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港岛楼市两极分化,中资83亿港元重金添豪宅

2018-09-11 12:14:00 时代财经  黄银桥
图片来源:视觉中国
图片来源:视觉中国

  香港,这座被誉为“东方之珠”的国际都市,有着全球数一数二的房价。在浅水湾、石澳、山顶、半山等环境幽静、风光无限的地方,更是扎堆着各式豪宅、别墅。尽管成交价不时创下全球新高,但来自世界各地的超级富豪依然对之趋之若鹜。而在过去两日,中资买家就在香港市场砸下了83亿港元入货。

  据港媒9月10日报道,香港西半山豪宅新盘尚璟25个单位以公司股权转让方式售出,作价约35亿港元,买家为中资机构。此前9月9日港媒报道,深圳(楼盘)鸿荣源集团赖氏家族亦分别以30亿港元购入香港山顶白加道37号,及以18亿港元购入港岛半山蒲飞路10至16号,总代价约48亿港元。

  中资大手笔购入豪宅的背景是,香港楼市近几个月中处于持续走弱态势。中原地产研究数据显示,2018年8月,香港一手私人住宅成交1474宗及180.4亿港元,较7月份的1739宗及348.4亿港元下跌15.2%及48.2%,齐创今年5月747宗及132.7亿港元后3个月新低。

  整体楼市走弱会否成为入手的好时机,成为了市场的第一反应。多位香港业内人士向时代财经分析,目前表现较差的主要是中小型单位,不能与豪宅直接对比。香港豪宅长期处于供不应求的状态,只要有卖家愿意放售,买家又愿意接盘,创下成交记录并不出奇。

  83亿港元豪宅大单

  在香港豪宅市场里,从来都不缺内地富豪的身影,包括阿里巴巴董事长马云、腾讯董事长马化腾、顺丰创始人王卫、中渝置地董事长张松桥、深圳祥祺集团董事局主席陈红天、深圳颐安集团董事长林忠敏、恒大主席许家印等都在香港购置过豪宅。

  据港媒报道,此次购入香港西半山豪宅新盘尚璟25个单位的买家为刘洪伟。相关资料显示,刘洪伟为中泛控股执行董事,且买家登记的地址也是中国泛海控股(000046,股吧)集团的总部。有市场人士因此认为,本次交易的买家为中国泛海集团或相关人士。

  公开资料显示,“尚璟”由永隆银行创办人伍氏家族旗下的崇杰地产开发,位于宝珊道18号,住宅层分布6至27楼,不包括13、14、24楼,一梯两户设计,合共提供38个单位,单位实用面积由2028至2206平方呎,绝大部分单位拥有海景景观。

  该项目自2017年开始发售。当年4月,崇杰地产董事伍尚宗还对外公布了首份价单,彼时推售的15个单位,楼层位于7楼至16楼,呎价为46115-56573港元,总价约9675万港元至1.248亿港元。

  据时代财经查阅,早在今年4月份“尚璟”已经传出有买家洽购25个单位的消息,崇杰地产亦公布4月4日起暂停出售余下的单位。历时五个月,这笔交易最终得到落实。

  泛海集团或相关人士购入的25个单位总使用面积为5.38万平方呎,成交呎价约6.5万港元,平均每个单位成交价约1.4亿港元。对比2017年的首份价单,“尚璟”的成交呎价在一年多的时间内增长超过1万港元。

  据悉,这是自香港6月一系列楼市调控“辣招”实施后,一手住宅最大宗的扫货个案,交易完成后,“尚璟”亦将清盘。由于本次交易以公司股权转让方式进行,买家可节省高达三成的“辣招税”,涉及税款约10.5亿港元。

  来自深圳的鸿荣源赖氏家族也不惜为“心头好”砸下重金。据时代财经了解,鸿荣源赖氏家族耗资30亿港元购入的香港山顶白加道37号,占地约2.04万平方呎,目前为1栋分层住宅,总建筑面积约2.5万平方呎。

