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时隔5年岛内出让2018P02地块 它带来了厦门土地供应加快的信号

2018-09-12 18:45:00 和讯名家 
焦点丨时隔5年岛内出让2018P02地块 它带来了厦门土地供应加快的信号
  中房报记者 李燕星丨北京(楼盘)报道

  这是一个信号。

  9月12日上午9点,厦门市国土资源与房产管理局开始陆续收到竞拍者提交的申请,竞拍的三幅地块中,包括编号为“2018P02”的地块,它位于湖里区枋湖片区。

  这一编号为“2018P02”的地块备受业内关注,原因是它是厦门年内出让的首宗岛内地块,更是自2013年12月30日、时隔5年后的首次岛内供地。

  “这几年厦门的土地供应都没有达到预期,不仅影响了财政收入,也影响着住宅供应,并不是一个明智的做法,希望这次的岛内供地是个好的开始。”一位厦门的研究土地的人士表示。

  按照年初的计划,2018年厦门市经营性用地出让计划供应土地面积约279公顷,建筑面积约600万平方米,拟出让土地用途有办公、商业、商品住宅、软件及研发用地、物流仓储、酒店等,其中商品住宅用地供应土地面积约125公顷,建筑面积约306万平方米。

  从目前来看,前6月,厦门共出让14宗地块,合计总面积约788093.2公顷;成交量方面,上半年共成交土地12宗;成交金额方面,卖地总额138.14亿元。与计划有差距。

  另根据厦门市政府公布的2018年预算草案,全市政府性基金收入安排486.8亿元,其中土地类基金收入安排480亿元;市本级政府性基金收入安排296.5亿元,其中土地类基金收入安排289.7亿元。

  从上述信息来看,厦门的土地出让节奏需要加快了。

  岛内断供5年后的地块

图红色画线部分为2018P02
图红色画线部分为2018P02

  此次土拍依然采用“限地价、竞配建”的方式出让,出让地块也有限制性要求,其中商品房预售要求如下:

  1.2018P02地块允许竞得人分三期建设、分三期申请商品房预售许可证并分三期对外公开销售。其中,首期销售建筑面积应不少于5万平方米。其中144平方米以下户型不得设置为跃层户型,建筑高度强制要求必须在18米以上。

  2.2018JP02、2018JP03地块允许竞得人分两期建设、分两期申请商品房预售许可证并分两期对外公开销售。其中首期对外销售的建筑面积应不少于总建筑面积的50%。

  2018P02地块是继2013年12月30号之后,时隔近五年岛内再供地。2013年12月30日,在年末最后一场土拍中,建发连夺岛内2013P10地块(建发中央天成)和2013P15地块(建发央玺)两地块,其中,2013P10楼面价22001.42元/平方米,2013P15地块楼面价29935.48元/平方米。2013P15地块也成为当年厦门单价“地王”。

  这块地引发了市场诸多的关注。

  上述厦门闽系开发商认为,“现在推地跟岛内拆迁节奏有关系,旧改地块前两年未完全处理清楚,现在整理成净地才可以出让;另外,岛内推地有提振市场信心的作用。项目尽管位置不算特别好,但规模大,并且在岛内,对于想要打造高端物业、快速变现的房企来说,是个很好的选择。”

  可以看到,为了提高房企的参与度,2018P02地块在价格上亦有所放宽。该地块起拍楼面价为3万元/平方米,上限价格为4.5万元/平方米。

  对此,上述厦门闽系开发商告诉记者,“地价回归理性。市场高峰期时,岛外楼面价3万元到4.5万元/平方米很常见,比如翔安区可达3.6万元到3.8万元/平方米,按照这个逻辑,该岛内地块价格应该在5万元/平方米以上。但是因为最近土地流拍,岛外比如翔安出现楼面价1.7万元到1.8万元/平方米的地块,因此岛内地块的这个价格是回归理性的。”

  破解“岛内缺地岛外缺人”困局

岛内缺地、岛外缺人,一直是厦门的发展困局。
  岛内缺地、岛外缺人,一直是厦门的发展困局。

  一位厦门闽系开发商告诉中国房地产报记者,“过去几年,厦门岛内土地紧缺、供应少,外加政府希望推动岛外发展,所以加大了岛外供地和购房置业引导,比如海沧的马兰湾、集美新城等,在政策的推动下发展得很快。”

