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深圳试点房租“涨停板” 增长率正负5%出炉记

2018-09-11 03:40:11 时代周报  潘展虹

  文/时代周报记者 潘展虹 发自广州

  在房租连涨11个月后,深圳(楼盘)决定出手“稳房租”,为房租设“涨停板”。

  近日,深圳公布探索建立全市稳租金商品房项目制度,以国企开发项目为试点,采取租金管制。具体包括:起始租金市场评估,不得超过同类价格,实行一房一价;一年一调,年租金涨幅不超过5%。首批房源为248套,预计明年初可上线出租运营,9月交房入住。

  国家统计局深圳调查队官网公布的数据显示,今年1-7月深圳租赁房房租同比涨幅4%,同比价格指数基本高于同期CPI。“租金上涨是大趋势,但是上涨太快,超出所有市场人士意料,为租赁市场健康发展带来隐患。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对时代周报记者说。

  深圳市规划和国土资源委员会(下称规土委)向时代周报记者表示,本次探索是希望通过租金传导效应,引导市场合理定价,有利于完善住房租赁政策法规,减轻新市民的居住负担,优化营商环境,构建房地产调控长效机制。

  进入下半年以来,已有23个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、增加租房补贴等举措,促进房屋租赁市场健康发展。“今年深圳在租赁市场出台较多政策,这意味着深圳正在租赁市场建立系统的监管体系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示,深圳租赁市场改革势必会成为中国租赁市场改革可借鉴的模板,预计大城市会跟进出台各类更为务实的政策。

  “房租涨停板是应对当下租金暴涨的格局出台的管制措施,具有非常强的阶段性特征。”宋丁对时代周报记者说道。

  房租“涨停板”

  “近年调控政策直接针对买卖市场,买卖市场交易者收缩。原来打算买房居住的人跑到租房市场去,加大了租房市场需求。”宋丁认为,尤其是去年以来,租赁市场建设规模高速扩张。在此过程中,由于市场接受问题,租金价格大涨,为租赁市场健康发展带来隐患。

  深圳试图消除这样的隐患。根据深圳市规土委向时代周报记者提供的资料,以深圳南山区塘朗城精品公寓248套作为稳租金商品房试点。该房源由深圳地铁集团和深业集团的下属企业开发,商品房面积从31平方米至85平方米不等,有一房、两房、三房等不同户型。房源将面向所有在深圳缴纳社会保险一年以上、没有任何形式自有住房和政策性租赁房的居民。

  申请人在系统提交申请后,系统会自动查验其是否符合租房要求。“系统会接入市规土委、社保局、住建局、公安局的数据,实现数据共享。”深圳市规土委房地产业处工作人员付菲菲介绍, 首次租赁期限为三年以内,可续租不超过两年,最高为五年。

  “例如起始租金评估,是根据周边同类同品质的商品房租金价格作为参考进行市场评估,价格不会高于周边商品房市场价,基本是依据市场实际情况来定价。”付菲菲向时代周报记者介绍,每年将进行一次价格调整,增长率控制在正负5%以内。涨幅参考标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI增长速度、人均可支配收入增长率等,租金涨幅约束会在合同中体现。

  此次探索是在参考德国住房租赁模式的基础上,结合深圳实际情况所设置的。时代周报记者查阅资料发现,德国在保障租赁房源充足、保障租赁双方权益、建设住房金融体系等方面均有较为完善的体系。在租金涨幅控制方面,根据德国《住房租赁法》,房租超出“合理房租”的20%、50%则被视为“房租超高”或 “房租暴利”,即构成违法行为,房东将面临高额罚款,或有牢狱之灾。

  多地出手稳房租

  乐有家数据显示,今年上半年深圳租赁市场成交量显著走高,环比上涨12%,同比大涨33%。“我们调研结论是租金确实有涨,但并没有外界说的这么高。”付菲菲向时代周报记者表示,考虑到样本量和样本选择或同质可比等因素影响,无法对此考证。据国家统计局深圳调查队统计,今年7月深圳租赁房房租同比上涨4.7%。而深圳市规土委通过跟踪中介数据、发放调查问卷、实地调研等得出结论认为,深圳商品住房和城中村住房总体租金涨幅在10%以内。实际上,从去年9月开始,深圳房屋租赁价格指数已经连涨了11个月。

