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如何避免二手房交易过程中的大神坑

2018-09-09 00:33:00 和讯房产 

    本文转载自公众号:“真叫卢俊”

    2015年6月,小艾为明年即将入学的女儿开始物色学区房,打算通过置换的方式购买。同年8月,小艾将自己自住的房屋出售后,与章先生签订了正式的房屋买卖合同。根据合同约定,小艾以400万元的价格购买章先生的学区房,其中200万以现金支付,余下200万打算通过银行贷款的方式支付。

  小艾夫妇都在外企工作,平时工作都比较繁忙,所以办理贷款的事情她也全权委托中介公司帮她一并处理。按照她之前的预期,每月的还贷金额,相较于她们夫妻俩的收入而言应该是不成问题的。

  然而,令小艾万万没想到的前后向七家银行申请的住房贷款都被拒绝了,拒贷理由是小艾夫妇在购买之前自住的那套房产时申请的银行贷款每月逾期还贷次数过多,从而导致个人征信没能达标(根据银行内部规定,借款人三年内逾期还贷次数不得超过6次)。

  眼看着最后期限逼近,小艾只能联系章先生想与他协商解除买卖合同拿回首付款200万。章先生同意解除买卖合同,但要求小艾赔偿60万给他。小艾当然没有同意,后来经中介公司几番调解未果,章先生最终将小艾告上了法院。

  根据合同约定,如小艾未获批银行贷款,则应以现金补足。如未按时补足,应向卖方承担房屋总价款的20%的赔偿责任。因此,章先生要求小艾赔偿60万居然还要少了,他其实可以要求小艾赔偿80万。当我把这些条款划出来让小艾再看的时候,果然不出我所料,小艾表示自己之前从未看过这些条款,更确切地说,应该是当初中介把合同拿给小艾签的时候,小艾只关注了房屋的地址、总价款、付款日期及办理过户手续的期限,其他内容一概忽略。

  说句实话,这也很正常,大伙买房都是这么“大气”的,非法学专业出生的,有几个人会把合同从头到尾仔仔细细地读一遍,更别说自己提要求修改合同内容了。

  (1)先解除网签备案合同,这样就不会限制房屋再次挂牌出售;

  (2)房屋再次被挂牌的售价至少460万,如果在三个月内卖不掉或者售价达不到460万,相应的差价由我方补足,但金额至多不超过60万;

  (3)章先生先退还首付款140万,剩余的款项根据房屋出售的价格作相应调整后再退。鉴于当时正处于房价暴涨阶段,而且章先生的房子又是学区房,因此我大胆提出了第(2)条方案。果不其然,房屋被再次挂牌后的第二周就被卖掉了,而且因为有客户争抢,所以最终成交价还超过了460万。就这样,章先生将剩余的60万全部退还给了小艾同时向法院申请撤诉。

  就个案而言,这个结局已经算十分圆满了。但对于生活而言,一失足成千古恨的小艾注定是个杯具。房价的暴涨使她免去了违约之灾,但同时也让她的买房计划变得遥不可及,她一夜之间竟然变成了无产阶级。

  自从案子结束后,我和小艾一直都没有联系,直到上周,她突然发了个朋友圈(自买房纠纷发生后,她就再也没有发过朋友圈),内容是最近热映的《我不是药神》的电影海报,配文写着:「能够健康地活着,比什么都重要」。我默默地给她点了个赞。

  -本篇中涉案当事人姓名均为化名

  实务经验总结:

  小艾本来抓准了买房的好时机,可以让自己和家人的生活更上一层楼。

  但由于自身对征信的不了解不重视,再加之法律意识的薄弱,最终导致血本无归的局面。

  据我了解,在买房一族中像小艾这样的买家占了绝大多数,因此我想通过该案例与大家分享一些关于房屋买卖交易过程中作为买方必须要关注和掌握的点:

