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郭莹辉北科建董事长:产业园区的发展趋势与成功要素

2018-09-11 21:24:27 和讯名家 

  2018年8月9日-8月11日,由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海(楼盘)隆重举办。

  此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题,围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论,致力于共迎行业新时代、共担企业新责任,为行业健康发展积极注入新活力。

2018中国产城运营商百强峰会
2018中国产城运营商百强峰会

  嘉宾演讲

  产业园区的发展趋势与成功要素

  ——北科建 董事长 郭莹辉

CRS峰会 | 郭莹辉(北科建董事长):产业园区的发展趋势与成功要素
核心观点:

  1. 未来产业地产我们瞄准的不仅仅是自身的产业园,更应该着眼于未来的城市,因为园区是经济的载体,更是城市的一角,所以说未来城市对于今天园区规划、功能搭建,包括运营服务,都有着重要的影响。尤其是一线城市的园区,肯定要服从于母城,要有基本功能。

  2.产业园区到产业新城的转变不仅仅是因为竞争格局转变,主要是因为产业空间,所以从产业规律来说,从研发小市、中市、量产到集群,是产业本身由小到大的规律。作为空间运营商自然要包含研发楼、孵化器、加速器、科技园、产业园、产业新城,通过空间对应产业发展的规律和阶段。这是一个由产业园到产业新城自然而然产融结合的过程。

  3. 科技园区和房地产企业过去线性产业链不同,不仅仅是交易,更重要的是培育产业发展,扮演的是孵化器角色,用的互联网的平台化思维,用的是资源整合的托盘化思维,在房地产开发的资源整合之上,要叠加投行思维,从开发商转向运营商,首先从思维定式上就要进行大改变。

  4. 在土地供应上,不可能有大量的土地做住宅做园区了。解决这一问题需要我们回头看向园区的腾笼换鸟这个方向再发力。对于土地的节约力量,对于土地强度的要求和空间重构,其实就是要求关注到城市的资源效率,由规模扩张到提质增效。

  5. 目前产业地产领域已经形成百花齐放的格局,从产业层次角度来看,产业地产越来越细分,地产商涉及领域和身份也越来越多元。未来可以看到更多的是跨界来颠覆传统,包括传统的地产商城投公司,到电商企业、金融企业,都可以进入产业园区产业地产这个领域。

  6. 产业地产行业八种模式:第一种模式科技地产模式,科技园区+配套商住,强调的是以产业创新为内容,但是以房地产作为载体和工具来支撑和保障产业发展;第二种模式以一级开发为核心的园区的土地整理、土地规划、土地招商;第三种模式基地+基金模式,园区开发完毕之后作为物业经营,同时把园区里面附着的高科技企业用户作为资源二次开发,与企业共同成长;第四种模式既做园区,又做融资,并且是做全产业的招商运营,政企之间通过政府购买服务的方式,以PPP的方式形成一种政企合作;第五种模式是商务总部,以企业在这儿注册纳税形成一种经济集聚效应;第六种模式是工业地产模式,标准厂房,为企业搭建标准厂房和一定的配套,把厂房作为经营的主要场景;第七种模式是特色小镇,小镇是人和生活和特色产业和城乡结合的概念,特色小镇将是科技小镇、科技园将来的一种主要的方向;第八种模式物流园区模式,物流产业和地产的结合盈利非常有保证的模式,可以快速效仿复制的产业地产模式。

  7. 园区导向五种模式:第一腾龙换鸟型,早期的工业园区产业能级比较低,被城市包裹对环境压力很大的区域急需进行腾笼换鸟,这样的园区是政府和产业地产商合作的重要模式;第二由园到镇型,由非常单一的产业功能区到丰富活跃快速的小镇,这个小镇是特色小镇的细分和补充;第三服务导向型,未来所有的园区尤其是科技园区,特别强调产业生态,服务导向是科技园最为重要的;第四是轻重兼备型,产业地产商通过便宜的土地加工成科技园,靠物业增值是伪命题。因为产业园的空间太多了,真正要挣钱的就是对客户里面多重服务;第五是产业生态型,园区物化是一个地产项目,但是抽象就是一个社会化的孵化器,这个孵化器需要政府、园区运营企业构建多层次的服务,把产业生态,企业里面的创新要素和发展的各种资源导进来,形成一个闭环生态圈。

  8. 园区企业内功:第一产业地产是以产业为本,地产为器。只有把产业的成长和地产支撑作用合起来,双向成长,才是正确的价值主张;第二客户认知,产业园区不仅仅是作为孵化器以及产业载体,从城市空间角度看它也是城市的经济载体,因此园区的客户不仅是入园企业,政府是园区的终极客户;第三是盈利结构,园区作为独特的经济载体有四重市场,每个市场都存在盈利机会,包括一级开发收益、物业经营收益、对入园企业客户的投资收益一级政府补贴等等。

