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南北焦虑 时代广州与葛洲坝北京项目的地王回旋

2018-09-12 08:55:57 观点地产网 

  观点地产网 两宗“地王”一北一南,一宗产生于2015年10月北京(楼盘)的一场激烈土拍,一宗则来自于2017年3月广州(楼盘)的一场土地鏖战。如果彼时的市场预期未曾变化,它们应该步入了开发周期的不同阶段,但时空却在眼下发生了交汇。

  9月10日,位于北京市丰台区的葛洲坝(600068,股吧)中国府终于开放示范区。2015年10月,葛洲坝“单挑”众多巨无霸联合体,包括中粮天恒首创、龙湖保利首开平安、以及万科金融街(000402,股吧),最终以49.5亿元总价和4.1万平方米保障房配建面积抱地而归。彼时,住宅部分7.5万元/平方米的楼面地价刷新了北京的单价纪录。

  葛洲坝拿地两年后,许多房企们也在土地市场上血脉偾张。2017年初大概是地王潮退的最后阶段了,去年3月份,粤派房企时代以总价20.37亿元、配建面积4.41万平方米竞得广州海珠区一宗地,楼面价5.54万元/平方米创全市单价纪录。

  以行业的一般节奏来看,如果是普通的项目,它该早已进入了销售阶段,但“地王”不同,时代的这个项目于近日才堪堪公布了它的设计方案。

  近来土地市场流拍现象频现,一二线城市的销售价格和成交面积保持平稳,但仍有观点认为,一二线城市目前处于低斜率复苏通道。市场是否会真如此般预期,并为过去沉寂的地王带来一线生机?对此,也有业内人士持有不同的意见,认为行业依然看不到管控放松的机会。

  京广地王亮相

  尽管此前北京葛洲坝中国府多次向外界释放信息,但在拿地三年后的2018年9月10日,它才首次对外开放示范区。

  这个项目位于北京市丰台区花乡樊家村,土地代征地面积2.77万平方米,建筑面积20.38万平方米,土地用途为R2二类居住用地、A61机构养老设施用地、A5医疗卫生用地、A334托幼用地、A331中学用地。

  由于北京土地供应较少,加之樊家村项目临近西南三环,2015年10月20日下午的土拍现场,这宗土地引来众多房企的围猎。当日,参与拍地的开发商既有联合体也有独行者,包括中粮天恒首创、龙湖保利首开平安、万科金融街、中国金茂、中铁建、金地、中铁置业和葛洲坝等。

  73轮竞地价、31轮竞拍保障房之后,葛洲坝以49.5亿元的总价和4.1万平方米保障房配建面积,将该地块揽入怀中。商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米,使得它成为北京新的单价地王,一时间引起众议。

  后来的市场预期发生了变化,地王项目的生存状况一直被外界关注着,直到现在它们的一举一动依然能够成为行业的话题。

  这其中便包括葛洲坝中国府。合硕机构首席分析师郭毅对观点地产新媒体表示,从企业的经营逻辑和产品逻辑来考虑,也就能够理解葛洲坝中国府为何从拿地到开放示范区用去了3年的时间。

  她以7.5万元/平方米的楼面地价去推导,认为葛洲坝中国府的销售价格至少是在十二、三万才能实现一定的利率。“北京市住建委对于房价的管控,不可能批出这么高的预售价,所以企业面临开盘就亏损的状况,怎么可能去着急推呢?”

  “葛洲坝也需要对这个项目的客群进行深入的研究,才能打造出政府和顶级客群需要的产品,这些产品研发的过程会更长一些。”郭毅表示。

  实际上,葛洲坝拿地的那两年,国内一二线城市的土地市场热度不减,造就地王迭出的现象。从北往南看,在2017年3月29日的广州,时代以将近20.37亿元的总价、4.41万平方米的配建面积竞得海珠区广纸石岗路地块,力压包括保利、万科、碧桂园、招商蛇口、越秀等在内的其余24家房企。

