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开发商是如何给房子定价的?满满的都是套路!

2018-09-08 10:55:30 楼市微观察微信号  吾心生
    作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  当下房价的失真,已经是人所共知了。

  这是调控的必然结果。我们每个人买房子所付出的购房成本几乎都不可能简单用“房价、首付、贷款”这三个指标来衡量,你可能还得额外掏其他各种名义的钱。

  与购房者要仔细计算购房成本相比,其实卖房子的开发商也不容易,他们当然要仔细盘算房价之外可能获取到的收入,其实最重要的还在于给房子定价,毕竟房子才是根本,它决定了回款的大头,它也是房价之外潜在收入的锚。

  这篇文章,我们就当下开发商定价策略稍作分享。这种策略与市场关系不大,与限价的关系很大。

  开发商现在头上的紧箍咒非常多,限价是最大的。

  为了摆脱这种被动局面,螺蛳壳里的道场仍然是要做的,多赚一分钱是一分钱。要不然,限价如此严厉,你以为开发商创纪录的利润是如何产生的呢?

  据我所知,限价之下,开发商在申请备案价方面仍有多种策略,本文略举一二。

  一、分类定价,力保高价房

  当下的限价,最大的诉求是保住网签平均价的稳定,既然是平均,那么就有高有低。那么对于开发商来说,可做的事情就多了。

  比如一个项目多规划几种房型,有洋房,有小高层,有超高层,甚至还有别墅。

  混搭是很重要的策略,对开发商来说,高层定价低一点,洋房别墅定价高一点,这样不仅房子卖得贵,而且在装修环节的价格也能顺便往高了报。

  除了同一个项目混搭之外,开发商同一个城市多个不同定位的项目也能互相配合,套路是一样的。保高价房就能保住利润。

  而且对于开发商来说,分类定价还有更多套路。比如低价房虽然备案,但你就是买不到,可选的永远是剩下的高价房。

  二、永远往高了看

  现在已经有不少城市对开发商采取了一刀切的备案策略。这个一刀切对开发商几乎是致命的。开发商仍然可以分期开发,分批预售,但价格一律向首期备案价看齐。

  在这种情况下,以往步步为营,少量多次,房价逐步上涨的策略,现在不那么好使了。

  每一个城市都是分区的,分地段的。同一地段的项目也分高低贵贱的。他们在申请备案价时,必须环伺周边,先把周边在售楼盘梳理一遍,按照价格高低排序。再在这个基础上做进一步合理筛选,这个“合理”非常微妙,它的原则是既要尽可能获得比较高的备案价,又能顺利获批。

  对于审批者来说,周边的项目都卖这个价了,而且都是你自己批的,所以也不大可能猛压这个项目的备案价。

  这就是开发商往往都要找更高的参照物,永远往高了看的基本逻辑。

  当然,这只是开发商的首选方案,调控压力大的时候,也并不好使。但对于开发商来说,还有备用方案。一个字:拖,两个字:捂盘。

  捂盘能制造两个结果,其一是制造委屈的氛围,不是我不想卖,而是我拿不到预售证。其二是等待行情整体抬升后再重新入市。比如广州(楼盘),一个多月前一批高价房终于守得云开见月明,获得了相对理想的备案价,集中网签成交。

  博弈一直在进行,妥协往往也是必然。对于政策来说,它面临的压力是多重的,限价是红线,保刚需也是红线。

  大规模调控之后,购房者面上都是首套房刚需,你让他们等太久,也会有怨气。毕竟调控只定义首套还是二套,首套房买的是高价房,你能说这不是刚需吗?不该保吗?

  来自购房者层面的压力,开发商也会充分利用这股力量。而这也往往是高价房捂盘但最终获得放行的重要原因。

  调控之下,各方都在试图合理突围,开发商也不是省油的灯。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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