如何避免二手房交易过程中的大神坑

  买房如果需要申请贷款,签订买卖合同之前务必先自查个人信用报告

  个人信用报告通俗讲就是记录了你名下有哪些银行的信用卡,哪些银行向你发放过贷款,还款状态如何,是否有逾期还款,有几次逾期还款等相关内容的报告。

  任何一家银行决定是否向你放贷之前都会去查看这份报告。据我了解,就四大国有银行而言,只要在三年内有逾期或未足额还贷超过5次,其它银行三年内至多不超过6次,一律拒贷。

  只要显示有欠缴法院执行款记录的,一律拒贷。信用卡逾期还款是否会影响银行放贷目前还没有统一说法,按照实践经验来看,暂时应该不会影响到银行放贷。每条不良信用记录的保存期限为5年。

  查询个人信用报告的官方网址:http://ipcrs.pbccrc.org.cn/

如何避免二手房交易过程中的大神坑

  在不确定你的个人不良信用记录是否会导致银行拒贷的情况下,你也要提前想好退路

  如果你像小艾那样是打算置换买房的,强烈建议你在出售自己房屋之前就应当去查询一下自己的个人信用报告(自己的个人信用报告随时随地可以申请查询)来判断这样做的可行性大不大,有多大的风险,冒这么大的风险到底值不值得。

  即使你愿意承受这样的风险,也不要忘记尽量将风险值降到最低,比较常见的做法是在买卖合同中增加一些有利于己方的补充约定,比如「如果买方贷款未获批,则有权利单方解除买卖合同并无需向卖方承担任何赔偿责任」。

  切记,千万不要像小艾那样明明没有那么多现金,还闭着眼睛和对方约定如贷款未获批就以现金补足,这真的是在打自己的脸。

  如果买卖合同中既约定了定金罚则又约定了违约责任,守约方只能择一适用

  小艾在签订买卖合同当天向章先生支付定金20万元,同时又在合同中约定违约赔偿为房屋总价款的20%,即80万元。

  当小艾违约时,章先生不能在没收定金的同时还要求小艾承担违约责任,章先生只能择一适用,最多只能要求小艾赔偿80万元。顺便提一下,定金的上限不超过合同总价款的20%。

  · 为逃避国家税收而签订的“阴阳合同”的效力认定及风险提示

  近几年房价的暴涨,国家为保护交易安全,房屋总价通常会以“阴合同”的约定为准。

  但是,由于“阴阳合同”存在虚假的约定(提交不动产交易中心的“阳合同”中约定的房屋总价款不是真实的),这样做的目的实际是为了逃避国家税收,属于我国法律规定的以合法形式掩盖非法目的,根据法律规定,这样的合同自始无效。

  “阴阳合同”从表面上看似能够让买卖双方获益,然而,一旦发生纠纷牵涉到诉讼,买卖双方的风险都会进一步扩大。

  因买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了国家税收管理规定,一旦法院追究,买卖双方不但可能会受到行政处罚(如拘留,罚款)甚至会牵涉到关于偷税漏税的刑事犯罪,后果不堪设想。

如何避免二手房交易过程中的大神坑

  · 买卖合同签订在前,限购政策实施在后,导致买方限购,买卖合同可以解除

  政府的限购政策是买卖双方在签订合同时无法预见、不能避免且不能克服的客观情况,从而导致合同的房屋买卖目的无法实现,在这种情况下,双方均享有合同解除权。

  因此类不可归责于双方原因的买卖合同的解除,双方均不构成违约,不承担违约责任,但合同解除给一方造成损失的(比如限购政策出台后,房价暴跌),应根据公平原则给予对方酌情补偿。

  ·看不懂买卖合同没有关系,但在签署之前请务必先让有经验的律师帮你看一遍

  绝大多数人都像小艾那样,只有在买卖过程中遇到纠纷了才想到要去找律师,其实这样的理念大错特错。

  无数个惨痛的教训告诫我们,事先预防肯定比事后补救的成本要低得多,而且效果只会更好。小艾就是一个活生生的例子,如果她能早一点找律师问一问,很可能就不会再是今天这样的局面。

  以上为正文,来自上海(楼盘)华勤基信律师事务所律师的裘振华律师

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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