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一线城市楼价大跳水,断供潮爆发,敢买房的都是勇士!

2018-09-11 13:32:46 和讯名家 
来源:金融投资、小白投资Plus、涛哥杂谈
来源:金融投资、小白投资Plus、涛哥杂谈

  2018年6月,北京(楼盘)通州某小区房价从4万降至2万,腰斩的房价引发众多业主围攻售楼处,要求退房。当时舆论哗然:原来帝都房价也会降。

  如今,这股降价风已经蔓延至另一座一线城市,广州(楼盘)

  数据显示,在某房产中介出售的房源中,4200套出现价格调整,其中降价的有3000多套,占比72.4%。

  另外,根据广州市住建委的统计数据,截至7月末,广州市二手房交易面积连续两月下跌,从5月的9.79万平米,一路下降至7月的6.57万平米,降幅约为33%。

  二手房价在降,交易量也在下降。广州是不是走在房地产变天的前沿?

1、降价潮:广州二手楼市进入买方市场
1、降价潮:广州二手楼市进入买方市场

  作为一线城市,广州房价和北京上海(楼盘)相比接地气不少,但是,无论怎样被质疑一线城市的地位,广州仍旧稳稳坐在一线的位置上。

  不过这一次,广州楼市的气氛与它火热的气候并不匹配。

  2018年上半年,广州(不含南沙、从化)二手住宅中介网签42024宗,环比跌0.3%,同比去年则大幅下滑36.1%。

  中介对此的感受是,购房者观望情绪浓厚,尤其上门看房客明显减少。

  相信这些人不会仅仅因为天气太热而不愿出门。

销量的下滑直接影响到二手房价格。
  销量的下滑直接影响到二手房价格。

  根据调查,目前广州二手房的议价空间达到5%到10%,市区一套97平米三居室,原来的放盘价为500万,6月下调至480万,而现在只需要465万元。

  甚至有买家直接对中介说,不降价,就不面谈。这意思很明显,购房者普遍认为当前的房价还存在很大泡沫,并且拒绝为泡沫买单。

  之前就有网友发帖称,自己卖房时,中介上门第一件事就是压价,甚至“理都不想理”。而时间倒回去一年多,那时中介还会主动帮卖房者提价。现在的情形与前两年的火爆相比,犹如天壤之别。

  不少人都还记得2016年初广州二手房的火爆景象。当时在天河区房地产交易登记中心出现炒号现象,一个号最高炒到800多元。7点到房管局排队也只能取到下午的号。当时就有中介说,“不是在签约,就是在去签约的路上”。

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  如今,盛况不再,中介都在忙着压价,否则房子根本无人问津,连看房费都收不到。

  除此之外,成交周期延长更是透露出楼市的冷淡。上半年,委托中介出售的有效房源,平均成交周期为91天,比2017年下半年增加18天,创广州‘330’新政后的新纪录。同时期委托购房的有效客源,平均成交周期为50天,比2017年下半年增加7天。

  总结下来就是,房子更难卖了。成交价格下跌,成交周期延长,无不显示出楼市的颓势。中国的南天门——广州,现在已经进入买方市场。

  2、断供潮:上百套房集体断供

  中介压价、卖家降价之外,还有更深的暗流在涌动。而且,这暗流是楼市转向最明显的征兆。

  这股暗流便是断供潮。

  最近在广州某中介放出的房源中,不少房子都是85折处理,房源来源地包括白云区、天河区、越秀区、海珠区等区,总量约100宗。如番禺区一套139平米的住宅,评估价约311万,实际出货价格约为264万,成交单价约2.2万/平米,相当于是85折处理。

  但是,这百宗房源被打折出售的原因却耐人寻味:因为房产所有者出现断供,房产被银行收回,作为不良资产进行拍卖。

  值得注意的是,2.2万一平米的房子,在广州并不算豪宅,这就是普通中产能买得起的房子,但是现在,这些普通中产们,集体断供了。

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  100套房集体断供,这其中蕴含的信息足以让人倒吸一口凉气:这说明当前的楼市链条已经出现断痕。

  目前,银行体系中发放的房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%,也就是说,银行贷款的半壁江山都压在房地产上,如果这笔债务出现大面积问题,将对金融体系造成难以想象的冲击。

  只是问题已经在发生,这一点从贷款逾期金额中就可看出。

  2018年中,财政部和央行联合发布的《全国住房公积金2017年年度报告》中显示,2017年国家公积金贷款的逾期金额达到了10.58亿元。而在2016年,这个数据只有7.86亿,也就是说2017年比2016年公积金贷款的逾期金额上涨了34.6%。

  公积金贷款已经是目前利率最低的贷款,被称作“最便宜的贷款”,但是现在却有人连最便宜的贷款都还不起。越来越多的人,已经买不起房;更有许多人,买了房却供不起房。

  个中深意,恐怕不是一句“自己工作不努力”就能盖棺定论的。

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  其实,中国居民早已不堪债务重负。2018年,中国居民负债率平均达到50%,也就是说,家庭收入中,一半都要拿去还债,这其中最大的债主,就是银行。最大的债务来源,就是房子。

