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“中国第一神盘”开发商陷危局,海外投资百亿项目烂尾

2018-09-11 18:02:35 腾讯财经 

  划重点:

  贵州(楼盘)宏立城集团总资产仅有35亿元时花29亿元拿下花果园项目地块,撬起了日后资产接近1000亿元的花果园项目。2012年贵阳全市新房销售1100多万平米,花果园就占了一半,达550万平米。宏立城在印度尼西亚的项目前期投入资金即有10到15亿美元,这些资金都是实打实的自有资金,对于宏立城的现金流造成了巨大压力,更要命的是,原先靠快速销售高周转来回笼资金的方式,在印尼行不通了。为了筹集资金,宏立城甚至让员工销售理财产品,此外,公司高层还拟推行“员工创收”计划,要求员工不论在哪个岗位,都要搞创收,去创业开公司也好,取得的收入宏立城公司要拿一部分。

  腾讯新闻《棱镜》作者 孙春芳 郭亦非

  编辑 刘利

  “年薪230万,每个季度的奖金是200到300万,算下来年薪能达到1200万元左右,当然最后实际拿到手的不可能有那么多。”说起自己在贵州宏立城集团(后文简称“宏立城”)工作的一年多时间,王成如梦幻般。

  他是2017年下半年入职宏立城的,宏立城是贵州当地最大的房地产开发企业,王成的职位是分管某一个部门的副总裁。在这家企业,与他级别类似的副总裁有更多,例如分管营销、财务等,年薪基本都过千万,而总裁级别的则更高。

  宏立城之所以舍得耗巨资延聘各路人才,是因为它遇到了不小的麻烦。

  “中国第一神盘”

  宏立城在贵州只开发过两个项目,一个是山水黔城,总共9000多户;另一个是贵州花果园,正是这个被称为“中国第一神盘”的项目,让宏立城一举成名,也一跃成为贵州第一大开发商。

  花果园项目是彼时贵阳最大的棚改项目,总拆迁户达20000多户。宏立城在2009年和2011年分两次拿下项目地块,拿地楼面价仅为160元/平米,远低于当时贵阳600元/平米的平均楼面价。

  宏立城彼时的总资产仅有35亿元,而拿下花果园项目地块就花了29亿元。倚仗着这些资金,宏立城撬起了日后资产接近1000亿元的花果园项目。

花果园项目位于贵阳市中心的地段,是全国最大的棚户区改造项目
花果园项目位于贵阳市中心的地段,是全国最大的棚户区改造项目

  除了极低成本拿地之外,宏立城从贵阳市政府那里获得了超强的政策支持。“肖总(宏立城集团董事长肖春红)肯定在当地有很熟的人脉和资源。”王成说。

  贵阳市政府允许宏立城“生地熟挂”,即政府先以生地挂牌,让开发商预交土地费,用以拆迁和土地整理,待完成以后再转让熟地,这极大降低了开发商的拿地成本。同时,政府允许宏立城在项目挖地基阶段,只要预交25%的工程款,就可以取得预售证对外销售,这极大加速了开发商的资金回笼。

  2010年,花果山正式开盘,由于项目体量巨大,宏立城采取低价倾销的战略,其5000多元每平米的开盘价几乎只有贵阳主城区平均房价的40%左右。以价换量的结果是,2012年贵阳全市新房销售1100多万平米,花果园就占了一半,达550万平米,其一个盘的销售量竟然排在当年各大房企年度销售榜的第7位,超过了华润、金茂等房企的年销售额。

  神盘效应让宏立城风光无限,花果园随后几年的销售也为宏立城带来了滚滚的现金流。但是,到了2017年,花果园项目住宅销售已接近尾声。

  寻找下一个神盘

  下一个神盘在哪里?宏立城集团董事长肖春红茫然了,他想到的是高薪聘请“超强大脑”。

  2017年年中,原万达高管张云计被肖春红礼聘过来,担任公司的战略转型办主任,级别是总裁。随后,包括李连军 、杜晓霞在内的大量“万达系”人马加入宏立城。

  “刚入职宏立城进行员工培训的时候,我们那个小组成员进行自我介绍,结果发现好多人原来都在万达任职过,到我发言的时候,我都不好意思说自己也在万达呆过了。”一位已离职的前宏立城中层管理人员表示。

