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半年报·深度|半年业绩完成率仅达三成 首开股份的千亿之路道阻且长

2018-09-13 07:08:25 和讯房产  常丹丹
半年报·深度|半年业绩完成率仅达三成 首开股份的千亿之路道阻且长
  作为北京(楼盘)曾经最大的国有房地产开发企业之一,首开股份一直用“一部首开史,半座北京城”来形容其对北京的贡献。不过,时过境迁,从8月30日公布的2018上半年业绩情况来看,首开股份已然难现往日辉煌。

  首开半年报显示,报告期内,公司实现结利收入175.45亿元,同比增长57%;净利润15.69亿元,同比增长约2.6倍;归母净利润13.8亿元,同比增长约3.4倍,实现销售面积120万平方米、签约金额308亿元、销售回款279亿元,分别完成半年分解计划的94%、104%和101%。

  值得注意的是,尽管从任务分解的完成度上来看,首开股份上半年销售预期基本完成,但308亿元的合约销售额和120万平米的合约销售面积,同比分别出现19.63%和19.1%的下滑。另一方面,今年年初,首开股份便喊出进军千亿军团的口号,若以这个目标来衡量,首开上半年的销售情况并不理想,仅完成全年目标的30.8%。

  业内人士认为,这一销售颓势,与其扎根北京大本营的发展策略息息相关。对于首开而言,北京楼市政策的层层叠加,犹如一道道枷锁在身,以“限竞房”为主的产品结构也在不断压缩着盈利空间。首开这个“北京最大的地主”若要实现千亿目标,仍面临着不少难题。

  疲软的销售、走低的利润

  上半年,众多房企销售业绩高歌猛进,根据克而瑞公布的2018上半年房企销售情况,全国房企销售百强整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%,多数房企上半年业绩目标完成率超40%。相比之下,首开这份销售额销售面积双双下滑近两成的“成绩单”尤为刺眼。其中,销售金额的下降致使其在《2018年上半年中国房企销售排行榜TOP200》中的排名自16年开始继续下滑,由16年的20名左右下跌到目前的40位上下。

  在同梯队房企中,首开的业绩下滑也是“独一份”。根据克而瑞《2017年度中国房地产企业销售金额TOP200》榜单,2017年,首开股份与金科集团、滨江集团(002244,股吧)、中国铁建(601186,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)等并属500—1000亿梯队。根据已公布的半年报粗略估算,2018年上半年,蓝光发展销售金额413.73亿元,同比增长36.66%;中国铁建为410.20亿元,同比增长16.88%;滨江集团为405.5亿元,同比增长81.0%;金科集团为597亿元,同比增长约116%。

  首开在公告中表示,随着上半年房地产市场调控政策持续深化、长效机制建设稳步推进、金融监管力度加强,在限购限贷、预售限价等严控政策下,重点城市新房市场供需不匹配,有效供应不足造成需求释放受阻,再加上备案延迟等因素影响,新房成交面积持续回落是造成销售业绩下滑的主要原因。

  此外,从半年报上看,首开营业收入取得增长,盈利能力却陷入困局。报告期内,首开股份实现营业收入175.45亿元,同比增长57%,净利润为15.69亿元,同比增长约2.6倍。但首开的净利润率在近几年投资收益保持较大增幅的情况下依然保持在10%左右。2018年上半年,首开的毛利润率和净利润率分别为22%和9%,较2017年末有较大幅度的下滑。总体来看,盈利能力走低。

  针对上半年疲软的销售和低迷的盈利情况,首开股份董事长潘利群曾表示,北京地区部分限价商品房项目政策调整、取证延后,京外部分城市对预售项目的价格审批也客观上延长了项目取得预售许可证的工作时间,这些因素都影响了销售进度。

  此外,近几年,首开在各地参与的拿地土地成本较高,产品趋向别墅、豪宅等“高端项目”,这类项目本身就存在打造周期长、去化慢等特点,成为拖累企业利润的内因。

  首开半年报显示,报告期内可供出售面积2126.48万平方米,已售出面积120.42万平方米,去化率仅约为5.7%,与去年同期的8%的水平相比,下滑不少;从已披露的其他房企业绩来看,碧桂园和融创在去化率这一指标上分别达到70%、85%。可见,项目去化方面,首开与行业水平相去甚远。

  按照企业公告数据推算,首开2016年、2017年和2018上半年的楼板价分别为16934元/平方米、21559元/平方米和19134元/平方米,与高昂的土地成本相对应的则是持续性的限价政策,这也成为导致企业利润下降的重要外因。

