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【中报点评46】首开股份:销售下滑拿地力度较低

2018-09-06 17:18:35 和讯名家 
  导 读

  半年业绩下滑,冲击全年目标有一定压力,拿地力度较低,企业债务健康。

  作者 / 沈晓玲、汪维文

2018年上半年,首开股份实现合约销售308亿元,同比下降20%,仅完成全年目标30.8%。上半年仅新增5土地项目,新增土地建面50万方,同比下降82%,下半年拿地力度需要提升。企业营收上涨57%,但毛利率与净利率双双下滑。企业债务结构健康,短期资金压力较小。
  2018年上半年,首开股份实现合约销售308亿元,同比下降20%,仅完成全年目标30.8%。上半年仅新增5土地项目,新增土地建面50万方,同比下降82%,下半年拿地力度需要提升。企业营收上涨57%,但毛利率与净利率双双下滑。企业债务结构健康,短期资金压力较小。

  01

  业绩:销售业绩下滑20%

  2018年上半年,首开股份实现合约销售金额308亿元,同比下降20%,合约销售面积120万方,销售均价稳步上升,达到25667元/平米,销售金额的下降致使企业在《2018年上半年中国房企销售排行榜TOP200》中的排名自16年开始继续下滑,由16年的20名左右下跌到目前的40位上下。根据企业《关于 2018 年 1-2 月份销售情况及取得房地产项目情况简报的补充公告》中披露的信息,首开股份2018年目标销售金额约 1000 亿元,公司预计上半年完成全年1000亿销售目标的30%,虽然截至18年上半年签约金额308亿元, 完成半年分解计划的103%,但是相对全年的1000亿元销售目标而言,还存在692亿元的缺口,且根据企业最新公告,公司1-7月累计销售额也仅为371亿元,伴随目前严厉调控政策的影响,要实现全年业绩目标仍将面临不小的推盘压力。

京外销售占比持续增长,以二线城市为主。从销售区域分布来看,2018年上半年京外区域销售面积持续增长,截止至18年6月30日京外销售面积为99.4万平方米,占比提升至82%。一直以来北京区域都是首开股份销售的核心地区,但2016年以来,京内销售面积占比持续走低,18年上半年北京地区销售面积共计21.0万平方米,占比已不足2成。从京外销售分布来看,一线城市中企业仅广州有销售贡献,上半年实现7.5万平方米的业绩;二线城市占比较高,成都销售面积仅次于北京为19.9万平方米,福州次之为14.2万平方米,苏州、厦门、武汉、杭州等强二线城市也有可观业绩贡献。
  京外销售占比持续增长,以二线城市为主。从销售区域分布来看,2018年上半年京外区域销售面积持续增长,截止至18年6月30日京外销售面积为99.4万平方米,占比提升至82%。一直以来北京区域都是首开股份销售的核心地区,但2016年以来,京内销售面积占比持续走低,18年上半年北京地区销售面积共计21.0万平方米,占比已不足2成。从京外销售分布来看,一线城市中企业仅广州有销售贡献,上半年实现7.5万平方米的业绩;二线城市占比较高,成都销售面积仅次于北京为19.9万平方米,福州次之为14.2万平方米,苏州、厦门、武汉、杭州等强二线城市也有可观业绩贡献。

【中报点评46】首开股份:销售下滑拿地力度较低
【中报点评46】首开股份:销售下滑拿地力度较低
02

  投资: 拿地面积大幅度减少

  拿地态度审慎,上半年拿地大幅减少。2018年上半年以来,首开股份仅新增5个土地项目,新增土地总建面50.0万平方米,同比下降82%。根据企业最新公告,首开股份7月仍然没有新增土地。企业想要保证业绩的持续性增长,在下半年的土地市场上还需有所作为。