  有了非常之人,肖春红要干非常之事了。放眼神州,没有他看得上的区域和项目,它的目光投向了全球,他要打造世界第一神盘。

生于1968年的肖春红为人低调,几乎从未公开接受过媒体采访
生于1968年的肖春红为人低调,几乎从未公开接受过媒体采访

  “肖总的战略眼光说实在,我们底下这些职业经理人有点看不懂,也跟不上。他的心态怎么说呢,曾经沧海难为水,既然自己已经操盘过中国第一神盘了,那国内其他区域其他项目他都没有什么兴趣了,觉得没有超越性,没有挑战性,他要搞就要搞一个更大的。”王成说。

  这个更大的世界第一神盘,就是位于印度尼西亚的美加达新城。该项目占地面积高达2200万平方米,超过贵州花果园项目数倍。公开报道显示,美加达新城价值278 万亿印尼卢比(约合人民币1311亿元),将成为雅加达最大的卫星城。

  王成表示,美加达新城最初由印度尼西亚最大的金融控股财团之一力宝集团(Lippo Group)单独开发。该项目位于印尼首都雅加达市东Bekasi区Cikarang,距离雅加达市中心约30公里,是印尼最主要的工业开发区,域内外商投资加工企业众多,劳动人口稠密。

  力宝集团首席执行官James T.Riady曾对外表示,该项目是该公司创业67年以来最大的投资工程。第一阶段,美加达新城已开始兴建 25 万个住宅单位,将直接容纳超过100万人的城市社区。

  神盘烂尾了

  在王成看来,宏立城加入美加达新城项目是跳进了力宝集团设好的局。按照合作约定,力宝集团负责项目的土地,宏立城负责项目的建设和销售,项目的建设总承包商是中建四局。

  王成也去印尼看过这一项目,“工程很浩大,看了确实有点心潮澎湃,但也不无一点担忧。”

  他担忧的是,宏立城对美加达项目没有做全面的尽职调查,对印尼当地的房地产政策和市场也没有做深入的调查,就贸然进入了。

  肖春红对美加达新城的投入是巨大的,光销售人员就超过1000人。为了项目的设计工作,还专门在深圳(楼盘)成立了设计院--美创工程咨询(深圳)有限公司(下称“美创”),员工达200多人。

力宝集团是印尼最大的金融控股财团之一
力宝集团是印尼最大的金融控股财团之一

  王成估计,宏立城在这一项目的前期投入大概有10到15亿美元。而由于中国政府对房地产企业融资的渠道限制,宏立城很难通过借外币债务的形式来融资,其资金都是实打实的自有资金。大量资金投入到这一项目,对于宏立城的现金流造成了巨大压力。

  更要命的是,原先靠快速销售高周转来回笼资金的方式,在印尼行不通了。

  据宏立城官方口径,美加达新城于去年5月第一次开盘,当天销售16800套。但是,这16800套不代表回款金额。据一位在印尼项目干过销售的宏立城前员工表示,16800套的数据只是说交定金的数目,而印尼买房交定金极低,而且很多人交了定金不一定就会来买房。

  而且,印尼的购房政策不适合中国人去投资买房。因为外国人在印尼投资买房,必须以公司名义或者是具有工作签的个人,而工作签每重签一次就换一次号码,因此无法办理房屋证件。最让外籍购房者担忧的是,他们买房只能拥有房屋的使用权,没有所有权,购房者几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。

  王成说,上述政策导致很少有中国人全款去买美加达新城的房子,其潜在客户就只能是印尼本地人,然而项目如此巨大的体量,根本不可能让本地人去消化,“印尼人不像中国人那么热衷于投资炒房,他们买房都很谨慎。”

  宏立城在这个项目上,钱只有出去的,回来得很少,无底洞般的资金虹吸效应,甚至拖累了其国内的运营资金情况,美加达新城只能停摆。目前,项目的设计院——整个美创公司接近200人都停止了工作,很多员工在微博、知乎等各种平台上为自己讨说法。