  9. 园区和政府是合作关系,在政府帮助之下或者合作之下搭一个软环境,硬环境,企业发展的平台。平台要整合产业发展的各种资源要素和要通过机制创新激活很多要素和创新,所以说平台是园区地产商最重要的功能。通过平台资源要素这些共同的结果是什么,让利益相关方获得各自的利益保障,这就是一个经济上的逻辑,如果只能在逻辑上看到地看到房看到客户口袋里的钱,这个逻辑可能就会非常粗浅。

  10.产业地产的运营方法:产业为本,商住协同、长短互补、风险对冲是作为产业地产商决策领导者必备的素质和尝试。

  11.如何在项目层面做到成功:第一选址决定了产业地产商项目的成败,选址错了,过程修正可能修正不过来,选址非常重要,决策一旦选错地方,成功就很难保障;第二规划和策划能力也非常重要,因为产业地产商团队能力是养成型的,前期策划定位,后期招商运营,中间是建造,中间建造的能力可以外包,但是两头必须要强;第三非标准化专业性的产品设计,产业地产产品和住宅产品千差万别,服务于不同产业的功能载体完全不一样;第四招商和营销是盈利的核心能力;第五产业服务能力,分为针对入园企业的服务、针对人的服务和政务服务等其他服务三种服务能力;第六团队能力,产业团队非常重要并且很难培养,没有复合能力很难驾驭强大平台。

CRS峰会 | 郭莹辉(北科建董事长):产业园区的发展趋势与成功要素
  嘉宾致辞原文节选:

  首先感谢陈啸天董事长的邀请,在这样一个行业盛会让我介绍一下我对产业地产运营的认识。应该说我们祖国大地因为住宅地产,让我们生活更美好,但是因为产业地产让我们的经济更强大。所以我们应该给自己点个赞。

  今天我要分享的是产业地产园区企业怎么做的更成功,应该说这几年更着力于研究产业地产企业和社会的变革,当然在微观层面上没有于总企业运营层面研究那么深,我可能讲的稍微宏观一些。

  未来产业地产我们瞄准的不仅仅是自身的产业园,更应该着眼于未来的城市,因为园区是经济的载体,更是城市的一角,所以说未来城市对于我们今天园区规划、功能搭建,包括运营服务,都有着重要的影响。

  尤其是我们在新时代,我们看到党中央对城市的发展有哪些非常明确的标准,所以我在这儿想让大家回顾一下,新时代我们对未来城市的憧憬,有哪些标准。

  比如说未来城市规划、建筑、管理、层面,习近平主席对于北京(楼盘)对雄安对大城市都有非常准确的定义,比如说城市的规划、建设、管理,应该高起点、高标准、高水平,世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位。这些体现的是什么?城市精神,展现的是城市特色,提升的是城市魅力,我们是在北京,北京是国家的首都,但是同时也是资源最集中的地方,所以说首都的建设我们可以看到2016年—2035年,北京的城市总体规划当中提出来的北京城市特色应该是首都风貌、古都风韵、时代风貌。对于通州、雄安新区提出了更多的关于自然、人文的传承。这些传承都有重要的引导作用,雄安新区千年大计,对于这样一个新区,从城市形态上怎么定位,看看我们规划特点,绿色生态宜居的新城,创新驱动引领区,协调发展示范区,而且是开放发展的先行区,所以说从这些未来的大城市、大区域的格局上,高度上我们已经看到了,未来的城市,中国的城市以上海、北京一线城市为特点,肯定是生态的、智慧的、产业的、人文的,所以这些城市不仅仅只是生活居住的地方,也是经济和国际交往的地方,所以我们的园区,尤其是一线城市的园区,肯定要服从于母城,要有基本功能。原来的园区特点,我想大概总结了几个方面。

  第一个方面,注重创新引领、注重产城结合、注重特色产业、注重集约高效、注重运营服务、注重生态智慧,所有这些特征加持到园区上,对园区未来发展提出了很多新挑战。当下房地产商进入城市运营商进入产业地产商,这个身份转变会带来行业趋势的重大转变,我提出了几个观点,第一个由产业园区到产业新城,其实这个转变不仅仅是因为竞争格局转变,主要是因为产业空间,因为我们是做产业创新到空间运营的企业,所以说我们从产业规律来说,从研发小市、中市、量产到集群,这是产业本身由小到大的规律。我们作为空间运营商自然而然有研发楼、孵化器、加速器、科技园、产业园、产业新城,我们通过空间对应产业发展的规律和阶段。这是一个由产业园到产业新城自然而然产融结合的过程。

