我已授权

注册

2018下半年,上海买房的机会在哪里?

2018-09-07 07:52:56 和讯房产 

    本文转载自公众号:“真叫卢俊”

    2018年下半年是买房的好时机吗?我应该买在哪里?

  我置换房子的时候就一个逻辑:

  尽量往浦西走,上海(楼盘)的浦西我要选择西边?

  为什么?

  我发现一个非常有趣的现象:

  上海大概有80%地产开发商选择把总部设立在浦西,融创、万科、中南、龙湖等等。

  开发商在哪里卖房子不稀奇,但是开方商把自己老家买在哪里,这一点很能够判断出开发商对于整个上海的价值判断。

  这代表着什么态度?

  上海的价值一直在往西倾斜

  01

  先回顾下上海过去30年的发展路径

  我不是上海人,但是我在上海生活差不多15年的时间了

  对于上海其实我有一个非常简单的判断,我一直认为整个上海在保持一个非常稳定有节奏的扩张模式

  什么意思?

  上海过去的30年的发展,平均每五年他都给自己布下了下一轮的发展动力。

  第一轮:90年代初—浦东

上海最快崛起的那几年,一定是在陆家嘴快速发展的时候。那一波的大红利,深圳+上海浦东,是中国整个经济驱动力最强的两个城市

  上海最快崛起的那几年,一定是在陆家嘴快速发展的时候。那一波的大红利,深圳+上海浦东,是中国整个经济驱动力最强的两个城市

  整个浦东的发展布了一个非常有趣的点:

  陆家嘴这一圈城市群起来的非常迅速,东方明珠(600637,股吧)起来之后,然后金茂起来,然后汤臣起来,震旦起来,后来成为了一个产业集群。也是现在整个上海发展核心的产业集群。

  然后看到这条路,一直通到世纪公园,通过产业规划沿着2号线的这一条路直接打到了世纪公园,这一片做了一个生活配套,做了住宅。

  这是上海第一轮发展的一个非常典型的一个模式,核心点,布好产业链,通过地铁打通往下延,构建一个产业群叫住宅群。

  住宅群,这是90年代上海布点发展第一个动力

  第二轮:95年左右--内环

2018下半年,上海买房的机会在哪里?

    上海又给自己布了第二个驱动力,徐家汇

  徐家汇(002561,股吧)以前叫城市副中心,现在是真正意义上的中心

  当年徐家汇那一圈都还记得吗?美罗城那一片。那么多港资、港汇、恒基,太平洋(601099,股吧)百货那一圈开发完之后,本质上在上海的内环。

  第一轮布局在陆家嘴浦东,第二轮布在了内环

  内环核心布了徐家汇这个点。这一条轴线也就是一号线,神奇般的从徐家汇直接通到了莘庄

  那个时候莘庄还是比较破败的,没有必要通地铁。但是上海也很强势的把一号线通到莘庄,如今莘庄也成为整个上海第一个居住密度比较高的住区

  而且,在外环这一圈里面莘庄的价格是最贵的,本质上也是95年上海给自己的动力。

  一个中心+一条线+一个住宅区

  这种模式是非常简单干净的,每五年上海都在做这件事情

  第三轮:2005年代初

又做了这样的一个模板,而且一做就做了十个,这就是2005年前后非常惊人的

    又做了这样的一个模板,而且一做就做了十个,这就是2005年前后非常惊人的“一城九镇规划”

  当年的一城九镇,放到现在,每个地方都成为一个非常核心的地区。

  我们认真看一城九镇的规划,你会发现是也是一个中心+一条地铁+一个住宅区的模式

  最开始的罗店7号线,到安亭11号线,再到浦江8号线,都是这样的模式

  产业布点是基础,轨道交通是工具

  这是我看了上海这30年规划的发展路径,通过产业来聚合人口,通过轨道的铺设在周边构建一个住宅区。这是上海发展非常简单有效的一个模式,平均每隔五年一轮

  02

  聊到90年,95年和2005年,但是2000年没有聊,为什么?

因为本质上我认为2000年的中环布点并没有那么成功

因为本质上我认为2000年的中环布点并没有那么成功

  第一个点在浦东陆家嘴,第二个点在内环。第三个点在交环。第四个点在中环。

  2000年之后,徐家汇成功发展成为城市副中心之后,很显然上海想在他的中环附近,每个地方都布一个副中心,在北面五角场想布一个副中心,南边浦东想再打造一个副中心,西边真如也想构建一个副中心。

  为什么没有像徐家汇那么强?

  因为两件事情是失败的,第一件事情他信错了一个人,把真如最好的位置最多的土地出让给了长江实业。长江实业在那边并没有构建办公楼。

  真如本质上是没有产业驱动的,而且地铁能级也不够。2000年之后,真如遇到了他最大的一个对手--大虹桥

  上海西边其实本质上只有一个中心,但是虹桥的定位实在是太高了,虹桥能级实在太强势了,所以虹桥最快程度的把上海的中心再往西,真如地位就快速往下落

  为什么说虹桥的能级实在太强了呢?

  这是2010年,前几轮海的定位,在浦东、中环、内环、交环都布好了点,只有外环没有点。

这一次外环的点就布在
 
    这一次外环的点就布在整个大虹桥

  为什么说大虹桥的能级实在太强了:产业是基础,轨交是工具

虹桥的产业已经不是上海能级,不是区域能级,是
 
    虹桥的产业已经不是上海能级,不是区域能级,是国家能级。意味着国家会不遗余力的来规划这一块的产业

  轨交是帮助打通人流,整个虹桥的道路交通规划,地跌17号线提前开通,铁路、陆路完善地在里面所铺设。整个虹桥的产业聚合度异常高

  为什么陆家嘴可以起势?