  这个项目总面积2.02万平方米,建筑面积8.08万平方米,楼面地价5.54万元/平方米的楼面地价刷新广州单价纪录,并一直保持至今。

  去年中期业绩会上,时代地产(更名前)的执行董事、董事会主席及行政总裁岑钊雄说,他不觉得“这样的地价非常贵”,因为“地块很小总价不高,只占了20亿元的资金”。

  尽管如此,他依然为这个项目上引入援手。观点地产新媒体获悉,去年6月15日,光大兴陇信托有限责任公司向这个项目的竞得者广州市傲钜投资有限公司增资6000万元,从而获得该公司30%的股权。

  观点地产新媒体获悉,该项目已于8月开始动工。最新的设计规划显示,该项目主要由东、西两部分组成。其中,东部地块规划为住宅区,将建设4幢17-35层高层住宅;东南侧规划有幼儿园,西部地块则规划建设小学。

  从拿地至今,时代“地王”项目也度过了一年半时间,如果按照开盘必先走完的流程来看,这个项目才刚刚踏出了它的第一步。

  在广州中原地产项目部总经理黄韬看来,这是“地王”的正常节奏。“它肯定要想更多的方案,特别是一些能够让它增值的方案,它才能够操盘。”

  南北地王的焦虑

  实际上,无论是葛洲坝中国府、时代广州项目还是其它地王项目,眼下横亘它们面前的核心问题,就是利润。

  近来土地市场流拍现象频现,一二线城市的销售价格和成交面积保持平稳。招商证券(600999,股吧)在近期一份报告中提出,三四线城市的周期因过去供给侧改革(棚改货币化补贴)的影响,从现在到明年上半年全国销量大致处于低斜率复苏通道,而目前整体一二线城市处于低斜率复苏通道。

  是否市场预期真会如此,并为过去沉寂的地王带来一线生机?对此,也有业内人士持有不同的意见,认为行业依然看不到管控放松的机会。

  “恰恰相反,一二线城市或者之前销售比较旺的地区越来越严,没有放松的迹象。”黄韬预判,今年下半年到明年初会是销售的低谷,“过了明年初,(市场)可能又不同,会相对恢复元气,会好一点,现在卖就不行啦,遇到窗口。”

  以时代广州项目来看,业内人士认为该项目的盈亏平衡点为接近8万元/平方米,而目前该项目临近的在售新房项目金融街融御、雅居乐海珠小雅、星汇海珠湾等,楼面地价均介于1.6-2.7万元/平方米之间,销售均价则位于5.5-6万元/平方米;临近的二手房则普遍介于3-4万元/平方米。

  葛洲坝中国府似乎也面临着类似的难题。

  郭毅认为,从整体的市场环境来看,北京对于房价的管控“谈不上放松”,“整体弹性还是相对绷紧的”。

  她接着对观点地产新媒体分析道:“只不过有中低商品房上市之后,对整个成交均价产生了结构性的拉低;(住建委)对个别的产品品质较好、硬件设施配套比较完备的高端项目,在价格的审批上略有放松,但是最终都是保持整体的均价水平环比不上涨。”

  从葛洲坝中国府所在的片区来看,周边环境也并不友好。

  在刚刚竞得该地块的2015年10月,临近的豪宅项目龙湖西宸原著才开盘不久。这个项目的住宅部分折合楼面价约6.07万元/平方米,预售价格亦超过了10万元/平方米,它常被外界拿来比对,以分析葛洲坝这宗土地的市场前景。

  3年过去,龙湖西宸原著全部售罄,近来产生的交易已经是二手房买卖。最新的消息显示,龙湖西宸原著的平层产品二手均价小幅超过11万元/平方米。

  这个项目已推进到开放示范区的阶段,目前的难点在于,取得一个令企业和住建委均满意的预售价并非易事。观点地产新媒体获悉,2018年至今,丰台区仅发放10张预售证,拟售价格介于6.3-8.9万元/平方米。

  然而,郭毅认为这不意味着葛洲坝无法拿到一个相对合理的价格。“也要看葛洲坝它打造的是什么样的产品,住建部也会根据开发商在产品上的投入,给它一个相对合理的价格,不可能让项目完全没有利润,这也不客观”。

(责任编辑:徐帅 )
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