  宏立城资金困窘,也导致其最初一掷千金的薪酬体系瞬间崩塌。原总裁级高管张云计和他手下的一批万达系大将纷纷离去,分管工程、成本、设计、营销、财务的副总裁一一离职。

  “部分原因是大家觉得这家公司未来发展前景堪忧,部分原因也是人事斗争的结果,张云计走了之后,肖总请了一个从华润出来的王总当总裁,一朝天子一朝臣,管理层也就换了一拨人。”王成表示。

  据财联社报道,宏立城从17年年底就开始裁员,为了规避裁员赔偿,公司通过延长试用期变相逼走部分员工,此外,多数员工都没有拿到年终奖。为节省人力成本,同样的职位,后面入职的员工要比早期高薪聘请而来的员工,工资降了不少。

  为了筹集资金,宏立城甚至让员工销售理财产品,此外,公司高层还拟推行“员工创收”计划,要求员工不论在哪个岗位,都要搞创收,去创业开公司也好,取得的收入宏立城公司要拿一部分。

  并购遭遇的坑

  虽然现金流急剧紧张,宏立城手中的资产还是不少。

  王成表示,宏立城手里还有一些未出售的住宅和持有的大量商业地产,总资产大概能达到1000多亿。“为今之计,就是赶紧从印尼项目中撤身出来,前期的钱打水漂就打水漂了,好好把国内的项目先搞好再说。”他表示。

  事实上,宏立城除了超级神盘花果园之外,还有一些零星项目,而这引来了正在全国各地兼并扩充攻城略地的宇宙第一房企——碧桂园。2017年10月,宏立城董事长肖春红和碧桂园总裁莫斌杯酒言欢,签下了一个合作协议。

据熟悉此合作事项的前宏立城高管表示,宏立城集团底下有一些小额贷款公司,这些公司从一些无法偿债的债主那儿承接下一些抵押地块和项目,资产估值大概在70-80亿元左右。

  据熟悉此合作事项的前宏立城高管表示,宏立城集团底下有一些小额贷款公司,这些公司从一些无法偿债的债主那儿承接下一些抵押地块和项目,资产估值大概在70-80亿元左右。

  碧桂园用50亿元总价买下了这些项目,签约之后先首付了20亿元。然而,碧桂园付钱之后,发现这些地块项目债权关系极其复杂,很难处理,因此后来提出让宏立城在2018年4月底,尽快解决这些问题,否则要让宏立城退钱,如不退钱,这资金就当成是借款,需要付15%的利息。

  宏立城的困境,给大房企并购制造了机会,然而,在大鱼吃小鱼,小鱼吃小米的并购江湖中,看似色彩鲜艳的小鱼,被大鱼吃了之后,有时会发现有毒。

  碧桂园宏立城的合作告吹并不是个案。

  中粮地产(000031,股吧)的一位内部人士李东表示,在大房企进驻到三四线城市开拓的时候,当地中小房企手里有土地,但是缺乏资金运营能力,往往会寻求大公司合作开发,或者干脆把项目卖给大房企,但是在项目并购的时候也会有很多意想不到的坑。

  他举例说,中粮地产在收购平顶山(楼盘)一个项目时,收购结束之后才发现土地因为挖矿地下有很多空洞,这在土地尽调之前并没有发现,这就需要收购方自己去填平。

  “很多二手项目还有很多未登记和公告的债务问题,比如中粮买信阳(楼盘)项目时,发现拆迁款并没有给到老百姓(603883,股吧),后续就有很多麻烦。有时候遇到价格特别便宜的土地,出让的时候特别爽快,我们反倒会担心,里面是不是有很多坑。”李东说。

  并购和拍地,是房企储备土地的两种方式,二者孰优孰劣,开发商如鱼饮水冷暖自知。

  李东说,虽然招拍挂的土地会有很多房企竞争,价格可能会更贵,但是毕竟土地更干净,所以大多数房企都愿意走招拍挂去拿净地。(文中王成、李东为化名)

 

(责任编辑:娄在霞 HN151)
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