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资色·深度|龙湖骨子里的克制,转化为资本护城河了吗?

2018-09-07 07:59:28 和讯房产  苗雪艳
资色·深度|龙湖骨子里的克制,转化为资本护城河了吗?
  龙湖CEO邵明晓对目前销售额排名较为满意。

  根据龙湖中报数据显示,2018年上半年,龙湖地产销售额达到971亿元,同比增长4.8%。达成全年2000亿元销售目标的49%。在2018年亿翰智库发布的《2018中国房企综合实力TOP200》排行榜中,龙湖位居行业第十位。这是龙湖自去年进入千亿行列之后的“小半年秀”。

  从财报来看,龙湖也表现出了对规模的渴望,尤其是拿地和新进入的城市上。

  拿地方面,2018年上半年,龙湖斥资435.44亿元新增42幅土地,占销售额44.8%,同比增加4.76%,新增土地储备面积1298万平方米,同比增长20.7%,权益面积为898万平方米,平均权益收购成本为4849元/平方米。

  城市拓展上,2018年上半年,龙湖集团城市布局数量达到38个,获取项目区域多分布在一二线城市,同时围绕都市圈内城市群适当下沉布局。新进入南昌(楼盘)、南通(楼盘)、郑州(楼盘)、石家庄(楼盘)、贵阳5个新城市。

  为此,龙湖也成为各大数据机构的“常客”。

  中国指数研究院的数据显示,2018年1—6月全国房地产企业拿地金额TOP50中,龙湖位列第4,金额是434亿元。

  克而瑞发布的《2018上半年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示:今年上半年,在土储相对充裕的企业中,如旭辉、龙湖、金地、阳光城(000671,股吧)等老牌企业上半年拿地意愿较足,积极扩充土储来巩固自身行业地位和冲击更高规模目标。土地充裕房企上半年拿地销售比TOP10中,龙湖以0.5排第九,销售金额937亿元,新增货值1140亿元。

  尤其在长三角等重点区域以及重点城市,龙湖更是加大投资力度。中国指数研究院数据显示,2018年1—6月各城市群房地产企业拿地金额TOP10中,龙湖在长三角区域,以拿地金195亿元位列第5名。从重点城市拿地金额前十企业来看,龙湖作为全国性房企,1-6月拿地总额分别位列杭州(楼盘)和苏州(楼盘)前三,进一步提升在两城的布局。

  不过,上半年龙湖的拿地节奏有快有慢。比如,前两月节奏很快,共获取22宗地块,到了三四月节奏又慢了下来,共获取7宗地块,上半年最后一个月分,拿地6宗。

  对此,龙湖给出的拿地战略答案是“安全边际”和“量入为出”。

  “截止到6月底,全集团有6000多万平方米的土地储备,平均每平方米土地成本5100元,而售价是15000多元,大概3倍关系,这是比较安全的。我们未来在这个倍数上,土地获利能力能够保证。最近一两年我们的毛利率会在30%以上,中长期可能会在25%到30%。但是龙湖不管周期再怎么波动,也不会低于25%。”执行董事兼首席财务官赵轶说。

  “在买地结构上,我们平均每年销售回款的10%作为上限来用于投资性物业,在内部也制度化了,既不会一下子突然停止买地,也不会特别激进,有好的机会就买一点,保持公司稳健增长。”邵明晓中期业绩会上表示。

  其实,不管是拿地和融资,龙湖的策略就是“克制”。一条基准线是净资产负债率不超过60%。龙湖全年净负债率标准指引在50%—60%之间,半年通常是在60%—70%。

  所以,即便是由于上半年投资加大,龙湖的净负债率由2017年末的47.7%,上升至54.6%,也依然保持在其控制的区间内。

  而为了维持这个水平,除了土地控制外,龙湖在融资方面也在控制,一方面融资渠道多元化,另一方面融资成本维持低位水平,上半年,龙湖平均融资成在4.5%的较低水平,与去年末持平。

  “龙湖骨子里的自律克制,正逐渐转化为弥足珍贵的资本护城河。”这是在2018年中报里龙湖的自我总结。

  由此来推断,下半年,平衡负债率与发展的节奏,也将是龙湖的克制准则,克制的好处是稳定,不会太激进。由于要克制,龙湖透露也不会在地产开发业务单边加杠杆、扩规模。不过,由于上半年龙湖只完成了销售目标的49%,下半年,龙湖必定是加大推盘量以此完成全年2000亿元的销售目标。下半年2000亿元的可售货值,也足以助力其达成全年目标。

  其实,骨子里的“克制”决定了龙湖下半年各指标的稳健以及目标的完成。不过,这种基因也有不能决定的事,那就是新的管理模式的探索,而这正是龙湖下半年乃至更长久的考验。

  目前,龙湖正进行平台+端的管理模式探索,这是基于IT技术及数据支撑建立起来的平台,能为各地区公司端口赋能。按照吴亚军在业绩发布会上的说法,龙湖将通过一套强大的指挥系统,直接赋能到一线员工,让他们更多得到支持。当遇到问题时,前线直接呼叫,后台马上支持。这种模式也省去了传统房地产公司三级系统中的中间那一层——区域层级。随着该模式在首先试点区域长三角区域的展开,如果效果不错,大概率也会在其他区域陆续跟进。

  业内传言,龙湖上半年人员离职潮也与这种模式有关,吴亚军在业绩会上也否认了这种说法。

  不管是真是假,一种新的制度出来,不适感总会伴随发生,而这也是龙湖下半年及以后的考验:如何留住人才以及如何让这种模式效用最大化!

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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