  港媒报道称,若该项目以该地段现时的地积比率0.5倍重建,可建楼面面积将缩减至1.02万平方呎,但呎价将高达约30万港元,不但刷新香港最高单价,还有望创全球记录。

  至于以18亿港元成交的港岛半山蒲飞路10至16号,占地面积约9196平方呎。若以地积比率8倍计算,可建楼面面积约7.34万平方呎,呎价约2.5万元港元。

  目前,上述两项目均由香港一本地家族通过TAT MING INVESTMENT COMPANY LIMITED (达铭置业有限公司)持有。香港注册处资料显示,该公司原有的董事已经辞任,并且委任赖海民及赖俊霖为新董事。这意味着,未来两项目若通过公司股权方式出售,赖氏家族同样可节省三成辣招税,涉及税款共14.4亿港元。

  据时代财经了解,这已经不是鸿荣源赖氏家族第一次赴港买豪宅了。2016年始,该家族分两次购入了香港山顶施勋道3号的施勋别墅共6个单位,累计耗资11.69亿港元,其中2楼A室连车位,成交价3亿港元,呎价约22万港元,创当时全球分层户呎价最高纪录。

  豪宅、刚需两极分化

  值得关注的是,此次中资赴港购买豪宅,恰逢是香港楼市持续走弱的时候。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,随着中美贸易摩擦不断升级,加上香港政府公布的6项房屋新政令不少市民持观望态度,以致住宅买卖成交持续降温。

  来自香港差饷物业估价署8月31日发布的《香港物业报告》显示,7月份私楼楼价指数报393.5点,环比升幅0.82%,相较6月份的1.85%明显收窄,是自2017年9月录得0.32%升幅后近10个月来最小单月升幅。报告指出,香港楼市经过25个月不停歇的上涨后,已是强弩之末。

  中原地产研究数据显示,2018年8月,香港一手私人住宅成交1474宗及180.4亿港元,较7月份的1739宗及348.4亿港元下跌15.2%及48.2%,齐创今年5月747宗及132.7亿港元后3个月新低。

  二手房方面,香港土地注册处数据显示,2018年8月全港共录得3075宗二手私宅买卖登记,除较七月的4036宗回落24%外,亦为过去13个月以来出现过的最大单月跌幅。

  此外,美银美林9月7日亦发表报告指,目前香港住宅楼市转弱,与2015年9月至2016年4月期间楼市比较,当时楼价跌幅为13%,预计未来两年香港住宅楼价下调10%至20%。

  在楼市低位趁机抄底,对于买家来说,应该称得上是一个入手的好时机。不过,时代财经咨询的多位香港业内人士并不这么认为。

  利嘉阁地产研究部主管陈海潮向时代财经分析称,目前市场走弱的主要还是中小型单位,不可以与豪宅市场直接比较,上述两笔交易都属于超级豪宅,拥有着地段、环境等稀缺资源,是比较罕有的产品,“只要有卖家肯卖,很多富豪都会不惜价钱买入,不存在抄底的说法”。

  美联集团执行董事张锦成则认为,豪宅相当于房地产里面的奢侈品,价格很高但也比较稳定,“你很少会看到奢侈品会大幅降价,所以这两笔交易也不能说是抄底,只是刚好是这段时间成交而已”。

  事实上,受大环境影响较小的豪宅产品,在近段时间的表现确实较好。

  中原地产研究部数据显示,2018年7月,香港价值二千万港元以上的豪宅(包括一手及二手)买卖合约登记录得703宗,总值326.80亿港元,较6月的643宗及232.79亿港元,分别上升9.3%及40.4%。宗数及金额齐创下1996年1月有记录以来的逾二十二年历史新高,整体豪宅买卖连续四个月上扬。

  不过,7月份成交金额显著上升,主要由于有1宗南区寿山村道39号屋地以59.29亿港元售出的登记所致。若扣除上述这宗大额交易,7月的登记金额为267.51亿元,较6月上升14.9%,仍创历史新高。

  “香港豪宅长期处于供不应求的状态,目前中小型单位受大环境影响,价格有所回落,但很多豪宅买家受银行按揭影响比较小,豪宅物业的走势一直都是缓慢增长。”张锦成表示。

 

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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