  一线城市租金基本都保持了上涨态势。国家统计局广州(楼盘)调查队官网公布的数据显示,今年1-7月租赁房房租同比涨幅1.1%。北京(楼盘)市统计局公布前七个月租赁房房租涨幅达3.1%,其中7月同比涨幅2.8%。而上海(楼盘)市房地产经纪行业协会公布的上半年住房租赁平均价格,较去年第四季度上涨 2.7%。

  除了北上广深,全国其他城市也是“涨声一片”。中国房地产测评中心监测的35个城市,7月租赁价格指数环比上涨的就有10个城市,其中青岛(楼盘)、乌鲁木齐、大连(楼盘)分别以0.96%、0.72%、0.68%的环比涨幅居前。

  各地政府纷纷出手。例如,作为全国首批开展住房租赁试点的城市之一,佛山(楼盘)在要求招拍挂商住地配建租赁住房,比例不低于总建筑面积25%的政策基础上提出“商改租”,7月9日前在建、已建、库存的商业、商务办公用房,可按规定申请改建为租赁住房。北京住建委则要求迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房,以供应市场缓解供需矛盾。南宁、宁波(楼盘)、枣庄、池州等从培育市场供应主体、完善公共租赁住房保障等多渠道增加租赁住房。

  租金同比涨幅处于高位的深圳更是多次出手“稳租房”。8月3日深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,到2035年新增建设筹集各类住房共170万套,保障性住房将占60%。不到一个月,深圳推出248套稳租金商品房试点项目。

  “目的是通过推进试点项目,对市场形成"稳租金"预期,引导市场合理定价,保持租金平稳性。”付菲菲表示,这是深圳规土委依托深圳地铁集团、深业集团等市属国企开展,探索政企合作模式,发挥国企在住房租赁市场的引领示范作用。

  制度探索

  248套稳租金商品房的背后,是租房市场占比高达80%的深圳需求。

  深圳房屋租赁市场是国内最活跃的租赁市场之一。居民居住以租赁为主,全市常住人口的住房自有率为34%,即约2/3的常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。深圳市规土委向时代周报记者提供的资料显示,深圳共有各类出租住房783万套(间),面积约3.48亿平方米。租赁房源以城中村和工业配套宿舍为主。由于住房租赁关系市场化程度高,在解决全市居民的住房问题中,住房租赁市场甚是关键。

  “房租涨停板是应对当下租金暴涨的格局出台的管制措施,具有非常强的阶段性特征。”宋丁对时代周报记者说,“首批248套稳租金商品房应该是起始阶段,估计将会在此试验基础上大规模推出,对租金产生制约作用,使监管政策得以延续。”

  他认为,稳租金商品房的监管政策是租赁市场建设政策的重要组成部分,对于整个租赁市场建设的政策指导来讲是有意义的,但还远远不够。“相信接下来会继续出台相关政策完善租赁市场建设,特别是在商住公寓建设和价格监管、供需关系调节等方面,都会有相应政策,但这需要一个过程。”宋丁说。

  严跃进持类似的观点。“深圳稳租金商品房有助于稳定租金和市场预期。”他向时代周报记者表示,此类政策带有行政管控的意义,短期管控租金、促进租金稳定是符合预期的。“未来需要用更多市场化手段稳定租金,建立多层次租金管控体系,即放活中高端租赁市场、积极管控中低端租金等。”

  深圳市规土委介绍,目前稳租金商品房处在试点阶段,全市层面并未就此出台相关政策。借试点项目的推进,将进一步研究多渠道增加稳租金商品房房源供给的可行性,探索建立全市稳租金商品房制度。

  “今年深圳在租赁市场出台较多政策,这意味着深圳正在租赁市场建立系统的体系。”严跃进表示,深圳租赁市场改革势必会成为中国租赁市场改革可借鉴的模板,预计其他大城市也会跟进,进而出台各类更为务实的政策。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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