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中国的房价泡沫,可能比你想象的小得多

2018-09-08 10:32:06 中国经营报 

  房价问题一直是中国经济的焦点话题之一。中国房价的根本问题是什么?如何解决?限购以后,三四线城市房价为什么上涨?这一系列问题让多数国人魂牵梦绕。

  对此,著名经济学家、上海(楼盘)交通大学经济学院的特聘教授、博士生导师陆铭于7月19日在中欧陆家嘴(600663,股吧)国际金融研究院举行的第84期陆家嘴读书会上做出了解答。

  “中国的房价背后是牵一发而动全身的,其中既涉及到中国的住房问题,也涉及到土地问题,包括最近地方政府的负债,而且关于未来房价的判断本身也跟我们如何理解中国地方政府的债务形成有关,这些都是相互关联的问题。”陆铭在演讲时表示。

  一、空间错配的问题

  我把题目叫做“中国的城市与房价”,首先开宗明义把观点先抛出来,中国房价是空间错配的问题,表现出的是供需的空间错配。这句话又可以翻译成更加通俗的版本,就是在中国房地产市场上“有需求的地方没供给,有供给的地方没需求”。为了解释这句话,我想做一些更加详细的背景梳理,帮助大家理解这个问题。

首先,在过去十多年时间里,中国的人口流动方向,——我借用中国的古话,——是“人往高处走”,高处指什么?更好的收入和更多的就业机会,所以人口流动方向总体来讲是往中国东部走,往大城市走,当然这里大城市包括中西部大城市。

  首先,在过去十多年时间里,中国的人口流动方向,——我借用中国的古话,——是“人往高处走”,高处指什么?更好的收入和更多的就业机会,所以人口流动方向总体来讲是往中国东部走,往大城市走,当然这里大城市包括中西部大城市。

  但是我国的土地配置却出现了与人口流动相反的情况。我们国家土地不是私有的。在美国这样的国家,纽约的房价很贵,各位如果把自己想象成房地产开发商,美国人口大量流入纽约的时候,你会干什么?我想答案非常简单,到纽约周围去买地造房子。但是在中国,由于土地不是私有的,城市用地用官方的词汇叫“建设用地”,这是被指标化的,这个指标由中央政府配置。为了追求地区和地区之间的“平衡发展”,从2003年以后建设用地指标是“往低处走”的,即更多配置到中西部和中小城市,形成了一个矛盾,——人往高处走,地往低处走。

  这样一来,导致中国出现一个现象,人的配置和地的配置脱节。另外一个表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。但是,这个现象不是全国的现象,它主要是在中西部和人口流出地。结果导致我刚刚讲的,有需求的地方没供给,有供给的地方没有需求。

  二、人往高处走

  首先我们来看“人往高处走”的现象。我们先看这两张图,分别对应2000年和2010年,这个图上比较深的颜色,表示在当地这个地方吸引外来人口数量比较多。颜色深的地方分布就很清楚,第一集中在沿海地区,第二集中在大城市,包括中西部大城市。我用两句话概括为什么这样。

  第一,规模经济,人和企业集中在一起发展,效率高,成本低。开企业的都知道,你是愿意把企业开在离上下游企业和消费者比较近的地方,还是远离上下游企业和消费者的地方?肯定是在一起比较有效率。

  第二,中国为什么沿海地区发展比较好?道理很简单,因为当今人类的技术条件,使得海洋贸易所运用的水运成本是远远低于其他运输成本,远远低于铁路运输和公路运输。在国际贸易里,海运是主导方式,使得国际国内的投资在离海岸线比较近的地方,可以节省贸易成本。

2000年人口流动图示
2000年人口流动图示

2010年人口流动图示
2010年人口流动图示

  中国还有一个独一无二的条件,可以说放在全世界范围内都是很难有的,就是长江。大家一定要了解,长江是全世界少有的大江大河里可以当海来用的,它的宽度和深度基本上就是海。这个优势又尤其集中在长江下游地区。这个条件放在中国,哪怕珠江三角洲都没有办法比。上海为什么成为全中国最大的城市?道理很简单,又沿海又沿长江,所以条件太好了。

  如果听刚刚讲的解释你还不服气,你可以反问自己一个问题,如果中国今天跟世界各国做贸易不用船了,用骆驼,那么最大的城市会在哪?在唐朝以前主流贸易方式就是骆驼,中国最大的城市就是西安(楼盘)。我刚刚讲的这些因素,导致人口流动方向整个往东部走,往大城市走。

  接下来看,问题在哪里?大家都知道一个大的国家要求区域间平衡发展,这个我在一系列作品里解释过,人们对于平衡的理解就是经济和人口的均匀分布,而真正意义上的平衡发展指人均收入平衡,不是经济资源的均匀分布,经济集中在少数地区发展是可以实现地区之间人均收入均等化的,是可以效率与平衡兼顾的。

