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你在交房租还是在还贷款?租金贷深陷舆论“漩涡”

2018-09-08 00:11:00 中国产经新闻  赵琳琳

    最近一段时间,租房市场被推到了风口浪尖。继长租公寓“涨价潮”后,“租金贷”的争议又卷土重来。

  据了解,“租房贷”是一种新型的租房模式,在这种模式下,除了租房合同,中介还让租户与贷款公司签订分期贷款合同,这样中介就可以直接从贷款公司取得租户一年的租金。之后租户再按月向贷款公司还贷款,由此租户可以实现所谓的“租金月付”。

  其实,房屋租赁公司之所以大力推广租客使用租房贷产品主要还是出于自身利益推动。

  在租房贷模式中,在合同签订后,房屋租赁公司可以从贷款公司取得一年的房租,房屋租赁公司将其中三个月的房租交给房东,剩余的房租则由中介占有,在占有期间,中介可以继续投资。以月租1500的房屋为例,在租房贷模式中,房屋租赁公司可以一次性从贷款公司取得1.8万元,扣除给房东的季度房租4500元,相当于每推广一个客户,房屋租赁公司就将获得1.35万元的流动资金。

  空手套白狼?

  8月23日,杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产。鼎家引发大量租客和房东维权的同时,租金贷运作模式也随即被诸多媒体曝光,被指称“空手套白狼”。

  易居房地产研究院总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,租金贷从操作模式上说,是长租公寓运营企业通过贷款方式,一次性回笼租金的做法。如果是其和类似小贷公司进行合作,然后进行贷款,相关风险是不大的。但此次租金贷曝光问题在于,其是利用租客的信用进行贷款,相当于违约的风险在租客身上,这显然是有问题的。

  从法律角度看,租金贷背后的问题其实是一个信用的问题。换而言之,长租公寓凭借其经营的信用来获取贷款,本身是一个很流畅的问题。但是现在用别人的信用来办理,那么就相当于套取别人信用来为自己业务开展扩张资金。

  对于长租公寓企业来说,ABS的金融创新,其实也是依托租金的收入。所以说ABS是政府鼓励的,属于租金证券化的模式。

  “现在的问题在于,很多企业租金收益规模太小,或者说企业资质不够,本身是不能发行此类证券化产品。或者说即便是发行了,不一定会有机构来认购此类产品,进而导致金融创新失败。”严跃进告诉记者。而单纯看租金贷来说,各类小贷公司之所以愿意和此类长租公寓合作,是因为每个月都会产生租金收益。关键是此类业务操作比较简单,简单合同签署就“神不知鬼不觉”地办理了业务,然后一次性从小贷公司获取了资金。不过问题就是在于,租房者不知道这个合同,所以既是违规的也不是道德的,关键是被查处后反而有很多衍生问题了。

  对于租房贷业务来说,其实是银行等金融机构一次性拨款,然后拨给长租公寓企业或租客,这样可以满足长租的目的。当然现在说的违规的租房贷,其实是在租客不知情的情况下办理了贷款,而且此类贷款用途不清晰。

  中研普华研究员刘恒辉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,在租房场景中,通常会要求租客“押1付N”,即预付N个月房租+1个月房租的押金,而租房贷的出现将押1付N转换为押1付1,从这个方面来看,租房贷的出现解决了不少租客的资金困扰;但租房贷也可能让租客面临“钱房两空的风险”,对于租户而言,房屋租赁公司挪用租户的贷款,租户会承担“钱房两空”的风险。以鼎家为例,因公司为资金链断裂难以给付房东租金,导致租户被房东强制赶出房屋。可是这些租户与贷款公司的关系并未解除,租户“没了房子”却依然要向贷款公司缴纳“房租”。

  加强监管是关键

  记者了解到,当前,金融监管部门对商业银行、消费金融公司的个人贷款在受理调查、风险评价、受托支付、贷后管理等方面都有严格规定,对个人住房贷款还有首付比例等要求。但是,目前尚无对住房租赁信贷的统一管理规定,对中介机构联合信托公司等发放的租房贷款要求并不明确,对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,长租公寓的房租分期贷是新事物,也是一个监管空白,“政策缺失之下,消费者又不懂、不知情,很难抵御这些问题,容易被套路。因此还是要政策和监管明朗化,这样才有可能有效引导消费者规避风险。

  刘恒辉告诉记者,当前“房住不炒”“租售同权”已经是大势所趋,房租的长期化、稳定化是全社会乐见其成的。租房贷模式有其自身的亮点,即通过对于房产的改造,获得溢价收益以及较为稳定的现金流。这本是房地产业的“一股清流”。但是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车,就可能从小清新变成疯狂的巨兽。政府部门应及时控制租房贷模式下的金融风险,让租房贷回归本质,而不是充当金融工具。

  严跃进认为,对于此类租房贷来说,未来租户在使用时需要注意一点,即需要在知情的情况下办理。另外后续此类贷款业务建议也要形成第三方资金监管的模式,防范资金被滥用。

  对于租客来说,参与金融服务本身有利于形成更好的租赁消费,但是也要警惕很多租房贷背后的还贷压力等。

  从市场健康发展角度看,管制和规范比打压更务实,未来需要在租赁消费贷款和经营贷款上形成更为务实的操作流程。

  另外,有业内人士表示,还应加强制度建设,尽快补齐住房租赁信贷管理短板。应根据《个人贷款管理暂行办法》等规定,制定统一的管理细则,明确从业机构管理要求,规范住房租赁信贷行为,加强住房租赁信贷审慎经营,促进住房租赁市场健康发展,维护消费者合法权益。

(责任编辑:姜奇琳 HF066)
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