  第二个趋势,我们可以看到身份转变,由地产开发商到园区运营开发商的转变,很多产业地产商由政府的城投公司或者住宅地产商转化过来的,但是从地产商到运营商之间有多大的鸿沟可以突破,这里面有一张图,首先从思维导向上来看,转变跨度其实挺大的,比如说房地产企业,我们是一种线性交易,就是线性的产业链的,是以交易为目的的。但是科技园区不仅仅是交易,更重要的是培育产业发展,我们做的是孵化器,用的互联网的平台化思维,用的是资源整合的托盘化思维,在房地产开发的资源整合之上,我们要叠加投行思维,从开发商转向运营商,首先从思维定式上就要进行大改变。

  第三个趋势由规模扩张到效益提升,比如说我们在土地供应上,不可能有大量的土地让我们做住宅做园区了,怎么办呢?同过去粗放的园区,新城新区,可能要回头看,像城市更新,像园区的腾笼换鸟这个方向再发力。对于土地的节约力量,对于土地强度的要求和空间重构,其实就是我们关注到城市的资源效率,由规模扩张到提质增效。

  第四个特点,从竞争者的特点来看,过去产业地产应该说是工业地产,是2.0的制造业,围绕着他们前面是研发,后面是营销,中间是生产,配套中间的物业。现在不是了,从全部的产业层次上,从农业有农业地产,工业有工业地产,服务有服务业对应的文化康养等等产业地产,所以产业地产越来越细分了,所以说产业地产商我们可以说从领域越来越多元化,身份也越来越多元化,原来主要是由政府平台公司来承建,未来可以看到更多的是跨界来颠覆我们,包括传统的地产商城投公司,到我们做电商的企业,做金融的企业,都可以进入产业园区产业地产这个领域,现在实际上已经形式了百花齐放的格局。

  刚才对产业地产的趋势做了简单描述。第二个层次我想和大家分享的是我们产业地产商怎么做,有什么模式和经验可以借鉴。

  首先我这儿给大家列了现在我观察到的行业八种模式。

  包括科技地产模式,科技园区+配套商住,地产、开发和园区产业成长之间形式了良性的互动,其实我们并不用忌讳,我们做了房地产,因为纯的商务和产业功能区无法存活,因为服务的对象是B2B是企业,同样还服务着员工,所以科技地产我们强调的是以产业创新为内容,但是以房地产作为载体和工具来支撑和保障产业发展。第二种模式以一级开发为核心的园区的土地整理、土地规划、土地招商。第三种模式就是基地+基金模式,园区开发完毕之后作为物业经营,同时把园区里面附着的高科技企业用户作为资源二次开发,与企业工成长。所以物业出资经营+股权投资收益,这种企业也是行业比较成功的模式。第四种模式,以华夏幸福(600340,股吧)基业、荣盛发展(002146,股吧),既做园区,又做融资,更重要的是做全产业的招商运营,商住产,帮政府把土地销售出去,把企业招进来,形成一个产业新城,这个过程当中,政企之间通过政府购买服务的方式,以PPP的方式形成一种政企合作。第五种模式是商务总部,商务总部不是简单把企业请进来招商,应该说是以企业在这儿注册纳税形成一种经济集聚效应。企业总部也可以理解为企业地产的一种有效形式。第六种是工业地产模式,标准厂房,为企业搭建标准厂房和一定的配套,把厂房作为经营的主要场景。第七种模式是特色小镇,最近李强书记在上海提出的从产业园到科技乡镇,科技园是产业功能区的概念,小镇是人和生活和特色产业和城乡结合的概念,所以说特色小镇我认为是科技小镇、科技园将来的一种主要的方向。第八种物流园区模式,这是一种非常独特的,但是盈利非常有保证的模式。物流产业和地产的结合,实际上形成了非常好的可以效仿的产业地产模式。以上八个方面没包括穷尽所有从事产业地产企业的特点,因为每个地域的产业禀赋不一样,每家产业地产运营商资源和能力不一样,所以说我仅仅概括性做一个阐述,大家可以会后交流。

  刚才讲了是行业模式,再转回来,作为产业地产企业,有了模式以后,内部操作上怎么把确定的空间做成一个创新或者说产业活跃的园区呢?

  举个例子,一个是腾笼换鸟型的,大家比较熟悉,比如说长三角经济发展早,早就意味这问题比较大,工业园区,没有一定的产业专业度,而且产业能级比较低,被城市包裹对环境压力很大的区域急需进行腾笼换鸟,这样的园区是政府和产业地产商合作的重要模式。第二种模式,由园到镇,由非常单一的产业功能区到丰富活跃快速的小镇,这个小镇是特色小镇的细分和补充。第三种模式,服务导向型的,过去关注的是园区固化的硬件环境,招进来,但是未来所有的园区尤其是科技园区,特别强调产业生态,帮弱小的中小的科技企业孵化,保姆式的服务和成长,所以说服务导向是科技园最为重要的。第四个是轻重兼备型,刚才讲了政府的城投公司,或者说开发商转型,关注的是土地和物业运营,所以说对于土地非常敏感,对于物业非常青睐,但是这个时代已经过去了,因为我们的价值不仅仅来自于房屋、土地,可以这么说产业地产商通过便宜的土地加工成科技园,靠物业增值这是伪命题。因为产业园的空间太多了,真正要挣钱的就是对客户里面多重服务。第五个转型,产业生态型,刚才简单讲过了,园区物化是一个地产项目,但是抽象就是一个社会化的孵化器,这个孵化器需要政府、园区运营企业构建多层次的服务,把产业生态,企业里面的创新要素和发展的各种资源导进来,形成一个闭环生态圈。这是我讲的几个模式。

