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完成这项浩大工程,房租涨幅才可能降下来

2018-09-11 08:01:29 和讯名家  吾心生

  中国房地产测评中心近日发布的《2018年8月中国城市租赁价格指数报告》显示,一线城市中,北京(楼盘)、上海(楼盘)和深圳(楼盘)的租赁价格指数环比均有所上涨。

  其中,北京和深圳的租赁价格指数同比上涨超过20个月。

  人口的流动,一直都存在,有人离开,又有人回来,有的是因为找不到满意的工作,有的是因为买不起房,但只有一种最伤人:付不起房租。

  租金上涨,冲击的是民生,打击的是城市的友好度。从买房到租房,已经是消费降级了。一旦连房租付不起,再降就只能有一个选择:撤离这个城市。

  最近一两个月,房租问题一直处在风口浪尖上,长租公寓也一直被抨击。

  当然房租为什么上涨不是本文讨论的重点,我想说的是:租金管制,深圳最先亮剑。

  在中国的所有地级城市中,深圳的住房自有率排名倒数第一,是唯一一座绝大部分人靠租房解决住房问题的城市。官方数据显示,深圳常住人口住房自有率只有34%,剩下常住人口都需要租房。

  中国社会科学院调查显示,全国城镇居民的家庭住房自有率为89.6%,在四大一线城市中,北京和上海的住房自有率超过70%,广州(楼盘)则超过了90%。

  同样幅度的房租上涨,深圳的压力要比其他城市大得多。

  所以,不难理解,为什么房租问题炒得最狠的是北京,但真正最先亮剑的却是深圳。

  深圳的租金管制模式至少分为三步走。

  第一步、国字号长租公寓率先落实租金管制

  关注过新闻的朋友们都知道,深圳打算在塘朗城试点租金管制,年租金涨幅不得超过5%。这个项目是由深铁和深业集团合资开发的,国资背景,落实不会有问题。

  实际上既有国资背景,名下拥有最多租赁房源的是深圳人才安居集团。按计划,到2020年,人才安居集团要筹集18.1万套住房,其中有相当比例就是纯租赁房源。它的目标之一就是要打造深圳规模化专业化的政策性住房租赁平台。

  目前还只是一个项目的试点,但试点一旦扩大,上述大批量的租赁房源必然也要纳入其中。

  第二步、市场化的长租公寓

  目前深圳长租公寓机构的渗透率不足2%,但它正在蓬勃发展。2014年开始发展,2015-2016年是爆发期。目前包括开发商、中介机构及第三方独立公寓品牌在内的集中式长租公寓房源已超过10万间。分散式长租公寓,出房更容易,规模更大。

  以上两类长租公寓未来也会逐步纳入租金管制体系。

  第三步、城中村的农民房

  数据显示,深圳共有320个原行政村,农民房3.5万栋,占全市住房面积49%,容纳520万常住人口。这是个大蓝海,也是块硬骨头。

  但是要真正管住租金,仍有两个问题待解决。

  其一是,房租本质上是由房东说了算,房东要涨房租,机构就得跟着涨。

  其二是,机构之间是存在竞争的,而且现在租金回报率很低,现金流回正要相当长的时间。

  要解决这两个问题,只有一个办法:掌握所有房源。比如集中式长租公寓,分散式长租公寓,农民房(必须由机构代管)。

  目前深圳房地产评估中心已经能就具体的房源租金给出市场估价,做到“一房一价”,并实现动态调整。一旦房源梳理完毕,数量和价格都可控,一切就都可控。

  当然,梳理所有房源并实现线上监控,这是个浩大的工程。梳理所有房源并不难,不动产统一登记平台可以利用,但其中关键的短板在于房源的集中程度远远不够。

  以农民房为例,虽然数量庞大,能满足大量的租房需求。但对深圳来说,要高效管住房租,显然不能直面大大小小的房东,而是机构。一旦机构代管了绝大部分农民房,我只要管好机构即可。其中,万科的万村计划,其实就是关键一环。

  租金管制的计划已经启动,粗略估计,整个租金管制计划要全面完成,以租赁房源集中度达到目标水平计算,其周期短则5年,长则10年。

  对租房者来说,经过这一轮大规模舆论激荡,租金管制的预期已经形成,并有望提速。一旦房租压不住,会先期通过一些临时手段干预,这跟调控房价的套路基本一致。在这方面,深圳已经率先行动,其他租房需求旺盛的城市也会逐步开展相关工作,内紧外松。

  对机构来说,接下来要做的不是拿着融来的钱去高价收房,而是逐步稳住节奏。如果继续高杠杆收房,等到租金管制全面铺开,年租金涨幅不超过5%,刹车是刹不住的,杠杆势必断裂。

    本文首发于微信公众号:楼市微观察。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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