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标普:杠杆下降趋势更趋明显,融创控股的评级展望调整至正面;“B+” 评级获确认

2018-09-26 11:16:19 和讯房产 

  •2018年上半年融创控股的杠杆水平改善,我们认为强劲的销售增长、良好的盈利能力和审慎受控的新增投资及购地活动,将为未来12个月内公司降低杠杆提供有力支持。

  •我们将过往业务合并收益产生的重估增值摊销考虑在内,重新评估了融创控股的利润率水平。我们认为融创控股的调整后利润率水平与行业平均水平一致,而此前评估的盈利能力低于行业平均水平。

  •我们将融创控股的评级展望从稳定调整至正面,同时确认其长期主体信用评级“B+”。

  •正面展望反映了我们以下考量,未来12个月内,融创控股得益于其强劲的销售执行、可持续的盈利能力及更为审慎的并购策略,财务杠杆将持续得到改善。

  香港,2018年9月26日—标普全球评级9月24日宣布,将融创中国控股有限公司(融创控股)的评级展望从稳定调整至正面。同时,我们确认该公司的长期主体信用评级“B+”,并确认其发行的优先无抵押债券的长期债项评级“B”。

  展望调整是基于以下考量,受益于强劲的销售执行、稳固的利润率和受控支出,未来12个月内融创控股的降杠杆趋势将可能延续。我们认为,融创控股当前已跻身中国房地产龙头企业之列,且建立了大规模土储以支持未来几年的增长,因而不太可能谋求通过大举举债收购来扩大规模。

  融创控股或继续降低杠杆水平,未来12个月内其债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率将朝向5倍水平下降(并表后比率, 以及权益并表联合营项目后比率)。2018年上半年该公司的财务杠杆显著改善,并表后债务对EBITDA的比率约为8.2倍,而权益并表联合营项目后的杠杆比率较2017年末的15倍下降至约7.2倍。

  我们预计2018年融创控股的总销售额将达到4500亿元人民币(其中约70%为权益销售额),今年上半年公司已实现1900亿元的销售额,下半年的可售货量预估为4900亿元。尽管市场大环境走软,但融创控股拥有多元化土地储备和良好的地域分布(其中约85%的房地产开发项目位于一二线城市),为公司增长提供了稳固支持。

  我们预计融创控股的购地步伐将变得更为审慎。今年前6个月,该公司的购地支出约为房地产销售回笼资金的30%,明显低于2017年80%左右的比例。我们预估未来12个月内,该公司的购地支出占房地产销售回笼资金的比例将保持在30%-40%区间,反映了公司对房地产市况走软的预期、其现有充足的土储及更为稳健的增长方式。

  同时,得益于过去几年销售强势增长,我们认为融创控股拥有强劲的盈利路径。2018年6月末融创控股未结转收入约为4800亿元,为未来1至2年总收入强劲增长提供了支撑。我们认为,融创控股旗下产品和业务的地域分布具有竞争力,公司盈利增长势头将持续。

  融创控股的盈利能力也在改善,今年上半年公布的毛利率自2017年的20.7%升至24.7%。如果重估收益摊销的影响不纳入销货成本,则融创控股2018年上半年的调整后毛利率则升至34%。我们认为,用调整后利润率来评估盈利能力更为合理,因为我们在计算EBITDA时未将收购时并购的业务合并收益包含在内。因此,我们认为融创控股的息税及折旧摊销前利润率约为27%,与行业平均水平一致,而此前评估其盈利能力低于行业平均水平。

  但是,我们认为融创控股仍保持择机而动,可能会进行预期外的收购活动,进而将限制其财务状况进一步改善。2017年融创控股投资乐视,导致重大减计和杠杆水平上升。我们认为,该公司尚未建立证明其财务管理风格保守的过往记录。

  正面展望反映我们以下考量,未来12个月内,融创控股得益于其强劲的销售执行、可持续的盈利能力及更为审慎的并购策略,财务杠杆将持续得到改善。

  如果融创控股展现出更为持续稳固的审慎财务管理记录,且财务杠杆水平持续改善,我们可能会上调其评级。如果权益并表联合营项目后的债务对EBITDA的比率持续低于5.0倍,可能会触发评级上调。

  如果融创控股的财务杠杆改善幅度不及我们的预期,或者我们认为下降后的杠杆水平无法持续,我们可能会将评级展望调整回稳定。财务纪律欠缺或者现金流生成能力弱于预期,可能会导致上述情形发生。若权益并表联合营项目后的债务对EBITDA的比率超过6倍,则可能表明公司的杠杆水平无法得到显著且持续的改善。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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