  这件事情我暂且不展开讲。[i]由于对“平衡”存在的误解,人们觉得经济如果往沿海集中,往大城市集中不好。所以政府就用行政力量把资源尽量引导得分布分散一点,把更多资源给中小城市和中西部。

  其中最能够控制的资源就是土地,因为前面介绍过中国的土地制度背景,我们国家土地供应受制于建设用地指标。

  于是就出现了下面这条线,这就是中西部省份在全国的土地供应当中所占的份额。这张图呈现出非常明显的V字型,拐点是2003年,当时政府觉得中国经济所谓地区间“失衡”是严重的问题,希望动用能控制的资源来改变这个状态,于是拐点就出现了。

中西部省份占全国的土地供应比例
中西部省份占全国的土地供应比例

  三、地往低处走

  在2003年之前,中西部省份的土地供应份额是下降的,这正常的,因为前面讲到人口流动方向是往东部走,所以人口多的地方,土地供应多一点,正好是供给适应需求,相反,人口流出的地方土地供应少一点。

  但是到2003年以后就倒过来了,在人口进一步向东部沿海集中时,中西部土地供应所占的份额却越来越多。

  要提醒大家注意一点,我这里讲的土地供应是流量,就是每一年中西部的比重,不是累加的。换句话说,是每一年新增的土地供应里中西部所占份额越来越多,相应的,因为这个份额被100%减掉就是东部,人们往东部流动,但是可以用来建设成城市的土地供应数量却相对在萎缩。于是就出现了严重的供需错配,人口流入的地方不造房子,人口流出的地方大量造房子。

  土地被用来干什么了?当时的政策制定者想,如果给你地就可以造工业园,造完工业园以后,工人要有地方住,我再给你造房子的地就可以了,完美。但是他们忽略了经济发展是取决于地理条件的,就是我前面讲到规模经济和离港口的临近性。

  结果导致中国今天的工业园建设遍地开花,但是很多中西部工业园是空的。我前面讲到,工业园的建设在全世界范围内都要强调规模经济,但是中国现在工业园建设到什么程度?现在每一个县都有一个以上的工业园。

  土地的另一个用途就是大量的建新城,结果导致土地城市化快于人口城市化。我们国家建了多少新城?如果按照国家发改委公布的数据,将近3000个广义的新城,规划的面积超过10万平方公里,其中,545个狭义的新城,规划面积达6.9万平方公里。为了更好地研究新城建设,我带着我的学生用一年多时间到网上去找全国各个地方的城市规划。根据我们所收集的数据,全国280多个地级市中有272个城市建了新城,其中,有规划人口数据的458个新城加起来可以容纳2亿人口。

  这是不完全统计,我们来做一个假设,我们收集到的大概500个新城能容纳2亿人口,全国建了大约3000个,如果我们的样本有代表性,全国新城可以容纳的人口就是12亿。如果假设我们的新城数据在全国新城里面没有代表性,我把这个数据砍一半,降到6亿,这就非常保守了。这是什么概念?6亿就是今天你把中国所有的农民搬到城市里来住,房子也是够的。在这个意义上,国土资源部曾有一位官员讲过,据他所知,全国范围内不存在住房短缺的问题,这句话还真的有点道理。

  但是这是全国范围内不存在住房短缺的问题,问题出在哪儿?大量房子造在中西部,当地人口还在进一步往外流出。理解房价要知道,房价贵是结果,房价贵因为那里有人、有钱,房价才会贵。人不会因为一个地方房子便宜就到那里居住,如果那里没有工作和收入的话,你不会去的。

  在这个新城数据当中,超过70%的规划的新城面积和新城规划人口是在2008年以后建的。这里必须提到4万亿支出计划,当时这是为了对抗金融危机实施的政府支出计划,是以投资来进行的,大量的投资就伴随着新城新区建设。

新城建设数据
新城建设数据

  接下来看一些新城数据,我把中国的新城建设形象描述为“远、大的新城”。从规划的面积角度来讲,在我收集的这个样本里,新城平均规划的面积超过100平方公里,平均规划的人口是42万,这在欧美国家已经是大城市了。问题是不仅规划得大,还很远。大家都知道,我们的新城样本里距离所属的老城之间的距离有25公里,这是什么概念?中国很多城市半径都不到10公里,上海作为全中国最大的城市,中心城区以人民广场为中心划个圈就是20公里的半径。也就是说,在建的新城和所在的地级市之间还可以再容纳下一个城市。

  大家再看看新城建在什么地方?

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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