  补充热销区域土储,再次布局深圳(楼盘)。从今年上半年新增的5幅地块来看,除了在北京获取一幅总建面10.3万平方米的地块之外,其他四幅地块分别位于成都、天津(楼盘)、苏州、深圳四地。成都地区新增土地建面较大为27.2万平方米,占新增建面的54.4%,主要是因为16年以来成都地区销售业绩持续走高。更值得一提的是,今年上半年再次布局深圳,打破了17年底深圳零土储的境况。

截止至18年6月30日,首开股份土地储备建筑面积总计为2327.6万平方米,按照目前企业的开发力度估算,目前的土地储备可满足企业3-4年需求。从土地储备区域分布角度来看,首开股份北京区域储备建筑面积为670.6万平方米,占比达到了29%,京外土储1656.9万平方米,占总土储的71%。值得一提的是,首开股份在北京拥有约1077万平方米的一级土地项目,未来转化成二级土地仍具有优势。
  截止至18年6月30日,首开股份土地储备建筑面积总计为2327.6万平方米,按照目前企业的开发力度估算,目前的土地储备可满足企业3-4年需求。从土地储备区域分布角度来看,首开股份北京区域储备建筑面积为670.6万平方米,占比达到了29%,京外土储1656.9万平方米,占总土储的71%。值得一提的是,首开股份在北京拥有约1077万平方米的一级土地项目,未来转化成二级土地仍具有优势。

【中报点评46】首开股份:销售下滑拿地力度较低
03

  盈利:营收上涨毛利率下滑

  企业营业收入均取得大幅增长。18年上半年首开股份实现营业收入175.45亿元,同比增长57%,净利润为15.69亿元,同比增长约2.6倍,归母净利润13.8亿元,同比增长约3.4倍。 根据企业公告内容,企业主营收入、毛利润、净利润上升主要原因是项目结转面积增加。

  毛利率持续下降,相对17年末下滑11个百分点。2018年上半年首开股份毛利率为21.6%,相比17年末再次下滑11个百分点,净利率微降至8.9%。毛利率接连出现下降情况,其中一个原因是土地成本较高,按照企业公告数据推算,首开2016年、2017年和2018上半年的楼板价分别为16934元/平方米、21559元/平方米和19134元/平方米,此外持续性的限价政策也是导致企业利润率下降的重要原因之一。毛利率大幅下降而净利率下降较低与企业三费比率得到了很好控制有关,1 8年上半年首开股份三费比率为8.3%。

京外项目毛利率首次超过北京地区,但难抵利润率下滑。在区域毛利率方面,北京地区毛利率大幅度下滑至17%,与此同时京外地区毛利率也首次超过北京地区达到了31%。但是由于项目结转的原因,18年上半年首开股份北京地区营收125亿元,京外区域营收仅49亿元,所以整体来看,利润率依然走低。考虑到今年上半年合同销售中京外项目贡献率持续提升,随着这些项目的逐渐结转,预计企业未来利润率将有所回调。
  京外项目毛利率首次超过北京地区,但难抵利润率下滑。在区域毛利率方面,北京地区毛利率大幅度下滑至17%,与此同时京外地区毛利率也首次超过北京地区达到了31%。但是由于项目结转的原因,18年上半年首开股份北京地区营收125亿元,京外区域营收仅49亿元,所以整体来看,利润率依然走低。考虑到今年上半年合同销售中京外项目贡献率持续提升,随着这些项目的逐渐结转,预计企业未来利润率将有所回调。

【中报点评46】首开股份:销售下滑拿地力度较低
04

  财务:债务结构控制合理

  企业净负债率处于合理空间,债务结构健康。首开股份18年上半年累计新增融资232.5亿元,累计还款190.8亿元,净增融资规模41.7亿元,根据公告数据计算,18年上半年首开净负债率保持上升趋势达到92%,虽然净负债率略有提升,但仍属于安全范围内,而且从企业的负债结构来看,短期内也无偿债风险。企业现金短债比为1.11,目前持有现金181亿,现金较充裕,几乎覆盖短期债务,短期资金压力较小。此外,长短期债务比为5.38,大多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。

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    本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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