  除此之外,首开最新公布的前8月运营情况依旧不容乐观。前8月,首开实现签约面积166.88万平方米,同比下降22.12%,签约金额434.63亿元,同比下降14.84%,至此,2018年仅剩4月,相对全年的1000亿元销售目标而言,还存在566亿元的缺口,伴随目前严厉调控政策的影响,要想实现全年业绩目标,首开仍面临不小的推盘压力。

  北京大本营“沦陷”

  从业绩报看,项目布局也为首开未来业绩发展蒙上一层阴影。2015年以来,首开大规模扩张,着力拓展京外项目,2017年又重新将目光锁定北京大本营,去年全年,首开共获取27个项目,项目计容建筑面积合计399.70万平米,其中北京16个,占到一大半。

  不过,正当首开大力回归北京的同时,市场却以一盆冷水浇灭了首开的热情。

  根据中国指数研究院分析,随着房地产调控政策不断强化、房贷利率普遍上浮,成交量同比回落明显。2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)累计成交157万平米,较去年同期下降35%,较2017年下半年减少21%。2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)住宅月均成交约26万平米,较2017年全年月均成交量减少28%。

  不仅如此,上半年北京新房成交均价也呈下降态势,2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)均价为39060元/平米,较2017年上半年均价下降4%,同比增速由升转跌。

  作为北京本土企业,首开股份长期占据北京地区房企销售额第一名,不过,受市场影响,首开在北京大本营的优势正逐渐丧失,更面临着如泰禾、万科的强势挑战。根据克而瑞机构统计数据计算,首开去年以257.1亿元,位居榜首,而泰禾、万科分别以239.6亿和226.1亿元紧随其后,差距已经非常微小。

  从今年上半年土地储备来看,首开规划建筑面积约259.75万平米,其中约183.85万平由京内项目贡献,其余75.9万平由京外项目提供。

  一个不可忽视的现象是,在区域毛利率方面,首开北京地区毛利率大幅度下滑至17%,京外地区毛利率首次超过北京地区达到了31%。

  因此,尽管北京地区项目体量庞大,但对于销售业绩的贡献,也表现得力不从心。今年上半年,首开在北京地区的销售额达102亿元,居于首位,占据其总体销售额的32.62%,不过相比去年同期157亿元的销售额减少了55亿元。而同样出身北京本土的企业首创在北京地区销售额为89亿元,排在第三位,占其总体销售额25.57%。

  可见,占公司土储超70%的京内项目势必对未来的去化与周转造成较大影响。

  永续债会成为首开的拖累吗?

  随着房地产融资政策的收紧,首开股份和众多谋求发展的企业一样,面临着资金紧张局面。今年上半年,首开累计新增融资232.5亿元,累计还款190.8亿元,净增融资规模41.7亿元。根据公告数据计算,18年上半年首开净负债率保持上升趋势达到92%,资产负债率也较去年微升至80.79%。

  为缓解资金困局,首开不得不借助多种形式的融资方式进行及时“补血”,从传统的银行贷款、信托贷款,到中票、永续债、公司债、众筹产品等都成为首开融资的重要工具,其中,首开股份尤其钟情于永续债。

  尽管相较历史高峰期110亿元的永续债规模,当期80亿元的永续债已经有所降低,但与同规模且发展势头迅猛的蓝光发展55亿永续债相比,仍处于高位。据相关资料显示,首开的永续债规模,可与在港上市的恒大碧桂园们相比肩。

  首开偏爱永续债,或许与永续债的自带属性有关。据专业人士介绍,永续债在会计账目里是列为权益,而非负债,也就是说发行永续债不会提高资产负债率,但却增加了企业的现金流,其初始利率较低,但几年后便逐步增加利率。

  不过,正因利率逐年增减,永续债带来的流动性风险也便随之而来:不断上调利息的永续债,不断吞噬公司利润,在初始利率的年限过后,永续债利率加码,高于银行利率,倒逼企业因无法承受票息率而只能像还贷一样还债。

  因此,可以预见,如此庞大的永续债规模下,一方面,首开将面临高息压力,另一方面,为支付并不低廉的利息,需要拿大笔净利润去覆盖,以致拖累公司整体业绩。

  不断吞噬利润的永续债与踏错节奏的项目布局,都为首开的千亿目标增添了不确定性,若要实现业绩爆发,大刀阔斧的“自救”必不可少,首开股份未来走向仍存诸多看点。

(责任编辑:徐帅 )
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