  而且,中国居民部门总负债占可支配收入比已经逼近100%,而美国在2008年那场危机之前恰好突破100%。

  3、大环境破败引发房价变局

  降价潮和断供潮的出现,不是楼市变局的原因,只是外在表现。要探究楼市为何出现变局,只能从更深层的地方入手。

  进入2018年以来,全国多地集体爆发土地流拍。有统计数据显示,今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的低迷局面。

  究其原因,仍旧是钱的问题。现金流是房地产企业的命根子,但目前房企的现金流实在不容乐观,反而是75%的资产负债率高得吓人。

  房地产大环境的破败极大削弱购房者信心。在市场下行预期明朗的情况下,购房者往往怀揣着持币观望的心态。

  人们再难以相信“不买明天就涨”的神话,害怕一买就被套的人则越来越多。

事实上,没钱的不仅是房企,居民个人同样“穷困潦倒”。这从前文提到的断供潮以及最近不断被提及的“消费降级”浪潮就能看出,居民家庭消费能力严重不足。
  事实上,没钱的不仅是房企,居民个人同样“穷困潦倒”。这从前文提到的断供潮以及最近不断被提及的“消费降级”浪潮就能看出,居民家庭消费能力严重不足。

  50%以上的负债率早已掏空了居民消费的能力和意愿。

  企业欠债,居民个人欠债,那么钱去了哪里?债主都是谁?这就回到驱动房价上涨的根源,土地价格。

  现行的土地拍卖制度造就了地方政府财政严重依赖土地的现状,土地财政养肥了地方政府,居民杠杆养肥了金融机构。当然,最终买单的仍是每一个买房上车的人。

另一方面,则是政策预期对楼市的影响。从年初到现在,房地产税落地的进程又一次加快,也有声音说将在2020年前出台。房地产税加速出台的预期对投资房地产投资者的信心更是一大打击。
  另一方面,则是政策预期对楼市的影响。从年初到现在,房地产税落地的进程又一次加快,也有声音说将在2020年前出台。房地产税加速出台的预期对投资房地产投资者的信心更是一大打击。

  而且近期中央政治局会议提到,“坚决遏制房价上涨”,作为全中国最高决策层,说出的每一个字都有深意。

  过去这些年,以房地产为代表的经济发展模式带来居高不下的债务风险,就像高空走钢丝一般,一旦狂风来袭,不可避免地左摇右晃。理解了当前债务、政策各种风险并存的情况,再来理解当前房地产市场的变局,也就不是一件难事。

  地产裁员:一半是寒潮,一半是火焰!

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  冰火两重天!

  昨天,地产人的朋友圈被两件大事刷屏。

  第一件,是某宇宙级房企爆出减员降速的传闻,这已经是下半年以来,第三起引发大范围恐慌的裁员信息。

  之前透出裁员风声的,有高成长的黑马,有稳健低调的国企,其中部分地区公司或职能条线的裁员规模达到30%,有些部门甚至被一锅端。

  刹那间,地产行业人人自危。

第二件大事则恰恰相反。
  第二件大事则恰恰相反。

  昨天,万科、龙湖、融创、正荣四家标杆房企,在同一天晚上启动了2019届校园招聘计划。作为房企最重要的雇主品牌项目,引发了员工和应届生们的热烈转发。

  万科早已不是原来的万科,13项新业务全面开花,而最传统的地产则被抛在海报末位的角落。

今年,龙湖的仕官生去20所985,海外要去8所世界名校,但值得关注的是,这次
今年,龙湖的仕官生去20所985,海外要去8所世界名校,但值得关注的是,这次
吴亚军、邵明晓亲自带队的海外校招,要招聘却都不是传统地产所需的人才。
一线城市楼价大跳水,断供潮爆发,敢买房的都是勇士!
融创的创想家、传奇、融誉三大项目,在全国8大区域、70座城市,放出上千个校招岗位。
而一向主打精英人才的
而一向主打精英人才的
正荣,则为荣耀生开出了20万以上的综合年薪。
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  真实与谎言

  一边是裁员的瑟瑟寒潮,另一边是校招的熊熊火焰,今天的地产职场,到底面临着怎样的现实?

  其实,最近很多房企的HR,都在跟涛哥交流一个问题,那就是:

  接下来,你们要裁员缩编吗?