  发展岛外是厦门市政府的策略。厦门岛南北长13.7公里,东西宽12.5公里,面积约128.14平方公里,全市常住人口数量不到250万,岛内人口数量仅100余万,密度9371人/平方公里,岛外则只有833人/平方公里。

  5年前,不到全市1/10面积的厦门岛,承载了全市1/3的工业产值。为了跨岛发展,2013年岛内工业全面腾退;2015年厦门市建设局发布《厦门市建设事业“十三五”专项规划(征求意见稿)》,加快集美、海沧、同安、翔安四大新城、马銮湾片区、环东海域东部新城建设,着力完善基础设施和产城融合,促进产业向城镇集聚,推进新型城镇化转型。

  至2017年,岛外四区完成投资1518.54亿元,占全市固定资产投资的70.3%,总量是岛内投资的2.4倍。

  随之变化的是岛外房地产市场的高速发展。有厦门购房者表示,“2015年以前,凑一凑30万元首付,在岛外买套两房或小三房是没有问题的,但现在岛外根本不是刚需能买得起。”在今年3月公布的《2017年度胡润全球房价指数》中,厦门高居全球第5。而2013年12月31日至今的近5年时间内,岛内是没有供地的。就连《2018年厦门市经营性用地出让计划》也未提及岛内地块,2018年经营性用地出让计划供应土地面积约279公顷,建筑面积约600万平方米,计划出让30幅商住用地,岛内零出让。

  这也致使岛外近年地价房价涨势疯狂。2016年8月融侨竞得的翔安2016XP04地块,楼面价达3.85万元/平方米。

  一切都发生了变化,岛内开始供地。

  观望的市场

数据来源:蓝房网
数据来源:蓝房网

  从目前来看,前6月,厦门共出让14宗地块,其中截至9月11日,厦门共出让宅地11幅,从出让面积来看,数据并不理想。也就是说,今年以来开发商参与竞拍的热情并不高。

  一位厦门的房企营销总表示,“地块成交少,开发商热情不高的很大因素在于严厉的调控政策。在限购限价下,预售证审批和备案更加严格,很多房企不仅拿预售证困难,预售价格也很难突破。如果限制不解除,房企的资金压力也很大,市场因此很难回暖,影响市场预期。可以看到厦门去年年底至今年上半年的房价一直在回调,二手房部分回调,个别新房定价预期也在调低,高地价已经出现亏损。”

  那么,岛内这块姗姗来迟的土地是否可以调动开发商的积极性,提振市场信心呢?

  上述厦门闽系开发商表示,“开发商拿地的热情在于两个方面,从市场角度来说,开发商会有意愿去参与竞拍,因为该地块未来的议价空间、品牌知名度都不错,但是从现金流的角度来说,很多民企尤其闽系房企的现金流并不宽裕。尽管有期望,但考虑到现实,去参拍的企业不会很多。如果最后成交楼面价不超过4万元/平方米,那么对于2016年下半年和2017年拍卖的20多宗高价地来说,压力很大。”

  难以变现下的现金流掣肘确实让房企更加勒紧裤腰带。根据公开资料可以看到,2018年上半年正荣地产现金流为208.37亿元,相比年初仅增加5.95%;融信中国的现金流也只有203亿元;中骏集团的现金流只有170亿元,相比年初增长77%。

  另一位地产专家也直言不讳地告诉记者,“厦门地市凉了一年多,如果现行政策继续的话,对于岛内供地,开发商也不会出手,没有地价的背书,房价很难上升。现在厦门楼市透支,价格回调了大概20%。另外,厦门要修桥、建地铁、保就业,不拍地能怎么办?”

  9月12日下午,中国房地产报记者致电厦门国土资源与房产管理局询问申请情况,工作人员表示暂时不便透露。

  这块地最终的情况如何,要等到9月20日才能揭开。

  (图片除注明外,来源网络版权属于原作者)

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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