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房地产税提速那些事儿

2018-09-12 06:30:13 和讯名家 
  近日各大媒体频频撰文表达房地产税提速的事情,对于审议时间外界猜测大多为2019年审议,或2020年审议。9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法列入到十三届全国人大常委会立法规划的一类项目中,官方一锤定音,房地产税已经大势所趋。
房地产税提速那些事儿
  图/pixabay

  《证券日报》统计,2018年以来官方已“八提”房地产税。其实早在2016年房地产税法就被列入十二届全国人大常委会的立法规划一类项目中,但是却一直没有进展。今年以来,从国务院、全国人大到相关主管部门,都不断释放出推进房地产税立法的消息。9月7日房地产税法被列入全国人大常委会五年立法规划的一类项目,被认为是向外界释放出我国税收法定进程提速的重要信号。

  房地产税作为政府为数不多的宏观调控牌,其推进会比较谨慎,目前大多猜测2020年提请审议,但也有激进的观点称,房产税在年内会有实质性突破,草案有望提交初审,重点关注税基、税率、豁免面积以及开征时间表。

  房地产税的难点在于税率的把控(美国各州的税率在0.28-2.35%不等)。此前上海(楼盘)重庆试点房产税率为0.5%左右,但申万宏源(000166,股吧)认为1%可能是较为中性的一个税率。另外,调控房价只是房地产税的作用之一,调节收入分配才是核心功能。同时,房地产税兼具筹集财政收入的作用,以此满足政府提供公共服务的需求。至于房地产税法最终如何落地,具体如何实施,还是要交给地方政府,毕竟是地方税。各省市何时开征,地方有一定自主权。

  何时征?征多少?

  2011年上海、重庆(楼盘)针对个人住房保有环节征收的税名为房产税,试点征收也没有激起太大波浪。根据《北京(楼盘)商报》统计,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,成交均价并未出现明显下跌,而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后3年多,房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

  房产税与房地产税一字之差,区别较大。房地产税是一个综合性的概念,包含房产税,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。房地产税的征收难度也极大增加,怎样处理好土地出让金和房地产税之间可能存在的重复征税的问题,是现存的一大难点。

  房地产税率如何定位也是关心的重点。上海的试点房产税率在0.4%-0.6%之间,而重庆的房产税率则为0.5%,因此有舆论观点认为,0.5%这一中位数可能是房地产税率的最佳选择。从国际上来看,美国由各州政府独立征税,平均税率大约在1.04%左右,德国希腊均不超过1%,税率较高的日本则大概在1.4%-2.1%之间。

  在税率的设计上,当前的呼声是要实施低税率,让纳税人能够负担得起。中国政法大学财税法研究中心主任施正文指出,对房地产税的税率要从严控制,要有个上限,防止一些地方基于财政收入的考量征重税。申万宏源预测,当前所有存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍,人均免征面积大约在40-60平米之间,而1%左右的税率较为中性。

  经济日报、中国经济网专栏作者李宁发文称,根据财政部透露出的信息,我国房地产税改革的总体方向是按照评估价值征收税款。

  那么当前具备全民收税的基础吗?招商证券(600999,股吧)以一线城市80平米住宅为例测算,一年租金约8万,大致的净运营回报NOI约6万,按照资本化率4%折算,这套房的评估值大概在150万。但按照当前市场的交易价格来看,一线城市80平的房大约是500万或者更高,按照租金还原法的评估价大约是市场价格的三折左右,悬殊巨大。从当前上海和重庆试点以约0.5%的税率原则来看,如果按照运营回报评估值150万来算,房地产税大概一年是7500元,如果按照市场交易价,一年是25000元。

  从资本回报角度看,根据目前的市场交易而言,低于1.5%的租金回报率是严重倒挂于国债的,净回报率则更低了,如果按照0.5%的中位数来征收房地产税,许多不动产将成为负现金流资产,导致的结果就是租金暴涨或者价格暴跌,从而引起市场比较大的波动。因此招商证券认为合理的难以引起市场大幅波动的房地产税有两种可能:

  (1)征收的人群很广,但起步的房地产税税率较低;

  (2)抵扣项较为灵活,从而一开始征收的家庭占比较小,考虑到立法并不容易经常变化,第二种方式或更适合当下的中国,因为抵扣比较灵活,所以国家立法的具体税率区间应该定的较宽泛,然则各个地方政府能根据各自的实际情况进行抵扣方式的灵活设定。

  为什么此时加码房地产税?

  北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示,“从国外的经验看,房产税更多的是通过征税来满足地方必要的公共财政支出的一个手段。”此时加码房地产税主要在于土地市场的流拍和房价的松动。

  据中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

  但当前房地产商的拿地规模并不弱。根据格隆汇提供的数据,2018年上半年20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%。

  中信证券(600030,股吧)分析,鉴于拿地不减,流拍增多可能是由于政府增加了土地供应。房价调控压力较大的一二线城市更早推出该类政策性地块,但由于这些附带的出让条件较为严苛,房企仍在摸索盈利前景,因此该类带有限制性政策的地块容易出现流拍的情况,导致整体流拍宗数上升。

  从我国的城镇化率水平来看,当前的城镇化率约为58.6%,离城镇化的饱和区间70%还需要十年时间。在这十年过度时间里,随着租金与房屋的市场交易价格的增速逐步收敛,租金回报率逐渐提高,房地产税的征收也具备逐步提高的可能性,其将慢慢成为地方政府主要收入来源。

  房地产税出台房价能降吗?

  很多人将房地产税的出台和房价下降划等号,这是一种错误的联系。房价受很多因素的影响,而房地产税具有多方面的功能,包括增加地方财政,调节消费行为,抑制投机等等。

  房地产税法虽然有增加房屋持有成本,抑制房地产投机行为的作用,但是这并不是立法的唯一目的。第一点就是在设计房产税制度的时候,并不标榜其是打压房价的利器;第二点,也不能指望房产税一出来,房价恨不得应声而倒,就没人炒房了,抑制炒房是要好多的机制在一起才会起作用的。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为,房地产税的出台对于不同城市的房地产市场影响各异。对于一线、二线等核心城市,房地产税可能会降低住房的空置率,但不应有“毕其功于一役”的心态,指望房地产税来控制房价过高。

  对于三线、四线、五线城市,房地产税的影响可能会更大一些,这些城市的房屋空置率较高,而租赁市场又欠发达,房地产税征收之后可能会对房价形成一定的压力。

  中信证券债市启明系列在论述“房地产税对房地产投资的潜在影响”时提到,当前正在试行的房地产税从设置和使用上兼具缓解政策性地块流拍现象和构建多层次供给的优势,同时将通过平抑房价波动的方式与刚需群体形成良好互动,并向上传导至房地产的投资端,综合来看,房地产投资不会回到2013年之前的增长水平,而是逐步回落至8%~11%的增速,并在后续房地产税成功推出后呈现出较为稳定的走势。

  未来房地产税的推出有利于解决当前政策性地块流拍的困境,且有利于降低房价的波动,整体而言,房地产投资将呈现稳中趋降的走势,中信证券也做出了十年期国债收益率在3.4%~3.6%区间波动的判断。

  中国房地产市场已经发展十几年了,现在推出房地产税早已经是太晚的事情了,房地产市场的许多问题并由此而生。青岛(楼盘)大学经济学院教授易宪容呼吁,“当前并非应该争论“是不是推出房地产税”的问题,而是如何推出一部公平公正的房地产税的问题。这才是当前房地产税问题争论的核心所在。“(完)

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(责任编辑:岳权利 HN152)
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