  有趣的是,跟涛哥聊过的这些房企,都没有裁员计划,只是准备在社招方面提高标准,而校招则会继续扩大招募。

  他们之所以会问,其实也是因为市场上裁员的消息真假难辨,大家都摸不准未来的风向,怕自己不够谨慎。

  股市中有句话,叫做信心比黄金更重要。

  其实大家的规模都还在增长,只是日子越来越辛苦,但由于外界真真假假的传言太多,才有了现在草木皆兵,一边冲业绩,一边担心裁员的现实。

  在涛哥看来,在政府的严厉限制下,地产目前确实处于低谷期。投融资都遇到很大障碍,不少公司由于融资难、回款难,出现资金链紧绷,进而导致拿地放缓。

  但是,经历过无数次周期的风风雨雨,今年的状态对大型房企来说,应该说是属于超出预料,但仍在可控的范围内。

  因此,对于大多数走稳健增长路线的标杆房企,只需要配合集团投资节奏,适当放缓新增招聘即可,并不存在裁员问题。

  谁是裸泳者

  但是,也并非所有的地产人都能够高枕无忧,正如巴菲特的名言:

  只有潮水退去,才会知道谁一直在裸泳。

  市场好时,大家尽管招人,尽管发展,好像招人的速度永远跟不上业务的增长。

  只有市场变差的情况下,才是真正检验团队实力,考验企业真实管理能力的时候。

  举几个例子:

  1、一些过去认为人均效能不重要,不太关注个体能力,而采用人海战术冲业绩的公司,今年都开始恐慌了。

  市场好时,每个员工似乎都能拿出业绩,跟着大船吃大锅饭,感觉各个都是人才。

  到了市场不好的时候,却发现组织中充满了只会执行、不会思考的庸人,或者混混日子业绩平平的“小白兔”。

  业绩倒逼变革,压力需要一层层传导,却发现下面的人根本撑不住,在顺风时完美的团队,到逆风时却弱不禁风。

  在这种局面下,不管是民企还是国企,都不得不动刀。

  2、一些盲目乐观,习惯高歌猛进的公司,今年都狠狠的砍人了。

  市场好时,总对未来有高预期,总觉得人不够用,总喜欢大量招人、大量储备人。

  而到了市场不好的时候,发现原来的拓展计划无法实现,原来储备的这批人派不上用场,只好手起刀落,统统干掉。

  比如当年某房企储备了上百个小镇总以及配套的营销、工程等岗位,后来都做鸟兽散,而今年又直接干掉了一些拓展不利的事业部。

  3、一些在一线城市貌似牛逼的人,到了二三线城市终于知道自己菜了。

  现在一线城市拿地极难,很多人都只能往二三线城市发展,跳槽的时候都牛逼哄哄的,尤其是营销口,动不动就觉得自己干了几十亿的项目。

  然而到了二三线城市,用不了多久就给打回原形,在顺风时你做什么动作好像都对,只有到了逆风才发现,你那些经验压根没效果。

  对于其他口也一样,房企这几年的全国化、往二三线城市下沉,让一批吃市场红利的人走上了管理岗,但是到了要克服难关时,就会发现这批人根本不行,这也是今年各房企大量换人的原因。

  未来该往哪

  市场好的时候,去哪家公司似乎都行,总归都有业绩,哪里钱多就去哪。

  只有到了市场差的时候,人与人的价值和境遇才会真正出现分野,过去你羡慕的那些人,如今可能很难受。

  在这种情况下,选择企业就变的非常重要,因为市场的难关目前还未看到尽头,苦日子可能还要蛮久。

  这里涛哥给各位地产人提出几点建议:

  1、选择稳健型房企:地产行业太久不谈稳健了,但是那些跟涛哥聊编制,发现大家都没打算裁员的,都是像万科、金地、龙湖这样一向稳健,均衡发展的企业。

  在发展与招聘时深思熟虑,不盲目激进,市场下行时才能收放自如,不痛下杀手。

  2、选择尊重人的企业:原龙湖CHO房晟陶说过这样一句话,你把人当做工具还是把(培养)人当做目的,这是完全不同的。

  当企业把人当工具时,那就可以花高价买,然后随时扔掉;只有当企业真正尊重人时,才会去认真思考如何让人生存与发展,才会对员工负责。

  这一点,大家看市场上企业的用人玩法,自然会一目了然,不用多说。

  3、选择长期高标准的企业:公司对人负责,最重要的一点,是要让员工在市场上有竞争力,这样他们未来不管在内部还是外部,都会有持续的发展。

  所以,与那些随意招人、玩人海战术的企业相比,坚持高标准、高要求的公司,其实对员工更加负责。这一点上,以万科、龙湖为标杆,旭辉、正荣、阳光城(000671,股吧)等都是优秀的案例。

  4、跳槽要更加谨慎:市场下行又接近年底时,不是跳槽的好时机,因为这时候的很多坑,都是要解决很大问题的。

  所以,对于能力强的人,这可能是弯道超车,破格提升的机会,但对大多数一般人来说,要慎重评估自己的能力,珍惜目前的公司机会,谨慎跳槽、避免进入自己填不动的坑。

  最后,今天的地产行业,正面临着市场走势的不确定性,和企业境遇的快速分化,希望大家能够:

  1、保持信心,地产行业好日子至少还有十年,没必要这么早陷入焦虑;

  2、保持进步,如果你的职责三年没有变化,那么这就是原地踏步的浪费时间,需要思考如何改变;

  3、保持敬畏,每个人都应该正确的评估自己,切忌眼高手低,发展过快未必是好事,练好内功才是王道。

    本文首发于微信公众号:理财知识。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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