

  另外,办公楼盘在89折的基础上,还有6-7折,这样算下来,这意味着恒大的部分商铺可以去到5折。

在恒大的带动下,融创和华夏幸福也在酝酿一波降价潮。另外,还有龙头老大碧桂园因为马来西亚森林项目的影响,也不排除开启降价潮以保住公司。
  在恒大的带动下,融创和华夏幸福也在酝酿一波降价潮。另外,还有龙头老大碧桂园因为马来西亚森林项目的影响,也不排除开启降价潮以保住公司。

  作为全国TOP3的房企龙头,为何现在就急急忙忙启动如此大规模的促销活动呢?这又是传递出什么信号?

  1、回笼资金,降低负债率

  按照恒大最低打76折来计算,相当于房价下降了26%。如此大规模的降价,也是验证了房地产商们一直喊的,要尽一切力量提高项目的周转率,尽快回笼现金。

  为什么要这样做?

  据明源地产研究院的数据显示,2017年,地产行业平均的负债率为80%,龙头的房企的负债率为80-90%,万科负债1万多亿,碧桂园是9200多亿,融创中国是1.3万亿。

  欠了这么多钱,总要还本付息。之前的玩法是借旧换新,不断循环,负债越多,赚得越多。而现在这样一个模式被打破了,因为政府开始大力去杠杆,降低企业负债了。

  政府这边,先是给你堵住融资通道,银行的借贷利率也越来越高,这就是为何前段时间被曝出开放商向自己的员工融钱的新闻了。

  国内借钱不容易,此前开放商还可以去海外募集资金。但是,现在的情况来看,也越来越不容易了。

  一边借不到大额资金,一边又要承受还钱压力。这个压力有多大,我们来看看开放商的到期的债务就知道了。

据天风证券研报分析,2019-2021年,地产债券需要兑付的额度分别为4295亿元、4793亿元、7229亿元。这三年,债券集中到期,需要集中兑付,而一般的年份就在2000亿元以下。
  据天风证券研报分析,2019-2021年,地产债券需要兑付的额度分别为4295亿元、4793亿元、7229亿元。这三年,债券集中到期,需要集中兑付,而一般的年份就在2000亿元以下。

  另外,据民生证券的数据,房地产的企业境外的存量债券为875亿美元,也就是5958亿元,也将进入偿债高峰,未来两年的债券到期压力较大。

  因此,回笼资金是第一要务。

  2、对未来预期不乐观

  8月31日,融创中国在香港举办中期业绩发布会。在场的投资者向孙宏斌提问,“一二线城市限购,下半年或未来会投哪一些有前景的城市”?

  孙宏斌表示,中国现在的城市,对房地产行业发展不均衡,尤其是房地产行业的政策。有的控制不能涨价,有的没怎么涨的,有的调控前已经涨得比较多了。我们倾向于房价比较低的城市,我们要非常小心的判断。

  另外,孙宏斌还说道,“现在我对买房子的建议是,有购房需求的,比如结婚,可以买。如果投资,还是买股票好,比买房子好很多。”

另外,去年底,万科就表示已经做了准备,迎接房价的回落。
  另外,去年底,万科就表示已经做了准备,迎接房价的回落。

  这只是房产大佬们的对于未来预期的一个判断。另外,我们可以从开放商对于拿地的态度便知道一二了。

  8月10日,太原(楼盘)国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,共有8块地,总面积约为82.71平方米,起拍价合计约为130.82亿元。该地块所处地段极佳,与太原南内环西街、西中环快速路相接,西临万柏林区万亩生态园,不但交通便捷、配套齐全,而且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米。

  就是这样的史诗级的土拍会,结果曝出大冷门,8宗地全部流拍,惊呆了全城的地产人士和到场的媒体记者朋友们。政府本想一口气收掉130亿,结果一份没捞着。

不仅仅是太原,上海这样的一线超大城市也出现了流拍的情况。这块地在上海市中心,杨浦区内环内,没有房企报名!非常罕见!
  不仅仅是太原,上海这样的一线超大城市也出现了流拍的情况。这块地在上海市中心,杨浦区内环内,没有房企报名!非常罕见!

  虽然上半年全国楼市土地出让金再创新高,但衡量楼市冷热程度的土地溢价率却同比大降,直接表现是就是开发商拿地谨慎,多个热点城市出现土地流拍。

  开放商拿地谨慎了,对于楼市后期的表现也很谨慎。不赚钱的效应下,拿着这样高企的土地就是烫手山芋,谁拿谁烫。

  怎么看未来房价?

  对于未来房价的走势,仁者见仁智者见智,但是我们可以从一些行业及政策的变化来为我们做判断。

  1、房产税草案最快今年底出台

  今年以来,官方频频表态,要加速房地产税出台,法案草案年底前有望首次审议,而之前的“互联网+不动产登记”已全面的落实的路上。如果一旦实施,到时候你有多少根毛都看得一清二楚。

  另外,多部委释放出加快建立房地产长效机制的信号,与此同时,多方消息显示房地产税立法进程将加速,年底前可能会报备进行首次审议。

  现在,中国的房地产资产总价值为760万亿元, 如果收1%,就能收取7.6万亿元,如果收2%,就能收取15万亿元。而2017年全国财政税收不过14万亿元。

  房地产税加速出台,这是板上钉钉的事情。

  对于众多的投机客来说,这恐怕不是一件好事。这一波2015年起来的楼市大行情,一般的投资客会准备2年的资金来月供。而现在并没有见着调控放松的迹象,而是不断加码。

  准备过冬的钱眼看要用完了,房地产税又在加速落地,卖方市场也快变成买房市场,刚需客预期也在变化,多种因素下,会造成一定的抛盘压力。

  2、去库存的目标已经完成

  现在的楼市库存回到7年前,三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值,创下近9年新低。

  根据易居房研究院8月30日发布的《百城住宅房价报告》和《百城住宅库存报告》显示,在监测的100个城市中,7月新建商品住宅成交均价12809元/平方米,环比增长1.2%,同比增长8.6%。

  截至2018年7月底,百城商品住宅库存总量42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。

  棚户区改造货币化安置政策是本轮2015-2018年房价暴涨的重要原因之一,以涨价去库存,但它开始离开舞台中心。

  最近内蒙古呼和浩特(楼盘)发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

  另外,长春(楼盘)市也下发通知取消货币化安置购房奖励,棚改转向实物安置。随着三四线城市去库存成效明显,地方政府防控隐性债务压力未减,货币化安置渐次退场。

  停止房地产去库存,现在看来还只是几个城市的个别行动,这是整个楼市巨轮全面转向的信号。

  去库存任务的结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

  结 语

  9月中下旬,美国又要开始加息。由于人民币前期汇率较之前有一定的比例的贬值,央妈肯定不愿继续看到汇率破7这道心里关口。为了保汇率,央妈9月大概率会跟随的。现在,香港本地银行华侨永亨将港元储蓄存款利率提至0.25厘,为香港银行业揭开了加息的序幕。

  加息,也就是金融机构上调存贷款基准利率。而基准利率是资产定价最为核心的因素。可以说,加息是牵一发而动全身,会对于股市、债市、楼市等各类资产造成较大的下行压力。

  除了加息以外,还有刚需对于楼市预期的转变,以及政府强调的“坚决遏制房价上涨”的原则,这些统统会对于楼市造成较大压力。

  还是孙宏斌那句话,如果投资,还是买股票好,比买房子好太多。

  买房路上,且买且珍惜。

    本文首发于微信公众号:格隆汇财经早餐。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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