  因为陆家嘴有地。其他地方完整大量的土地没有,只有在陆家嘴有那么多成片的土地。而虹桥也有地。

曾经跟青浦的开发商聊天,给到我们一个非常直观的反馈,青浦的大量的拆迁的工作居然在2000年就全部完成

  曾经跟青浦的开发商聊天,给到我们一个非常直观的反馈,青浦的大量的拆迁的工作居然在2000年就全部完成

  为什么?就是为国家规划匹配所做的一个土地储备。

  所以华为愿意过来,一些商业愿意过来,因为有地有空间值得发展。

  对于一个地方的判断没有那么多大道理,看到一个大趋势,大红利就足够了。

  认准这一点,大红利,本质上就是上海未来发展的核心驱动力。

  为什么上海要把这个点布在西边大虹桥?

  因为上海有一个更加重要的历史使命,上海要负责带动周边城市发展的,城市群战略

  整个国家经济的大战略有两个维度

  第一个是二线城市抢人大战

  第二个是一线城市带动周边城市

  西边意味着兼顾江苏跟浙江,两个最强势又富饶的省份。所以上海需要在西边布一个抓手,把周边城市给抓住

  这就决定了虹桥的历史责任,为什么要定成国家,城市群战略,就是国家级别的战略。而且只有虹桥土地规划是片状的

  以上是我认为整个上海重心会往西倾斜的核心原因。

  虹桥的商业是在二层的连廊,全部通过桥的方案都打通了。类似于模仿香港的楼宇之间经济规划的模式。

  本质上从规划理念,历史责任跟现在落地的程度,虹桥的格局跟定位跟眼界我都认为是非常非常高的

  大虹桥本质上,是需要比肩雄安和粤港澳大湾区的

  整个上海的土地,分为了农业用地跟绿化用地,上海仅有的流出来的可以开发的商业住宅用地,全部在西边

  把指标放在哪里,把用地放在哪里?本质上也代表这个城市的发展会集中到什么地方去

  一个区域的最好的发展路径就是一个产业,带动一条轨交的发展。所以本质上对我来说,产业核心下面是没有什么住宅用地的

  徐家汇和陆家嘴也是。

  虹桥也没有很多住宅用地,住宅用地全部通过这个轨交往下铺,铺设完之后在周边开发住宅,所以这是一条非常简单有效的路。

  这条路其实决定了我们对整个城市,对整个区域价值发展的极限的一个判断。

  03

  买房其实就看两个维度:

  第一大红利点够不够

  如果这个红利有了,就基本不用怀疑这里的价值

  第二是否有社区配套

  边上有一些其他商业配套很好,其实我会更在乎出门这五分钟能不能买到一包泡面,一瓶啤酒。对于一个新区,周边配套并没有那么成熟的时候,社区配套更重要

  对于一般人来说,买房专业维度很重要,知识也很重要,但是态度更加重要

  房子是一个城市最好的股票,上海是最好的城市

  虹桥的战略能级和功能定位,是国家级别的,远高于上海区域级别

  房子天然可以和货币对冲,所以买房这件事情可以不用那么高频,但是一定要当成自己一个非常重要的规划去做

  对于买房这件事情,其实没有那么多的道理,也没有那么多专业的理论依据。

  第一个态度问题

  很多人错过了上车的机会,都是因为买房前期纠结犹豫。选择等一等,结果这一等就错过了最好的时机。所以各位买房的时候,除了要有房票和购买力,还要有个好态度

  第二个时机问题

  时机非常重要,就是对于在什么时候买房,你选择在热点周期买还是冷点周期买。其实,选择权是更重要的。在你买房的时候你有更好的选择,有更好的判断,会更理性的去选择房源,这些更重要

  2018年下半年+明年上半年,其实就是这样好的时间点

  第三个城市问题

  城市这个维度是非常非常重要的,在上海这个城市买房基本上是可以打消一万个顾虑。

  为什么?

  房子是这个城市的股票,一个城市在往上涨的话,其实房子它就会越来越涨。

  可能会有人会说,如果经济下行了,那一线城市还是会保持坚挺的状态吗?

  我们举个小例子,全世界房价最贵那个城市是哪个城市?

  其实并不是伦敦、纽约,也并不是吉隆坡、东京。全世界房子最贵的城市是莫斯科。

  整个俄罗斯经济在下行,但是俄罗斯里面好城市只有那么一个,造成了大量的年轻人都涌向了莫斯科,所以导致莫斯科的拥堵程度是全世界最严重的

  莫斯科的房价也是最高的,这就是一线城市的虹吸效应。当整个国家经济往上走的时候,它会崛起

2018下半年,上海买房的机会在哪里?

    有了态度+时机+城市这三个维度,基本上买房就有70分。

  其实跑赢大势,之后我们再做这两点就是可以到90分了,一个是价格,一个是运气

  房子信息不对称是很厉害的,所以很多时候我们没有这个机会去抓住好房子,所以还要有一个眼光来选的。

  孙宏斌说过一句话,听上去是一句废话,但是我觉得特别正确:

  只要价格低一切都不是问题。

  是的,任何问题只有价格高才会有问题。

  所以只有价格低中间的辗转的机会就多,所以价格+运气这两点再吃准的话,对我来说就中了90分了,这些是我总结关于买房的一些基本的先后顺序和逻辑。

  04

  以上就是我回顾上海30年发展,结合这些年亲身经历后,想跟大家说的

  选对价值主轴,摆正心态,选准时机和城市,基本上就不会有大差错。希望对每一个想要买房的人有一些基本的帮助。

  以上为正文,来自卢俊个人演讲内容节选

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
看全文
想了解更多关于《2018下半年,上海买房的机会在哪里? 》的报道,那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。