  最后我和大家重点分享我们作为园区企业的内功在哪?实际上正确的是以产业为本,地产为器,容器,产业是容器里面装的东西和内容。只有把产业的成长和地产支撑作用合起来,双向成长,才是正确的价值主张。

  第二点客户认知,产业园区是什么,大家讲了是孵化器,产业成长的载体,在这个基础上我们应该回答第二个问题,我们的客户是谁。大家说园区里面装的是科技企业吗?入园企业,他们是我们买房租房的独立诉求的买家,对了一半,我认为产业园区你把它放在城市空间当中来看,实际上是城市的经济载体,我们做园区,另外一个层面上是政府购买我们的服务,帮他们在不毛之地在城乡接合部构建一个企业为核心的,市场化为规律的,政府需要的经济成长的发动机。所以说要购买我的智力我的体力,需要我们帮他们建造一个活跃的园区,应该给我合理的价格,所以政府是我的终极客户,入园企业也是客户,要服务好客户,也要从客户身上获取合理的商业利益。政府对我们有诉求,我们对政府有哪些义务。

  第三个是盈利结构,因为这个盈利结构,我讲到了是园区作为一个独特的经济载体,其实有四重市场,一级开发市场、二级物业街道市场、三级股权投资市场、四级物业持有市场,每个市场里面都有我们的盈利机会,包括一级开发收益,包括物业经营收益,包括对入园企业客户的投资收益,还有政府给我们的各种补贴收益等等。

  还有就是运营方法,我认为产业为本,商住协同、长短互补、风险对冲,是我们作为一个产业地产商决策领导者必备的素质和尝试,产业不做上来先做地产,政府感觉被骗,很有可能给你的各种产业优惠政策会收口,模型一错,政府失去信赖,产业也做不起来,通过我们的商业模型通过过程控制马上就出现了,所以运营法则是指导资源配置和初衷的一个重要的宝典。

  第六,是善于资源整合,因为产业地产商是平台经济,是搭建企业和社会创新平台的,所以不会整合资源就不可能做好产业地产,像住宅地产商是干什么,是人地钱,我有自己的操盘团队,我有钱能够买到地,并不依赖于政府,限价和限购是另外一个问题。做产业园一定是外向的,越多的资源嫁接,我的平台被使用的频率越高,园区越有价值,这是我们整合产业体系的资源、政府体系、招商体系、建设服务运营体系,这些资源都能为我所用。

  地址决定了产业地产商项目的成败,选址错了,过程修正可能修正不过来,选址非常重要,决策一旦选错地方,成功就很难保障。第二个是规划和策划能力,因为产业地产商团队能力是养成型的,前期策划定位,后期招商运营,中间是建造,中间建造的能力可以外包,非常非常弱也可以,但是两头必须要大,所以策划能力前端也是非常重要的。还有就是产品,这个产品和住宅产品千差万别,如果服务于信息产业、生物产业,园区、建设、保障设施完全不一样,可能不是一个标准写字楼或者说商办楼,生产工艺流程有非常极致的联系,因为是功能性载体,这样非标准化专业性产品设计,非常耗内功。第四,招商与营销是最后把钱挣回来的核心能力,当然这里面有每家企业招商的解决方案可能不一样。

  还有就是产业服务能力,地该归三类,一类是针对入园企业的服务,一类针对人的服务,这里面有政务服务、生产服务、生活服务,这里面服务内容有数百项就不一一介绍了。

  最后一个能力,团队能力,产业地产商,我们的操盘手非常稀缺,一个城市总要横跨产业、金融、地产、城市治理,像这样一个城市的总经理,没有这么复合的能力,很难驾驭这么强大的平台,所以说的团队通过自己的培养也好,其实产业团队非常重要,而且非常难以培养,包括我们运营团队,运营团队有的企业是自己建造和运营一体化,也有集团内部专业化招商和城市的中小公司内部协同,也有第三方运营服务,各种产业地产商运营团队情况不一样,就不一一介绍了,时间关系,对于企业对于项目产业地产的运作和理解给大家汇报到这儿,请大家多多指导!

    本文首发于微信公众号:亿翰智库。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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